İmar Uygulamalarına Ait Sorular ve Cevaplar

1 – NAZIM İMAR PLÂNMI, UYGULAMA İMAR PLÂNI PARSELASYON VE ASKI İLÂNLARI

İmar Uygulamalarına Ait Sorular ve Cevaplar

SORU) a) Nazım imar planı ve Uygulama planı aynı zamanda onaylanıp birlikte askıya çıkabilir mi? Yoksa nazım plan süreci, tamamlandıktan sonra diğerinin onayı ve askı işlemlerine mi geçilmelidir?

b) Benzer şekilde uygulama imar planı askı sürecinde iken 18’inci madde uygulaması onaylanıp, askıya çıkabilir mi?

c) Genel anlamda sınırın içerisinde bulunup da kesinlikle düzenlemeye dahil edilememesi gereken taşınmazlar var mıdır? (csdemir)

CEVAP) a) Öncelikle imar plânı nazım imar plânı ve uygulama imar plânından oluşur. İkisi birbirinden bağımsız olmayıp, birbirini tamamlar mahiyettedir. O nedenle de askı ilânına birlikte çıkmak durumundadır.

b) Nazım imar plânı ve uygulama imar plânı kesinleşmeden 18 uygulamasına geçilmemelidir. Çünkü, henüz altlık olan bir üst plân kesinleşmeden, sonraki uygulamalara geçilmemelidir.

c) 18 uygulaması küçük çapta bir sahayı kapsıyorsa, üçüncü soruya gerek kalmaz. Ancak, çalışmalar çok geniş bir alanı kapsıyorsa ve bu saha içerisinde örneğin orman varsa düzenlemeye dahil edilmez… Ayrıca, uygulamanın istisnaları 3194 sayılı Kanunun 3’üncü maddesinde yer almaktadır. Çok geniş sahaları kapsayan uygulama alanların, 3’üncü mad-dede yer alan sahalar yer alıyorsa, onlar da uygulama dışında bırakılır.

En küçük düzenleme, bir imar adası bazında yapılır. Adaya dahil olan bazı parseller ya da park, uygulama dışında bırakılmamalıdır. Ancak yapılaşma nedeniyle, diğer parsellerle şuyulandırmada zorluk yaşanacak parsellerin bulunduğu yerler, ada bazında olmak kaydıyla uygulama dışında bırakılması mümkün olabilir. … (hkocak)

2 – UYGULAMA SAHASININ İKİ PARÇA OLMASI

SORU) Aynı belediye mücavir sahası içinde birbirinden farklı konumlarda bulunan, birbirleri ile bitişik olmayan 2 uygulama sahası içinde tek bir uygulama numarası ve tek bir düzenleme ortak payı hesabı yapılabilir mi?

İki farklı uygulama sahası yapılmasının sebebi ise arasında kalan kısımda daha önce 18 uygulaması yapılmış olmasıdır. (mbb119)

CEVAP) “18.Madde Uygulama Yönetmeliği”nin 4/b maddesinden düzenleme sınırı tanımlanmış, 6’ncı maddesinde ise sınırı geçirilirken dikkat edilecek hususlara yer verilmiştir. Uygulama sınırı olarak birbirinden kopuk yerlerin bir bütünmüş gibi uygulamaya tabi tutulabileceği mevzuatta yer almamaktadır. Mevzuatta yer almamakla birlikte sakıncaları da olabilir.

Şöyle ki; birbirinden kopuk bu iki parça birbirinden uzak olabilir. Her iki parçada yer alan parsellerden aynı oranda DOP kesintisi yapılmıştır, ancak DOP ile oluşturulan kamusal alanlar, parçadan birinde yoğunlaşmış olabilir. O zaman diğer parçadaki parsel malikleri de bu tesislere uzak kalacağı için haksızlığa uğramış olur.

Eğer her iki parçada yer alan parsellerden aynı oranda DOP kesilmesine karşın, kesilen DOP oranında o parçada kamusal alan oluşturulabilmişse; herhangi bir haksızlığa sebebiyet verilmemiş olur ve de iki ayrı parçanın tek uygulama sahası olarak gösterilmiş olması şekilden ibaret kalır. Şu şekilde bir uygulama da yapılabilirdi; birbirinden ayrı iki parça, daha önce uygulama görmüş aradaki kısım ile birlikte bir bütün olarak ele alınıp, (imar parsellerinden yeni bir DOP kesintisi yapılmadan) bir bütün olarak uygulamaya tabi tutulabilirdi.

Sonuç olarak; iki ayrı parçadan aynı oranda DOP kesilmesine karşın, her bir parçada kesinti oranında kamusal alan bırakılmamışsa, uygulama mevzuata uygun görünmüyor. … (hkocak)

3 – DÜZENLEME SINIRINDA ASGARİ BİRİM

SORU) Bir makalenizde 18 uygulamasının bir imar adasından daha küçük olamayacağını belirtmişsiniz. Bu duruma göre kadastro müdürlükleri düzenleme sınırı bir imar adasından küçük olduğu için parselasyon dosyasını belediyeye iade edebilir mi? Şayet iade etme yetkisi varsa, parselasyon plânlarının kontrolü arazi ve arsa yönetmeliğinin 40’ıncı maddesindeki; “İmar parselasyon plânları ve eklerinin kadastro tekniğine uygunluğu, bu konudaki yönetmelik ve izahnamelere göre mahalli kadastro müdürlüklerince kontrol edildikten sonra, mahalli tapu müdürlüklerine gönderilir.” hükmüne aykırılık teşkil etmeyecek mi? Ayrıca düzenleme sınırını belirlemek belediyelerin yetkisinde değil midir?(yusuf1281)

CEVAP) 18 uygulaması sırasında asgari birimin bir imar adasından daha küçük olamayacağını ben söylemiyorum, 18’inci Madde Uygulama Yönetmeliğinin 5’inci madde 3’üncü fıkrası söylüyor. Bu fıkra; “Belirlenen düzenleme sahası bir müstakil imar adasından daha küçük olamaz” hükmündedir. Yine aynı maddenin 4’üncü fıkrasında, imar adasında bulunan parsellerden bazıları imar mevzuatı gereğince oluşmuşsa, geriye kalan kısımlarda 18 uygulaması yapılabileceği bilgisi bulunmaktadır.

Bir yerde ilk kez uygulama yapılıyorsa 3’üncü fıkranın uygulanması gerektiği, kısmen uygulama yapılmasının ise ancak, daha önce 18 yapılarak oluşturulmuş imar adalarında uygulanabileceği kanaatine ulaştım. Bunun aksi nasıl söylenebilir bilemiyorum?

Sizin reddetme ile ilgili sorunuza gelince;

Tapu Plânları Tüzüğünün 11’inci maddesi; “Bu Tüzükte ve tapu plânlarına ilişkin teknik mevzuatta yer alan hükümlere uygun olmayan talepler; kontrol mühendisi sorumluluğunda kontrol ekibince düzenlenen rapora istinaden kadastro müdürlüklerince reddedilir. …” hükmündedir.

Yani bu madde gereğince kadastro müdürlüğünün ret yetkisi bulunmaktadır. Ama bu kapsamda ret edilecek taleplerin neler olduğunu net olarak ortaya koyabilmek ne yazık ki her zaman mümkün olamamaktadır. Diğer taraftan Danıştay kararları da, kadastro müdürlüğü tarafından yalnızca teknik yönden kontrol edilebileceği, (sizin de belirttiğiniz gibi) uygulama ile ilgili yetkinin belediyede olduğu yönündedir. O nedenle de tabiri yerinde ise kadastro müdürlüğü iki arada bir derede kalmaktadır.

Ama burada esas sorgulanması gereken kadastro müdürlüğünün tavrı mıdır?… Madem ki mevzuat öyle öngörüyor, uygulamayı yapan idarenin o kurallara uyup uymadığının sorgulanması gerekmez mi?. … (hkocak)

4 – 18 UYGULAMASINDA BİRİM

SORU) İmar parseli olan iki parsel üzerinde 18’inci madde uygulaması yapılması için belediyeye başvurulmuş. Belediye imar adasında beş adet imar parseli bulunduğunu ve Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile ilgili Yönetmeliğin 5 ve 6’ncı maddeleri gereği en az bir imar adası kapsamında düzenleme yapılması öngörüldüğünden imar adasının tamamı uygulamaya alınmalı diyerek encümence karar almıştır.

Dosya Kadastro Müdürlüğünce incelendiğinde uygulamaya giren 5 parselin yalnızca 2 tanesinin birleştiği diğer üç tanesinin aynı şekilde uygulamadan çıktığı görülmüştür.

Bu işlem dosyasının Kadastro Müdürlüğünce, belediyeye iade edilmesi düşünülmektedir. dosyada yalnızca birleştirme işlemi yapıldığından talebin kadastro müdürlüğünce karşılanması gerekmektedir denilmesi uygun mudur? (berra)

CEVAP) Bu dosyayı geri göndermeniz doğru olmaz… Evet haklısınız 2 parselin birleştirilmesi için belediye niye 18 uygulaması yapıyor, konu talebe bağlı olarak 15 ve 16’ncı maddeler gereğince yapılmalı idi. Ama 15, 16 gereğince yapılacak işlemde parsel sahibinin masraf yapması gerekir, 18 uygulaması resen yapıldığı için (burada başvuru üzerine yapılmış ama sonuçta yapılan işe belediye resen yetkili olduğu için) parsel maliki masraftan kurtulmuş. Ama bu husus kadastrocuyu ilgilendirmez.

İkinci uygulamaya giren parsellerin tümünde mutlak surette değişiklik olacak diye bir kural bulunmamaktadır. Hem belediye daha bir fedakârlık yaparak bütün bir adada uygulama yapmış olarak işlem dosyasını getirmiş… Kadastro Müdürlüğünün bu dosyayı reddetmesi için sebep yeterli değildir. … (hkocak)

5 – 18 UYGULAMA SAHASININ TAŞILMASI

SORU) (A) Mahallesi planlanırken imar adaları (B) Mahallesindeki parsellerin bir kısmını kapsayacak şekilde çizilmiş. (B) mahallesindeki parsel ise aktif orman parseli bu durumda nasıl hareket edilir? (Atila)

CEVAP) Ormanların ilan gereğince işleme tabi tutulup, arsalar üretilmesi mümkün değildir. (B) Mahallesindeki kısım orman olduğuna göre, düzenleme sınırını geçirirken (B) Mahallesinde kalan orman olan kısmı devre dışı bırakarak (A) mahallesinde kalan kısımda uygulama yapabilirsiniz. … (hkocak)

6 – BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİNİN YETKİSİ

SORU) Büyükşehir Belediyesi verdiği encümen kararıyla bir ilçe belediyesi sınırları içerisinde 18 uygulaması yapıyor. Ancak uygulama sahasına komşu ilçe belediyenin 4 parselini de katıyor. Her ikisi de büyükşehir belediyesine bağlı, idari sınırları farklı böyle bir uygulama yapılabilir mi? … (yurtsevar02)

CEVAP) Yargı kararları “bir ilçe belediyesi diğer bir ilçe sınırlarında, o belediyeden yetki alarak dahi imar uygulaması yapamaz” hükmündedir. Çünkü her belediye, yetki alanı kendi belediyesi ile sınırlıdır. Ancak büyükşehir belediyesine bağlı ilçelerde büyükşehir belediyesinin de yetkisi bulunmaktadır. Dayanağı 5216 sayılı Büyükşehir Belediyeleri Yasasıdır (md:7/b). O nedenle de böyle bir uygulamayı yapabilir.

Ancak, parseller hangi ilçe sınırları içerisinde uygulamaya girmişse, o parsele karşılık tahsis edilecek imar parselinin de aynı ilçe sınırları içerisinde kalması gerekir. Büyükşehir Belediyesinin, idari sınırı değiştirmek ya da malik bazında ilçe değişikliği yapmak gibi yetkisi bulunmamaktadır… (hkocak)

7 – PLÂN DEĞİŞİKLİĞİ VE YOLA TERK

SORU) Belediyece re’sen yapılan plan değişikliği ile bir parselden yola terk yapılması gereken bir alan var. Vatandaşın bedelsiz terk yapması halinde; terk yapılmadan önceki inşaat alanını kullanılabileceği, böylece imar hakları yönünde bir kayıp olmayacağı yönünde plan notu da bulunuyor. Acaba, işlemin 18 uygulamasına göre mi, yoksa 15–16’ya göre mi yapılması gerekir, İlgili evrakların belediye tarafından düzenlenerek 15-16.ya göre yola terk yapılması uygun mu? Yoksa serbest büro tarafından yapılması zorunlu mu? Amacımız işlem sürecini kısaltmak. (mustafa06)

CEVAP) Plân tadilatı ile önceki imar parselinden bir kısım yola terk edilmesi gerekiyorsa; bilindiği üzere 18 uygulaması yapılmış bir yerde doğacak ihtiyaçlar gereği ikinci bir düzenlene yapılması mümkündür. Ancak, bir parselden bir defadan fazla DOP alınması söz konusu değildir.

Sizin örneğinizdeki plân değişikliğine 18 uygulaması da, 15 ve 16 uygulaması da mümkündür. 15 ve 16 uygulaması daha pratiktir. Çünkü, 18 uygulaması yapılması halinde, mevcut imar parselinden bir kısım yer eksileceğinden, bu eksilmenin de DOP adı altında olduğundan bahsedilemeyeceğinden 18 uygulaması sırasında bu parselden eksilen kısım kadar başka yerden hisse verilmesi gerekecektir.

Halbuki parsel maliki 15 ve 16’ncı maddeler gereğince yola terk talep ediyorsa, o takdirde eksilen yer kadar yer verme zorunluluğu ortadan kalkacaktır. Sizin örneğinizdeki durumlar için 15 ve 16’ncı madde uygulamaları uygulayıcı kurumların işini de kolaylaştıracaktır.

15 ve 16’ncı madde gereğince olacak işlemin haritasının yapılmasına gelince; belediye elemanı tarafından değil, normal bir yola terk işleminde olduğu gibi, haritasının serbest harita mühendisleri tarafından yapılması gerekir (2000/14 sayılı genelge). … (hkocak)

8 – DÜZENLEMEDE ASGARİ BİRİM VE

SORU) 18’inci madde uygulamasında düzenleme sınırı imar adasını bölebilir mi? Yani oluşan imar adaların yarısı uygulama içerisinde, yarısı da mücavir alan sınırı içerisinde olup uygulama görmemiştir. (gurmen83)

CEVAP) 18’inci Madde Uygulama Yönetmeliğinin 5’inci, madde 3’üncü fıkrası; “Belirlenen düzenlene sahası bir müstakil imar adasından daha küçük olamaz” hükmündedir. Yine aynı maddenin 4’üncü fıkrasında, imar adasında bulunan parsellerden bazıları imar mevzuatı gereğince oluşmuşsa, geriye kalan kısımlarda 18 uygulaması yapılabileceği bilgisi bulunmaktadır.

Uygulama için asgari birim imar adası iken, bu imar adasındaki parsellerin bir kısmı imar mevzuatına göre nasıl oluşmuş olabilir? 18 uygulaması ile oluşmuş olsa adanın tamamı oluşurdu. Geriye 15 ve 16’ncı maddeler gereğince oluşmuş olması kalır.

Henüz 18 uygulaması yapılmadan bazı parselleri 15 ve 16’ncı maddeler gereğince oluşan imar adasında bugün 18 uygulaması yapılıyorsa, 15, 16’ncı maddeler gereğince oluşan parsellerin uygulama dışında bırakılması doğru olmayacaktır.

Zira daha önce 15 ve 16 gereğince oluşan parsellerin her birinden yapılan terk miktarı birbirinden farklı olacaktır. O parsellerin o şekilde bırakılması halinde (terk nedeniyle eksilen miktar yönüyle) haksızlığa sebep olunacaktır. Ayrıca daha önce terk olduğu için DOP düşülemez diye bir kural da olmadığından o parsellerin 18 uygulamasına alınmasına engel bir durum olmayacaktır.

Dolayısıyla ilk kez 18 uygulaması yapılan bir yerde imar adalarının bazı parselleri daha önce imar mevzuatına göre oluşmuşsa, onlara dokunulmadan geri kalan kısımlarda uygulama yapılır gibi bir şeyin uygulama alanı olamayacaktır.

18 Uygulama Yönetmeliğinin 5’inci madde 4’üncü fıkrasından şunu anlamak gerekir diye düşünüyorum; 18 uygulaması ile oluşmuş bir imar adasında, adanın tümüne dokunmadan, gerekli görülecek bazı parsellerde 18 uygulaması yapılabilir. Yeni uygulamada yeni bir DOP kesimi söz konusu olmayacağından herhangi bir hak kaybından bahsetmek de söz konusu olmayacaktır. … (hkocak)

9 – 18 UYGULAMASI İÇİN ASGARİ BİRİM

SORU) 3 parseli kapsayan 18 uygulaması yapılabilir mi? Şöyle ki; adanın tamamı imar parseli konumunda 15 ve 16’nci maddelere göre imar parsellerine ayrılmış. Ancak 3 parselde 18 uygulaması yapılıyor DOPO, 0 ve sonuçta 3 parsel tevhit ediliyor. Bir bakıma sınır düzeltmesi bu durum belediyenin yetkisinde midir? (kempil)

CEVAP) 18’inci Madde Uygulama Yönetmeliği’nin 5/3 maddesi; “Belirlenen düzenleme sahası bir müstakil imar adasından daha küçük olamaz” hükmündedir. Ada içindeki parsellerden üçünün birleştirilmesi 18 uygulanarak resen değil, ilgililerinin talebi üzerine 15 ve 16’ncı maddeler gereğince yapılması gerekir. … (hkocak)

10 – DÜZENLEME SINIRININ GEÇİRİLMESİ

SORU) 18’inci Madde Yönetmeliğinin 6’ncı maddesinin son bendinde geçen “Düzenleme sınırının herhangi bir parseli iki veya daha fazla parçaya bölmesi halinde; sınır, bu parçalardan düzenleme sahası dışında kalan başka bir imar adasına girmeyenleri varsa bunları da içine alacak şekilde geçirilir” …. (SPARTACUS)

CEVAP) Bilindiği üzere 18 uygulaması bir imar adası bazında yapılabilir. İmar adası oluşturduktan sonra bu adanın etrafındaki yolları oluşturmamışsanız o imar adasının fonksiyonu ne olacaktır? Etrafında yol yok ve imar parselleri, uygulama görmemiş kadastro parselleri ile doğrudan sınır olacak. Ve böylece (abartarak örneklendirilecek olursa); bir imar adası oluşturuyorsunuz, bu ada içinde yer alan imar parsellerinin hiç birinin yola cephesi yok. Bu halde imar uygulaması yaptık diyebilir misiniz?

Bundan hareketle; uygulama sınırı geçirirken, imar adası oluşacak şekilde belirleme yapılması yeterli değildir. Uygulama yapılan imar adası ile daha sonra uygulaması yapılacak olan imar adaları arasında mutlak surette yol ya da Yönetmelikte sayılan diğer tesisler olacaktır. İşte sizin şu an yapmış olduğunuz uygulama ile oluşturacağınız adanın, imar mevzuatının öngördüğü imar adası olma özelliğine sahip olabilmesi için etrafında yer alacak imar yollarını da oluşturmanız gerekir. … (hkocak)

A – KOP İçin Yasal Dayanak

18’inci Madde Uygulama Yönetmeliğinin 12’nci maddesi; “Düzenleme sahasında bulunan hastane, kreş, belediye hizmet veya diğer resmi tesis alanı gibi umumi tesislere ayrılan alanların parselleri, düzenlemeye giren par­sellerin alanları oranında pay verilmek suretiyle hisselendirilir” hükmünü içermektedir.

Bilindiği üzere 3194 sayılı Kanunun 18’inci maddesi gereğince düzen­lemeye tabi arsa ve arazilerden düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden %40’a kadar alanın düzenleme ortaklık payı olarak kesilebileceği hükmü ile birlikte bu kesintilerin hangi amaçla kullanılabileceğine de sınırlandırma getirilmiştir.

Buna göre; düzenleme ortaklık payı (DOP) olarak yapılan kesintiler, o düzen­leme sahasının ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, MEB’na bağlı ilköğretim okulu, ibadet yeri ve karakol gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili te­sislerden başka amaçla kullanılamayacaktır.

Ancak, hastane, kreş, bele­diye hizmet veya diğer resmi tesisler de kamu hizmeti amacını gütmektedir… Bundan da somut olarak anlaşılacağı üzere Kamu Hizmetleri Katılım Payı (KOP) olarak kesilen oranın düzenleme ortaklık payı ile bir ilgisi bu­lunmamaktadır. (Danıştay 6.Daire 08.03.1993 tarih, E.1992/1572, K.1993/889 sayılı kararı.)

Yönetmeliğin 12’nci maddesindeki hüküm, yenilik getiren bir hüküm­dür. Bu hüküm ile, mülga kanun ve yönetmelik uygulamalarında yaşanan sı­kıntılara çözüm bulmak amaçlanmıştır. Önceki uygulamaya göre, bu sahalar hangi kadastro parseline rastla­mışsa, ilgilisinin bağış yapması ya da kamulaştırma gerekmekte idi. İlgilisi­nin bağış yapmaması ve de ilgili kurum tarafından kamulaştırma yapılama­ması halinde parsel maliki mağdur duruma düşmekte idi. Örneğin; Uygulama alanında hastane için yer ayrılmışsa Sağlık Bakan­lığının kamulaştırması gerekmekte idi. Bu Bakanlıklar tarafından kamulaş­tırma yapılamıyor ya da – vatandaşı bağışa zorlamak için – yapılmadığı durumlarda tesisin rastladığı taşınmaz maliki mağdur olmakta idi. Tesis oradan kaldırılsa bile; – aynı bölgenin bu tesislere ihtiyacı bulunduğu için – aynı bölgedeki bir başka parsele konması gerekecekti. O takdirde de; başka parsel maliki mağdur edilmiş oluyor dolayısıyla da problem çözülmemiş oluyordu. O nedenle de; nasıl ki, düzenleme sahasında bulunan taşınmazlardan kamuya ayrılan yerler için düzenleme ortaklık payı adı altında eşit oranda kesinti yapılıyorsa; kamu tesislerine ayrılan sahalar için de aynı yöntem uy­gulanıp, düzenleme sahasındaki tüm parsellerin yüzölçümleri oranında kat­kıları sağlanmak amacıyla 12’nci madde ile Kamu Ortaklık Payı (KOP) uy­gulaması getirilmiştir. (Cemal İŞLEYİCİ; “İmar Uygulamaları ve Harita Uygulama”, Kayseri–1998)

Bu uygulamaya göre KOP parseli; uygulamaya tabi tüm parsellerin yüzölçümleri oranında hisselendirilmesiyle oluşturulur. Bu parselin hissedarları, tapu müdürlüğüne giderek paylarından feragat ederlerse ya da kamulaştırma yapılırsa, parsel kişilerin elinden çıkıp, tesisin maliki kurum ya da kuruluşun mülkiyetine geçer. Feragat verilmediği, kamulaştırma yapılmadığı sürece kişilerin o parseldeki hisseleri yaşamaya devam eder.

B – KOP’tan Oluşturulacak Tesisler

KOP ile ilgili düzenlemeyi içeren; 18’inci Madde Uygulama Yönetmeliğinin 12’nci maddesinde; KOP’tan oluşturulacak tesislerden yalnızca hastane ve kreş yer almaktadır. Ek olarak belediye hizmet ve diğer resmi tesis alanı gibi umumi tesisler belirtimi bulunmaktadır.

Yönetmelikte yer alan belediye hizmet ve diğer resmi tesis alanı gibi umumi tesisler kapsamına neler girmektedir?

14 Haziran 2014 tarihli ve 29030 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Mekânsal Plânlar Yapım Yönetmeliğinde bazı tanımlarda somutlaştırılmış bazı tesisler bulunmaktadır.

Örneğin 5’inci madde 1’inci fıkrasında;

a) Belediye hizmet alanı; belediyelerin görev ve sorumlulukları kapsamındaki hizmetlerinin götürülebilmesi için gerekli itfaiye, acil yardım ve kurtarma, ulaşıma yönelik transfer istasyonu, araç ve makine parkı, bakım ve ikmal istasyonu, garaj ve triyaj alanları, belediye depoları, asfalt tesisi, atık işleme tesisi, zabıta birimleri, mezbaha, ekmek üretim tesisi, pazar yeri, idari, sosyal ve kültürel merkez gibi mahallî müşterek nitelikteki ihtiyaçları karşılamak üzere kurulan tesisler …..

f) Kültürel tesis alanı: toplumun kültürel faaliyetlerine yönelik hizmet vermek üzere kütüphane, halk eğitim merkezi, sergi salonu, sanat galerisi, müze, konser, konferans, kongre salonları, sinema, tiyatro ve opera gibi fonksiyonların yer aldığı kamu ……mülkiyetteki alanlar, …

j) Sosyal tesis alanı: sosyal yaşamın niteliğini ve düzeyini artırmak amacı ile toplumun faydalanacağı kreş, kurs, yurt, çocuk yuvası, yetiştirme yurdu, yaşlı ve engelli bakımevi, rehabilitasyon merkezi, toplum merkezi, şefkat evleri gibi fonksiyonlarda hizmet vermek üzere ayrılan kamu ….. mülkiyetteki alanlar, …

Yönetmeliğin 5’inci madde 1’inci fıkrasında yer alan bu tesisler KOP’tan karşılanabilecek tesisler kapsamına alınması mümkündür. Uygulamalara karşı Danıştay yaklaşımı ile bu tesislerin durumu netleşecektir.

C – KOP bir kesinti midir?

KOP bir kesinti midir?

Öncelikle KOP, bir kesinti değildir. Ama sonuç olarak bir kesinti gibi işlem görmektedir… Şöyle ki;

Bir uygulama alanında Yönetmeliğin 12’nci maddesi kapsamında kalan bir tesis yer almakta ise; örneğin bir kreş parseli olsun. Kreş parseli, o uygulama sahasında bulunan bütün parseller, yüzölçümleri oranında hisselendirilmek suretiyle oluşturulur.

Kreş parselinde uygulamaya giren tüm parsel malikleri hissedar durumdadır. Yani kendilerinin elinden alınmış bir şey yoktur. Kişinin kreş parselindeki hissesinden kendisi feragat etmedikçe ya da kamulaştırılmadıkça o parselde hissesi bulunmaya devam eder. Hatta başkasına bile satabilir. Ama kreş yerine rastlayan ve – uygulama alanındaki tüm parseller hisselendirilmiş olduğu için – çok küçük olan bu hisseyi kim alır?

Sonuç olarak; kişi kendi feragat edinceye ya da kamulaştırma işlemi yapılıncaya kadar KOP parselindeki hisse bir nevi ölü hisse mahiyetinde bekleyecektir… Bu da, KOP parseli oluşturulurken, aslında vatandaşın parselinden bir kesinti yapılmadığını ancak kesinti yapılmış gibi işlem gördüğünü göstermektedir.

D – KOP ile DOP Kesintisinin Bağı

DOP kesintisi, parselin esas yüzölçümü üzerinden mi, yoksa KOP parseli için yüzölçüm düşüldükten sonra kalan miktardan mı, yapılacaktır?

18’inci Madde Uygulama Yönetmeliğinin 31’inci madde 2’nci fıkrası; “Düzenleme ortaklık payı oranı, umumi hizmetler ayrılan miktarın, düzenleme ortaklık payı alınacak parsellerin düzenlemeye giren miktarları toplamına bölünmek suretiyle bulunur. …” hükmündedir.

Yönetmelikteki bu kural işletilirken, aynı uygulama alanında KOP’tan oluşturulacak tesis varsa, öncelikle o oluşturulup kalan kısım üzerinden DOP kesintisi yapılır gibi bir düzenleme yer almamaktadır… Zaten doğrusu da budur.

O nedenle de; uygulama sahasında KOP’tan oluşturulacak tesis bulunsun ya da bulunmasın; DOP kesintisi ana parselin uygulamaya tabi tescilli yüzölçümü üzerinden yapılır.

Bir üst başlıkta da belirtildiği gibi KOP bir kesinti değildir, ama kesinti imiş gibi işlem görmektedir. Bu husus, DOP kesintisi yapıldıktan sonra imar parsellerine dağıtım yaparken de geçerli olacaktır. Her ne kadar KOP bir kesinti olmasa da; DOP kesintisinden sonra, imar parsellerine dağıtım öncesi KOP’a giden miktarın da düşülmesi, imar parsellerine yapılacak dağıtım hesabını kolaylaştıracaktır.

Bunu bir sayısal örnekle açıklamak gerekirse;

ÖRNEK) Uygulama sahası 150 000 m2, Umumi hizmet alanı (DOP) için ihtiyaç durulan 60 000 m2, kamu tesisleri için ihtiyaç durulan 4 500 m2 olsun… Uygulama sahasında bulunan 2 000 m2’lik parselle ilgili yapılacak işlemler şu şekilde olacaktır.

Ç ö z ü m ;

a) Öncelikle DOP oranı; 60 000 / 150 000 = %40 bulunur.

b) 150 000 m2’nin 60 000 m2’si DOP’a gitti,

 Geriye dağıtıma tabi toplam yüzölçüm miktarı 90 000 m2kaldı.

c) 2000 m2’lik parselden %40 DOP kesintisi yapılır.

2000 x 0,40 = 800 m2 kesinti yapılır ve 1 200 m2 kalır. 

ç) Bu parselden KOP’a gidecek olanı hesaplayalım;

Toplam KOP tesis alanı 4 500 m2,

KOP parseline hisse verecek toplam parsel alanı ise 90 000 m2’dir.

KOP oranı; 4 500 / 90 000 = % 05 olarak bulunur.

d) 2 000 m2’lik parselden KOP parseline gidecek miktar;

2 000 m2’nin 800 m2’si DOP olarak kesilip, 1200 m2 kalmıştı.

1 200 X 0,05 = 60 m2 bulunur.

e) 2 000 parsele karşılık tahsis edilecek imar parseli yüzölçümü;

Parselin 800 m2’si DOP’a, 60 m2’si KOP’a (toplam 860 m2’si) gitti.

Geriye (2 000 – 860 = ) 1140 m2 kaldı.

f) 2 000 m2’lik parselin maliki bu uygulama sahasında;

1 140 m2 KOP parselinden bağımsız müstakil (ya da hisseli);

60 m2 de KOP parselinde hissesi,

Olmak üzere toplam 1200 m2 yeri bulunacaktır.

• Uygulama sahasında %40 DOP kesildiği halde ayrıca KOP adı altında kesinti yapıldığı için dava açıldığında; Danıştay tarafından, bu gerekçe iptal sebebi sayılmamaktadır. (Danıştay 6.Dairesinin 08.03.1993 tarih, E.1992/1572, K.1993/889 sa.kararı.) DANIŞTAY Kararları:
• 6.Dairenin 22.10.1992 tarih, E.1991/1550,K.1992/3867 sayılı kararı;

Özet; “İmar plânına göre toplu taşıma yeri, parselasyon işlemi sonucu DOP ile oluşturulması gerekir. Uygulama Yönetmeliğinin 12’nci maddesi gereğince, düzenlemeye giren parsellerin alanları oranında hisselendirilmesi doğru değildir.”

• 6.Dairenin 12.10.1992 tarih, E.1991/1097,K.1992/3558 sayılı kararı;

Özet; “İmar plânında park olarak ayrılan yerin düzenleme ortaklık payı ile oluşturulacağı nedeniyle park alanının tüm parsel maliklerine hisseli olarak dağıtılmasının mevzuata aykırı olduğu, kamu alanlarının düzenleme ortaklık payları ile oluşturulmasının mümkün bulunmaması halinde yönet­melik kurallarına göre kamulaştırılması gereken alanın hesaplanması gere­kir.”

• 6.Dairenin 08.03.1993 tarih, E.1992/1572, K.1993/889 sayılı kararı;

Özet; “Hisselerle oluşturulması gereken kamu alanlarının düzenleme ortaklık payı hesabına dahil edilmesinde isabet görülmemiştir.”

“….. Düzenleme ortaklık payının %35’den (%40’tan) fazla alındığı, 4244 m2 kesi­lerek bu oranın aşıldığı belirtildiğinden, dava konusu düzenleme işleminde mevzuata uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle dava konusu işlemin iptaline karar verilmiş ve bu karar davalı idare tarafından temyiz edilmiştir.

….. Uyuşmazlık konusu olayda da davacının düzenlemeye giren 4244 m2’lik taşınmazdan, %35 oranında düzenleme ortaklık payına karşılık 1483 m2 alındığı, bunun dışında Uygulama Yönetmeliğinin 12’nci maddesi uygulan­mak suretiyle 90 m²’sinin ilkokul alanından ve 60 m2’nin de açık pazar ye­rinden hisselendirildiği, kalan 2609 m2 hissesine karşılık da iki adet müstakil imar parseli verildiği anlaşılmış olup, davacıdan %35 oranının üzerinde düzenleme ortaklık payı alınmadığı, %35’in üstünde kalan kısmının kamu hizmetlerine tahsis edilen hisse olduğu açık olup, İdare Mahkemesince bu husus göz önünde bulundurulmaksızın %35 üzerinde düzenleme ortaklık payı alındığı gerekçesiyle işlemin iptaline karar verilmesinde isabet görülmemiş­tir…..”

E – KOP’a Giden Kısmın Geri Dönüşü

18 uygulaması sırasında, uygulama sahası içerisinde bulunan hastane, kreş, belediye hizmet binası veya diğer resmi tesis alanı gibi umumi tesislere ayrılan alanların parselleri, düzenlemeye giren parsellerin alanları oranında pay verilmek suretiyle oluşturulur. KOP’a giden hisse olarak adlandırılan bu parsellerdeki hisse; ilgilisi feragat etmedikçe ya da kamulaştırılmadıkça, o kişi adına tescilli olmaya devam eder. Eğer uygulama iptal edilmişse, KOP’a giden kısım da ilgilisine geri döner.

1 – Geri dönüşüm ve yeni uygulamayı sayısal olarak örneklemek gerekirse;

Kadastro parselinin yüzölçümü 1000 m2, DOP oranı %40, KOP’a giden miktar da 6 m2 olsun. 1000 m2’lik parselden %40 kesinti yapıldıktan sonra 600 m2 kalır. Bunun 6 m2’si KOP’a giderse, geriye 594 m2 kalır. İmar parseline giden 594 m2 ‘dir.

Geri dönüşüm yapılırken; 594 m2’lik parsel 990 m2 olarak geri dönecektir. 6 m2’lik KOP’taki hisse ise 10 m2 olarak dönecektir. (990 + 10 = 1000 m2).

2 – İmar Parseli Satılmışsa KOP’a Giden Kime Döner?

Yukarıda belirtildiği gibi KOP’a giden hisse; ilgilisi feragat etmedikçe ya da kamulaştırılmadıkça, o kişi adına tescilli olmaya devam eder. İmar parseline giden hisse ile KOP’a giden hisse artık birbirinden bağımsız parsellerde yer aldığından imar parseli satıldığında, bu satış KOP’a giden kısmı kapsamaz.

O nedenle de bir üst maddedeki örnek ele alınacak olursa geri dönüşünde; 990 m2 yeni malike dönerken, KOP’a giden kısma karşılık olarak 10 m2 yine eski malike döner.

Geri dönüşüm sonrası yeni bir uygulama halinde; ilk malikin yeni uygulamaya giren hissesi 10 m2 olacaktır. Eski malike dönen bu hisse de, diğer hissedarların hissesi gibi DOP kesilmemiş hisse durumundadır ve de yeni bir uygulama yapılması durumunda da, diğer parsel ve hisselerden kesildiği oranda DOP kesilmesi gerekecektir.

İMAR UYGULAMALARINDA HİSSE HATALARI

İmar uygulamalarına tabi parsellerde hisse hatası üç aşamada yapılabi­lir.

A – Uygulama öncesi yapılan hisse hatası,

B – Uygulama sırasında yapılan hisse hatası,

C – Tescil sırasında yapılan hisse hatası.

A – Uygulama Öncesi Yapılan Hisse Hatası

Henüz imar uygulaması yapılmadan önce tapu müdürlüğünde ya­pılan hisseli satış işlemlerinde hisse büyütmesi sırasında yanlışlık yapılmış olması nedeniyle tüm hissedarların payları toplandığında paydadan büyük ya da küçük gelebilmektedir.

Bu gibi durumlarda hisse hatasının hangi işlemde yapıldığı tespit edilerek Tapu Sicil Tüzüğünün 74’üncü maddesi gereğince ilgilisinden muvafakat istenerek durum düzeltilebilir… Ancak ilgililerin muvafakat etmemesi halinde bunun tescile engel olmayacağına dair Genel Müdürlük talimatları bulunmaktadır. Buna göre;

“….. Bilindiği gibi, 1477 nolu genelgede, 3194 sayılı Kanunun 18’inci maddesi uygulamasına giren kadastro parsellerindeki ayni ve şahsi hakların, takyit ve tedbirlerin, uygulamanın tesciline engel teşkil etmediği, kadastro parseli üzerindeki tüm ayni ve şahsi hakların, takyit ve tedbirlerin yeni imar parsellerine olduğu gibi aktarılması gerektiği belirtilmiştir.

Dolayısıyla, uygulamaya giren kadastro parsellerindeki bir hisse hatası da tescile engel olmamaktadır. Tapu Müdürlüğünce yapılması gereken şey, kadastro parselinde hisselerde hata da olsa, aynen olduğu gibi yeni imar parsellerine taşıyarak, ondan sonra gerekli düzeltmelerin Medeni Kanunun 935 (Yeni md:1927) ve Tapu Sicil Tüzüğünün 85’inci (Yeni md:74) maddelerine istinaden muvafakat ya da mahkeme kararı ile yapılması olduğundan, önce hisse hatasının düzeltilip sonra uygulamanın tescilinin beklenmesi hatalıdır.

Bu nedenle, öncelikle kesinleşmiş olan ve ….. Mahallesi, 352 ve 354 adaların muhtelif parsellerini kapsayan söz konusu imar uygulamasının ada dağıtım cetvelleri doğrultusunda tapu kütüklerine tescillerinin yapılmasından sonra 352ada 11 parselden oluşan imar 1184 ada 1 parselin tapu kütüğünün beyanlar hanesine ‘352 ada 11 parselin kadastro tahdit ve tespiti sırasında hissedarlarda H’nin 70/4032 olan hissesinin 170/4032 ve R’nin 475/4932 olan hissesinin 175/4032 olarak hatalı şekilde kesinleştirilmiş olduğundan adı geçen H ve R dahil olmak üzere bu imar parsellerinin tüm hissedarlarının (ölmüşse mirasçılarının) M.K’nın 935 (Yeni md:1027) ve T.S.T’nin 85’inci maddesi (Yeni md:74) gereğince yazılı talep ve muvafakatleri alınmak suretiyle veya mahkeme kararıyla bu hisse hatalarının düzeltilmesi gerektiği’ hususunda belirtme yapılarak, düzenlenecek imar tapularının ilgililere verilmesi gerekmektedir…..”(TKGM–Tasarruf İşl.Dairesi Başkanlığının 12.06.1995 tarih, 2394 sayılı talimatı.)

B – Uygulama Sırasında Yapılan Hisse Hatası

Uygulamaya tabi kadastro parselinde herhangi bir hisse hatası olmadığı halde uygulama sırasında hisse hatası yapılmışsa ve bu hata tescil öncesi kontrol sırasında tapu müdürlüğünce fark edilmişse; işlem dosyası red­dedilip, belediyeye geri gönderilmelidir.

Belediyece de bir üst başlıkta bahsedildiği üzere doğru hisselendirmelere göre yeniden düzenlenecek dağıtım cetvelleri askı ilânına çıkarılarak kesinleştikten sonra tesciller yapılmalıdır.

Bu şekilde yapılan hata tescil sonrası fark edilmişse;

Aynı şekilde, konu belediyeye intikal ettirilmeli ve belediyece, ilgili parselin bulunduğu adada imar tadilatının yapılması sağlanmalıdır.

(Tapu müdürlüğünce konu belediyeye intikal ettirilirken, aynı par­sellerin tapu kütüğünün Beyanlar hanesine de gerekli belirtim yapılır.)

Tadilat için belediye encümeninin kararı yeterli değildir. Yukarıda bah­sedildiği üzere doğru hisselere göre yeniden dağıtım cetveli düzenlenmeli, ilâna çıkartılarak kesinleştirilmelidir.

Kesinleşmiş yeni dağıtım cetvellerine göre parsellerin tescili tapu kütü­ğünde yeni açılacak sayfalara tescil edilir ve tadilata konu parsellerin eski sayfaları kapatılır.

C – Tescil Sırasında Hisse Hatası Yapılması

Uygulamaya tabi parselde ve yapılan uygulamada herhangi bir hisse hatası bulunmadığı halde tescil sırasında hata yapılmış olabilir.

Bu şekilde yapılan hatanın sonradan fark edilmesi halinde düzeltmenin nasıl yapılacağı konusunda Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün yönlen­dirmesi şu şekildedir;

“….. ilgili tapu müdürlüğünce yapılan hatalı tescil nedeniyle di­lekçi D.D. ile N.Y’e eksik pay, R.G. ile Ş.A’ya ise fazla pay verildiğinden, ilgililere yazılı tebligat yapılarak, Medeni Kanunun 934/2 nci (yeni Kanunun 1026 ncı) maddesi gereğince bir aylık süre verilip, yazılı muvafakatlerini vermemeleri ya da dava açmamaları halinde hatalı işlemin re’sen düzeltile­bileceğini belirtmesi,

Verilen bu süre içerisinde, ilgililerin dava açmayacaklarının bildiril­mesi ya da cevap verilmemesi halinde, hatalı tescil işlemi re’sen düzeltilerek Medeni Kanunun 927’nci (Yeni Kanun 1019’uncu) maddesi uyarınca, işlem sonucundan ilgililere duyuru yapılması, gerekmektedir.” (TKGM–Tasarruf İşl.Da.Başkanlığının 20.10.1997 tarih, 564–3718 sayılı talimatı.)

DOP’TAN OLUŞTURULAN İMAR YOLLARININ KALDIRILMASI VE EŞDEĞER YER AYRILMASI

Mekânsal Plânlar Yapım Yönetmeliğine göre; DOP’tan oluşturulan yerlerin kaldırılması ve eşdeğer yer ayrılması

A – DOP’tan Oluşturulan yerlerin Kaldırılması

3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci maddesi uygulaması sırasında düzenleme ortaklık payı (DOP) olarak kesinti yapılmak suretiyle oluşturulan tesislerin kaldırılması ile ilgili koşullar Plân Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin 27/2’nci maddesinde yer almakta idi.

Bu Yönetmelik 14 Haziran 2014 tarihli ve 29030 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Mekânsal Plânlar Yapım Yönetmeliği ile yürürlükten kaldırılmıştır. Aynı konu bazı değişiklikle bu Yönetmeliği 26’ncı madde 3’üncü fıkrasında da yer almıştır… Yenilikler özellikle imar yollarının kaldırılması ile ilgilidir.

Yönetmeliği 26’ncı madde 3’üncü fıkrası şu şekildedir;

“ (3) İmar planlarında bulunan sosyal ve teknik altyapı alanlarının kaldırılması, küçültülmesi veya yerinin değiştirilmesine dair plan değişiklikleri zorunluluk olmadıkça yapılmaz. Zorunlu hallerde böyle bir değişiklik yapılabilmesi için:

a) İmar planındaki durumu değişecek olan sosyal ve teknik altyapı alanındaki tesisi gerçekleştirecek ilgili yatırımcı Bakanlık veya kuruluşların görüşü alınır.

b) İmar planında yer alan yol hariç sosyal ve teknik altyapı alanlarının ve kamuya ait sosyal ve kültürel tesis alanlarının kaldırılabilmesi veya küçültülmesi ancak bu tesislerin hitap ettiği hizmet etki alanı içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle yapılabilir. Eşdeğer alanın ayrılmasında yüzölçümü ve konum özellikleri korunur. Bu alanların yerinin değiştirilmesinde, mevcut plandaki hizmet etki alanına göre aynı uygulama etabı veya bölge içinde kalması, yaya erişim mesafelerinin dikkate alınması ve yeni tespit edilen alanın tesisin yapılmasına müsait olması zorunludur.

c) Düzenleme ortaklık payından elde edilen alanların yüzölçümleri toplamının altına düşülmemek kaydıyla, plan değişikliği ile kaldırılan yol alanlarının miktarları, düzenleme ortaklık payından oluşturulan park, çocuk bahçesi, meydan gibi açık ve yeşil alanlarda kullanılabilir. Ancak yol hariç düzenleme ortaklık payına tabi bir kullanımın kamu ortaklık payına tabi bir kullanıma dönüştürülmek istenilmesi halinde, düzenleme ortaklık payına tabi alanın hizmet edeceği etki alanında eşdeğer bir alan ayrılır.”

B – İmar Yollarının Durumu

Mülga Yönetmelikte, DOP’tan oluşturulan yerlerin kaldırılması ve küçültülmesi, ancak aynı bölgede eşdeğer yer ayrılması ile mümkün idi. Mekansal Plânlar Yapım Yönetmeliğindeki düzenlemede de aynı eşdeğer yer ayrılması hususu yer almasına karşın yollar bu genel düzenleme dışında tutulmuştur.

Yönetmeliğe göre;

– DOP’tan oluşturulan diğer tesislerin kaldırılması, bu tesislerin hitap ettiği hizmet etki alanı içinde eşdeğer yer ayrılması koşuluna bağlanmışken, yollar bundan hariç tutulmuştur.

– Plân değişikliği ile kaldırılan yol alanlarının miktarları, düzenleme ortaklık payından oluşturulan park, çocuk bahçesi, meydan gibi açık ve yeşil alanlarda kullanılabilecektir.

– Ayrıca, Düzenleme ortaklık payına (DOP’a) tabi bir kullanımın kamu ortaklık payına (KOP’a) tabi bir kullanıma dönüştürülmek istenmesi durumunda da, yine DOP’tan oluşturulan diğer tesisler için eşdeğer yer koşulu bulunmakta iken yollar bundan hariç tutulmuştur.

Yani DOP’tan oluşturulan yollar, herhangi bir eşdeğer yer ayrılmasına gerek olmadan KOP’a tabi bir kullanıma dönüştürülebilecektir.

Bilindiği üzere;

• İmar yolları düzenleme ortaklık payından (DOP’tan) oluşturul-maktadır…
• Diğer taraftan; imar uygulamalarında kesilen DOP’lardan oluşturulan yol, park, … vs. gibi umuma ayrılan yerler, 3194 sayılı Kanunun 18’inci mad­desi gereğince, amacı dışında kullanılamaz.

Hal böyleyken Yönetmeliğin, 26/3’üncü maddesindeki düzenlemenin Kanun hükmüyle çeliştiği düşünülmektedir.

PARSELASYON İŞLEMİNİN KONTROLÜ VE SORUMLULUK

Gerek ilk uygulama ve gerekse imar tadilatları sırasında uygulayıcı ku­rumlar tarafından hatalar yapılabilmektedir. Hatalı uygulamaların kontrolünde nasıl davranılacağı ve kadastro ve tapu elemanlarının sorumluluğunun ne olduğu uygulamacılar tarafından en çok soru konusu edilen hususların başında gel­mektedir.

A – Hatalı Uygulamaya Karşı Tapu Kadastro İdaresinin Yetkisi

Kadastro Müdürlüğü elemanlarınca yapılacak kontrol sırasında hata tespit edilirse, bunun ilgili belediye yetkililerine bildirilmesi, eksiklikler giderildikten sonra tescil için tapu müdürlüğüne gönderilmesi gerekir.

1477 sayılı genelgede; “resen veya müracaat üzerine tevhit veya ifraz veya irtifak hakkı veya terkin işlemlerinin kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurulunca (il özel idaresi) onaylanan taşınmaz malların, söz konusu kararları irdelenmesine gerek olmadan kararlar doğ­rultusunda işlem yapılacağı” şeklindeki hüküm bulunmaktadır.

3194 sayılı Kanun, belediye ve mücavir alan içinde imar düzenlemesiyle ilgili yetkiyi belediyelere vermiştir. Ancak, aynı Kanun ve Yönetmeliklerle de yetkinin sınırları belirlenmiştir.

1477 sayılı genelge eki yönerge encümen ve il idare kurulu (il özel idaresinin) kararının ir­delenmesine gerek olmadığını öngörülmüştür. Ancak;

Usulsüz uygulamalarla, Örneğin;

– Düzenleme belediye ve mücavir alan dışında olduğu halde, kararın be­lediye encümeni tarafından verilmesi,

– Yetki açısından, doğru saha olmasına karşılık, karara aykırı tescil tale­binde bulunulması,

– Parselasyon plânının imar mevzuatına uygunluğunun net olarak belir­tilmemiş olması,

– Encümen kararında uygulamaya alındığı belirtilen kadastro parseline karşılık dağıtımda yer verilmemiş olduğunun görülmesi,

– Ya da uygulamaya herhangi bir taşınmazı dahil olmadığı halde, dağı­tımda yer verilmesi gibi durumlarla karşılaşılması her zaman mümkündür.

– Ayrıca, daha önceki imar uygulamalarında DOP kesin­tileriyle oluşturulmuş yol, park gibi yerlerin ihdasa konu edildiği durumlarla karşılaşılabilmektedir.

Halbuki; Kanunun 18’inci maddesi, bu yerlerin başka bir amaçla kulla­nılamayacağını öngörürken; Mekansal Plânlar Yapım Yönetmeliğin 26/3-b maddesi ise, bu yerlerin kaldırılmasını, aynı bölgede eşdeğer yer bırakılması koşuluna bağlamıştır.

O nedenle de uygulayıcı kurumların, gerek imar yolu ya da parkının ih­dası gerekse de başkaca yetki aşımı halinde kadastro müdürlüklerinin müdahalesi olmayacak mıdır?

Her ne kadar uygulama yetkisi belediyede olsa da, ortada bir hatalı uy­gulama bulunmaktadır.

Ve bu hatalı uygulamanın teknik kontrolü kadastro müdürlüklerince, tescili ise tapu müdürlüklerince yapılmaktadır.

Dolayısıyla hem kadastro ve hem de tapu müdürlükleri, yapılan bu hataya resmi olarak tanık olmaktadır.

Hal böyle olunca da, tapu ve kadastro elemanları da, Türk Ceza Kanununun 279’uncu maddesi gereğince sorumluluk altına girmektedir.

279’uncu madde; “Kamu adına soruşturma ve kovuşturmayı gerektiren bir suçun işlendiğini göreviyle bağlantılı olarak öğrenip de, yetkili makamlara bildirimde bulunmayı ihmal eden veya bu hususta gecikme gösteren kamu görevlisi, altı aydan iki yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır…..” hükmündedir.

B – Kadastro Elemanlarının Sorumluluğu

Bir kadastro elemanının, 18 uygulamasının kontrolünde yetki sahası nereye kadardır, hatalı bir uygulama karşısındaki sorumluluğu nedir?

Konuya teorik baktığımızda, belediye hatalı bir uygulama yapıyor ve kadastrocu, görevi gereği buna resmen tanık oluyor. Öyleyse TCK.nın 279’uncu maddesi kapsamında bir sorumluluğu bulunmaktadır. Kadastro müdürlüğünün kontrolleri sırasında belediyenin hataları karşısındaki sorumluluğunun nereden başlayıp nerede bittiği konusunda tam bir sınır bulunmamaktadır… Ancak, bu sorumluluğun hangi konular için işletileceği Danıştay kararlarıyla kısmen açıklığa kavuşmuştur.

Buna göre; 18 uygulamasıyla ilgili kadastro müdürlüğünün kontrol yetkisinin ancak harita yapım tekniği ile sınırlıdır. Yani, kadastro elemanı ancak 18 uygulamasının BÖHHBÜY ve buna dayalı alt mevzuata aykırı olup olmadığını kontrol eder, onun dışındaki konulara karışmaz. Dolayısıyla, 18 uygulamasının BÖHHBÜY ve alt mevzuata (2010/11, 2010/22 sayılı genelgeler) aykırı bir durumu yoksa, kadastro elemanının da TCK’nın 279’uncu maddesi kapsamında sorumluluğu olmayacaktır.

DANIŞTAY Kararı;

• 6.Dairenin 12.05.1999 tarih, E.1998/2248, K.1999/2522 sayılı kararı

Özet: “Kadastro müdürlüğünce yapılan kontrol sırasında, yapılan parselasyon işlemi ile kapanan sulama arkı nedeniyle elde edilen taşınmazın Devletin hüküm ve tasarrufu altında olduğundan Hazine adına tescili gerekirken belediye adına tescil edildiğinden bahisle onaylanmamasının, kadastro müdürlüklerine tanınan yetki aşılarak mülkiyet durumunun incelenmesi suretiyle belediye adına tescilin yapılmayacağı yolunda tesis edilen işlemde mevzuata uyarlık bulunmamaktadır. ”

“… Dava, 3194 sayılı Kanunun 18’inci maddesi uyarınca yapılan parselasyon işlemi sonucu kapanan ark nedeniyle elde edilen miktarın belediye adına bedelsiz tescilinin yapılamayacağı yolunda tesis edilen 06.11.1996 günlü, 2201 sayılı işlemin iptali istemiyle açılmış; İdare Mahkemesince, 3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci maddesi uyarınca yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 40’ıncı maddesi uyarınca kadastro müdürlüklerince imar parselasyon plânları ekleri üzerinde yapılması gereken kontrol yetkisinin, oluşturulan imar parsellerinin kadastro tekniği yönünden mevzuata uygunluğunun incelenmesi ile sınırlı olduğu, davalı belediye tarafından 3194 sayılı Kanunun 18’inci maddesi uyarınca parselasyon işlemi tesis edilip dağıtım tabloları hazırlandıktan ve askıya çıkarıldıktan sonra kadastro müdürlüğüne gönderildiği, kadastro, sulama arkı nedeniyle elde edilen taşınmazın Devletin hüküm ve tasarrufa altında bulunduğundan Hazine adına tescili gerekirken belediye adına tescil edildiğinden bahisle onaylanmadığı, kadastro müdürlüklerine kanunla tanınan yetki aşılarak mülkiyet durumunun incelenmesi suretiyle belediye adına tescilin yapılamayacağı yolunda tesis edilen dava konusu işlemde mevzuata uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle dava konusu işlemin iptaline karar verilmiş, bu karar davalı idarece temyiz edilmiştir.

Dava konusu işlemin yukarıda özetlenen gerekçeyle iptali yolundaki temyize konu … İdare Mahkemesinin 05.11.1997 günlü, E.1997/1252, K.1997/1095 sayılı kararında, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 49’uncu maddesinin 1 inci fıkrasında sayılan bozma nedenlerinden hiçbiri bulunmadığından bozma istemi yerinde görülmeyerek anılan Mahkemenin kararının ONANMASINA, …..”,

TAPU PLÂNLARI TÜZÜĞÜ’nün 11’inci maddesi gereğince; “teknik mevzuata aykırı” taleplere karşı kadastro müdürlüğüne ret yetkisi verilmiştir. DANIŞTAY kararlarına bakılacak olursa; 18 uygulaması dosyasında BÖHHBÜY ve alt mevzuata (2010/11 ve 2010/22 sayılı genelgelere) aykırı bir durum tespit edilmediği sürece kadastro müdürlüğü tarafından, ret edilmemesi gerekmektedir.

C – Tapu Elemanlarının Sorumluluğu

Bir tapu elemanının, 18 uygulamasının kontrolünde yetki sahası nereye kadardır, hatalı bir uygulama karşısındaki sorumluluğu nedir?

Kadastro müdürlüğü elemanları gibi, hatalı uygulamayı tescil eden tapu elemanları da, TCK’nın 279’uncu maddesi gereğince sorumluluğu bulunmaktadır. Sorumluluğun sınırları konusunda fikir sahibi olabilmek için öncelikle Danıştay’ın bir kararına bakmak gerekirse;

Özet: “Müşterek mülkiyete konu bir taşınmazın parselasyon işlemine tabi tutulması halinde, oluşacak tüm imar parsellerinin yine müştereken verilmesi gerekir. Ferdileştirmeyi öngören parselasyon plânının mevzuata aykırı olması nedeniyle tapuya tescili isteminin reddi doğrudur.” (Danıştay 6. Dairenin 05.03.1993 tarih, E.1992/1205, K.1993/826 sayılı kararı)

Danıştay kararına göre; 18 dosyasını reddi konusunda tapu müdürlüklerinin yetki sahası daha geniştir. İşlem tescil ile sonuçlanmaktadır. Tescilin de, Medeni Kanunun 716’ncı maddesi gereğince hukuki bir sebebe dayanması gerekir. Haklı sebebe dayanmayan düzenlemeyi içeren 18 dosyasının Tapu Sicil Tüzüğünün 26’ncı maddesi gereğince ret edilmesi gerekir… Ret edilmesi gerekirken, edilmeyen durumlarda tapu elemanının sorumluluğu olacaktır.

İMAR UYGULAMALARINDA KAT MÜLKİYETİNİN TESCİLİ

A – Kat Mülkiyetli Taşınmazın Tek İmar Parselini Oluşturması

Zeminde kat mülkiyeti kurulu taşınmaz, uygulamaya girdiğinde hiçbir değişiklik olmadan çıkmışsa, yani kat mülkiyetine çevrili taşınmaz, başlı başına bir imar parselini teşkil ediyorsa, uygulamadan doğan değişiklik sa­dece taşınmazın ada parsel numarasını ve kütük sayfa numarasını etkileye­cektir.

Bu durumda; kat mülkiyeti nedeniyle kapanmış olan ana gayrimenkul sayfasının “Beyanlar” hanesinde, sayfanın tekrar açıldığı belirtilip, taşınma­zın bilgileri yeni imar parseline nakil edilmek suretiyle kapatılmalı ve kat mülkiyeti kütüğünde tescilli bağımsız bölümlerin kayıtlarında ana gayrimenkule ait kütük sayfa numarası ile ada ve parsel numaraları değiştirilip, bu değişikliklerin nedeni, kayıtların “Beyanlar” hanesinde gösterilmesi gerekir.

B – Kat Mülkiyetli Taşınmazın Müstakil Kalan Kısmı Başka Bir İmar Parseline Rastlıyorsa

Kat mülkiyetine konu kadastro parselinin, ana yapının bulunduğu kısmı bir imar parselini teşkil eder de, geri kalan kısmı da başka bir imar parseline tekabül ederse;

1 – Ana yapının bulunduğu kısmın sadece yüzölçümü eksilecek, ve de ada, parsel numarası değişecektir. Bunun için; kat mülkiyeti nedeniyle daha evvel kapanmış gayrimenkul sayfasının açıldığı “Beyanlar” hanesinde belir­tilerek, kütük bilgileri yeni imar parseline taşınmak suretiyle tekrar kapatıl­malı ve bağımsız bölüm sayfalarındaki ana yapının yüzölçümü, ana gayri­menkul sayfa numarası sütunları değiştirilmeli ve değişikliğin sebebi “Be­yanlar” hanesinde belirtilmelidir.

2 – Yapının bulunmadığı kısım, tek başına bir imar parselini teşkil ede­bileceği gibi, diğer kadastro parselleri ya da yol veya yeşil alanla birlikte de şuyulandırılmış olabilir.

• Eğer tek başına bir imar parselini teşkil ediyorsa, o takdirde yapılacak olan, arsa payları oranında kat maliklerine müştereken mülkiyet hissesi vere­rek tescil yapmaktır.
• Diğer kadastro parselleri ya da yoldan ihdaslarla birlikte şuyulan-dırılıyorsa, imar parselinin yüzölçümü payda kabul edilip, imar parsellerini oluş­turan kadastro parsellerinin yüzölçümü pay itibar edilip, kat mülkiyetine konu olan taşınmaza düşen müşterek mülkiyet hissesi arsa payları oranında kat maliklerine dağıtılmalıdır. Kalan hisseler ise yüzölçümleri ile orantılı olarak diğer parsel maliklerine ya da yoldan nedeniyle belediyeye dağıtılma­lıdır.

C – Kat Mülkiyetli Taşınmazın Şuyulandırılması

Kat mülkiyetine çevrilmiş taşınmaz mal; yoldan ihdas edilmiş olan be­lediyenin tasarrufundaki yerlerle ya da şahıslara ait boş parseller veya yine şahıslara ait kat mülkiyeti kurulmuş diğer parsellerle şuyulandırılması müm­kündür. Bu durumların her biri ayrı başlıklar altında irdelenecek olursa;

1 – Kat Mülkiyetli Yerin Belediye Taşınmazı İle Şuyulandırılması
Kat mülkiyetine çevrilmiş taşınmaz, diğer kadastro ya da imar parselle­riyle veya yoldan ya da yeşilden dolayı belediyenin tasarrufunda bulunan yerlerle şuyulanmaya giriyorsa o takdirde yapılacak olan, kat mülkiyeti se­bebiyle kapanmış olan ana gayrimenkul sayfası tekrar açılıp, imar kütük sayfasına nakil suretiyle tekrar kapatılmalı ve açma kapama nedenleri ana gayrimenkul sayfasının “Beyanlar” hanesinde belirtilmelidir.

İmar kütük sayfasına taşınan ana gayrimenkul sayfasında ise imar par­selinin yüzölçümü payda ve imar parsellerini oluşturan kadastro parsellerinin yüzölçümü pay itibar olunarak, kat mülkiyetine konu taşınmaza düşecek müşterek mülkiyet hissesi, arsa payları oranında bağımsız bölüm maliklerine dağıtılmalı, kalan hisse ise şuyulanan diğer kadastro parsellerine ya da yol veya yeşilden ihdas edilen yerlerin yüzölçümü oranında belediyeye verilme­lidir.

Daha sonra imar parselinin kütük sayfasının “Beyanlar” hanesinde, imar parseli üzerindeki yapı mülkiyetinin, kat mülkiyeti kütüğünün hangi sayfasında kat mülkiyetine çevrilmiş olduğu belirtilmeli ve kat mülkiyetine konu taşınmazın dışında bu imar parseline şuyulanan kadastro parsellerinin ya da yol veya yeşilden dolayı belediye hissenin zeminde bağımsız bölümü bulunmadığı, bu şahıslara, ait müşterek mülkiyet hissesinin sadece zemine ait olduğu üzerindeki yapıyı ihtiva etmediği açıklanmalıdır.

Ayrıca bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütük sayfasının “Beyanlar” hanelerinde de, gayrimenkulün hangi imar ada ve parseline şuyulandığı, hangi kütük sayfasında tescili yapıldığı belirtilmeli ve başkaca değişiklik yapılmamalıdır. Dolayısıyla ana gayrimenkulün yeni kaydedildiği bu kütük sayfası kesinlikle kapatılmamalıdır.

• Bu gibi durumlarda sadece yoldan veya yeşilden ihdasdan dolayı be­lediyeye hisse verilmesi pek problem çıkarmayabilir. Zira belediye hissesinin belediyece kıymet takdiri yapılarak kat maliklerine satılması suretiyle sorun rahatlıkla giderilebilir.

2 – Kat Mülkiyetli Yerin Şahıs Taşınmazı İle Şuyulandırılması

Şahıslara ait parsellerin, kat mülkiyeti kurulu bir taşınmazla imar parse­linde şuyulanması, belediye taşınmazı ile olan şuyulandırma gibi rahat ol­mayacaktır. Zira böyle bir durumdan Kat Mülkiyeti Kanununun 54’üncü mad­desi devreye girecektir ki, bu takdirde ortaklığın giderilmesi konusunda bü­tün maliklerin anlaşması gerekmektedir. Bu anlaşmada kat mülkiyetine konu parsele şuyulanan parsel malikine ya da maliklerine ait hissenin, bağımsız bölüm maliklerince satın alınması şeklinde olacaktır.

Düzenlenecek resmi senetle söz konusu hissenin ya da hisselerin ta­mamı satın alındığı takdirde, bağımsız bölüm maliklerinin arsa paylarında hiçbir değişiklik yapmadan, ana gayrimenkulün kayıtlı bulunduğu imar kü­tük sayfası kapatılmalı ve kat mülkiyetinin hangi kat mülkiyeti kütük sayfa­larında tescilli olduğu ana gayrimenkul sayfasının ilgili sütununda gösteril­meli ve bağımsız bölümlerin kayıtlarındaki ana gayrimenkul ada parsel nu­maraları ile yüzölçüm sütunları değiştirilmeli ve “Beyanlar” hanesindeki kayıtlar, artık bir anlamı kalmadığı için terkin edilmelidir.

Eğer söz konusu hisse bütün kat malikleri tarafından arsa payları ora­nında değil de belli kat maliki ya da malikleri tarafından satın alınırsa, o takdirde o malik ya da maliklere ait arsa paylarında değişiklik yapılarak arsa payları arttırılmalı, diğer maliklere ait arsa paylarında ise azaltma yoluna gidilmelidir. Tabii bu iş için de arsa paylarını gösterir liste değişmeli, resmi senet düzenlenmeli ve tüm malikler akitte hazır bulunmalıdır.

Bu durumda; ana gayrimenkulün kayıtlı bulunduğu imar kütük sayfası kapatılmalı ve kat mülkiyetinin, kat mülkiyeti kütüğünün hangi sayfalarında tescili olduğu kapanan sayfasının ilgili sütununda gösterilmeli, bu arada kat mülkiyeti kütüğünde kayıtlı bağımsız bölümlerin kayıtlarındaki ana gayrimenkule ait ada parsel numaraları ile yüzölçüm sütunları değiştirilmeli ve düzenlenen resmi senet gereğince bağımsız bölümlerin arsa paylarında değişiklik yapılmalıdır. Ayrıca kat mülkiyeti kütüğünün “Beyanlar” hane­sindeki kayıtlar terkin edilmelidir.

Böyle bir anlaşmaya varılamaması durumlarında Kat Mülkiyeti Kanununun 54’üncü maddesi gereği, şuyulanan her gayrimenkulün şuyulandır-madan önceki geçer değerleri ortaklığı gidermekle görevli sulh mahkemesince ayrı ayrı takdir edilerek, bunlardan değeri en fazla olan gayrimenkullerin bu de­ğerle satın alınması teklifine karar verir ve bu teklif kabul edilip bedel öde­nince ortaklık giderilmiş olur.

Kesinleşen sulh mahkemesi kararının tebliğinden başlayarak bir ay içinde bedel ödenmez veya 6 ay içinde banka mektubu veya ayni teminat gösterilmezse ortaklaştırılan gayrimenkullerin tümü, imar durumuna göre mümkünse kat mülkiyeti muhafaza ve diğer gayrimenkullar buna ilhak edile­rek, eğer bu mümkün değilse kat mülkiyeti kaldırılarak, açık artırma sure­tiyle satılıp ortaklık giderilir ve satış bedeli her gayrimenkulun ikinci fıkra uyarınca takdir edilmiş olan değerleri arasındaki orana göre maliklere pay­laştırılır.

3 – Kat Mülkiyetli Yerin Diğer Kat Mülkiyetli Yerle Şuyulandırılması

Şuyulandırma ile ilgili asıl problem olan husus uygulama sırasında, kat mülkiyetine konu bir taşınmazla diğer bir kat mülkiyetine konu taşınmazın birlikte imar parseline şuyulanması (tevhidi) halidir ki bu durum, tescili he­men hemen imkansız kılar.

Zira bu takdirde bağımsız bölüm maliklerine düşen arsa payları ile bun­lara bağlı olarak müşterek mülkiyet hisselerinin hesabını yapmak oldukça güç olacağından ve bu değişiklikler Kat Mülkiyeti Kanununun 12’nci madde­sinde sayılan belgelerden listede ve projede vaziyet planında değişikliği ge­rektireceğinden böyle bir durumda tescil mümkün olmayıp, yapılacak şey imar parseline şuyulanan her iki ana gayrimenkulün ve bunlara bağlı bağım­sız bölümlerin kütük sayfalarının “Beyanlar” hanelerinde hangi plâna göre hangi parsel ya da parsellerle şuyulandığının yazılması ile yetinilmeli ve imar parseline şuyuulanan kadastro parsel maliklerinin kendi aralarında an­laşarak Kat Mülkiyeti Kanununun 12’nci maddesindeki belgelerle liste ve pro­jeyi, vaziyet planını değiştirip getirmelerini ve kendi aralarında belirleye­cekleri arsa payları oranında kat mülkiyetini değiştirmek en uygun olacaktır.

Bu olmadığı takdirde yapılacak iş taraflardan birinin sulh hakimine git­mesi olacaktır ki bu takdirde mahkeme kararı gereğince işlem yapılacaktır.

Her iki halde de mevcut kat mülkiyeti terkin edilip yeni sayfalarda tescil yapılmalıdır.

D – Blok Halindeki Kat Mülkiyetli Taşınmazların Şuyulandırılması

Yine uygulamada karşılaşılan örneklerden birisi de bir çok blok halinde kat mülkiyeti tescilli bulunan taşınmazların, imar uygulaması dolayısıyla ifrazlarının yapılarak her bir bloğun bir müfrez parçada ya da bir iki bloğun bir parçada, diğer blok ya da blokların ise diğer müfrez parçada kalması halidir ki, bu takdirde yapılacak olan müfrez imar parsellerinde kalan blokla­rın arsa paylarını, o müfrez parselin yüzölçümünü esas alarak yükseltmek ise de bu husus arsa paylarında değişikliği gerekecektir.

Üstelik birden çok bloklu kat mülkiyeti halinde tasarruf edilirken kullanılan ortak yerlerin (or­tak yakıt istasyonu, otopark, yüzme havuzu v.s.) kullanımında problemler çıkabilecektir.

Bu gibi durumlarda da taraf iradelerinin dışında bir şey yapmak müm­kün olmadığından, burada yapılabilecek tek şey kat mülkiyetine çevrilmiş ana gayrimenkulün vaziyet planında gösterilen her bir bloğun, hangi imar parseline şuyulandığının bağımsız bölümlerin kütük sayfalarının “Beyanlar” hanesinde belirtilmesi ve tüm bağımsız bölüm maliklerinin kendi aralarında anlaşarak her bir müfrez parçada ayrı ayrı kat mülkiyetine geçilmesi, ortak kullanım yerlerini ise Tapu Sicil Tüzüğünün 26’ncı maddesi gereğince tescil edilmesidir.

Bu halde de tescil yapılırken mevcut kat mülkiyeti terkin edilip, yeni sayfalara tescil edilmelidir.

E – Kat İrtifakı Kurulmuş Taşınmazlarda İmar Uygulaması

1 – Kat İrtifaklı Taşınmazın Tek İmar Parselini Oluşturması

Kat irtifakı kurulan arsa eğer müstakil bir imar parseli şeklinde uygula­madan çıkmışsa, kat irtifakının yeni imar parseline taşınması ile birlikte iş­lem yapılmalı ve kütük bilgileri yenilenmelidir.

2 – Kat İrtifaklı Taşınmazın Tek İmar Parselini Oluşturmaması

Kat irtifakı kurulu taşınmaz başka imar parselleriyle, parçalara ayrılarak şuyulandırılmış ise bu durumda taşınmaz üzerinde yapı yapılamayacak hale geldiğinden kat irtifakının terkin edilmesi gerekir. Bununla birlikte kayıtta kat irtifakı kurulu olmasına rağmen, zeminde yapı yapılmış ve yapının iskân ruhsatı alınmış ise, artık kayıt kat irtifakı olarak gözükse de, yapılacak şey – üst başlıklarda bahsedildiği üzere – kat mülkiyetine geçmiş taşınmazlarda uygulama nasıl ise aynen öyle olmalıdır.

Bütün bu nedenlerle belediyelerin 3194 sayılı Kanunun 18’inci maddesi uygulamalarını, yapılaşmış alanlarda uygulamaktan kaçınmaları, uygulama yapıyor iseler uygulama sahasının halihazır zemin durumunu özellikle dik­kate almaları, tapu müdürlüklerinden almış oldukları kayıtların en son durumu yansıtmasına dikkat etmeleri gerektiği gibi, kat mülkiyetine ya da kat irtifakına konu parselleri uygulamaya soktuklarında; diğer parsellerle şuyulandırmamaya çalışmaları, DOP alınacaksa bunun, yüzölçümünden düşülmek suretiyle değil de bedele dönüştürme şeklinde yapmaları yararlı olacaktır.

Böylece, doğabilecek büyük problemleri ortadan kaldıracağı dü­şüncesindeyiz.

3 – 2981 sayılı Kanun Kapsamındaki Bir Yerde Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçilmesi

İşleme konu bina iki kattan daha fazla değilse tespit ve değerlendirme belgeleri aranır. Üç ve daha fazla katlı yapılar için ise ilave olarak tasdikli inşaat projesi aranır. Tek malikin talebi yeterlidir.

Kat irtifakı veya kat mülkiyetine geçiş için tespit ve değerlendirme bel­gesi ile inşaat projesi yeterli olup, – başkaca bir belge aranmadan– ve de resmi senet düzenlenmesine gerek olmadan tescil yapılır.

Tescil işleminde; bulunmadan tescil; istem belgesine istinaden öncelikle cins değişikliği yapı­lır ve kat mülkiyeti tesisi ile oluşacak bağımsız bölümlere ait kütük sayfaları “Beyanlar” hanesine; “Kat Mülkiyeti 2981 sayılı Kanun uyarınca tesis edil­miştir” şeklinde belirtim yapılır.

• 2981 sayılı Kanunun 16’ncı maddesine 3290 sayılı Kanun ile eklenen fıkraya göre; 2981 sayılı Kanun gereğince kat irtifakı kurulan yerde kat mül­kiyetine geçiş için bütün kat maliklerinin ittifakı sağlanamamış ve bireysel olarak kat mülkiyetine geçiş söz konusu ise; ilgilisinin tescil için yapacağı başvuruda 2981 sayılı Kanunun 3366 sayılı Kanunla değişik 8’inci madde­sinde yer alan tespit ve değerlendirme belgesiyle plân ve inşaat projelerine dayanmaları ve 16’ncı maddeye eklenen fıkrada öngörülen koşulların ger­çekleştirildiğini kanıtlamış olmaları gerekecektir.

Bu belgelere ve gerçekleşmiş şartlara dayanılarak tescil isteminin, ilgili tapu müdürlüğünde yerine getirilmesi, kat maliklerinin katılımıyla dü­zenlenecek resmi senet ve bu resmi senette tahsis edilecek arsa payının be­lirtilmesiyle mümkün olacaktır.

Bunun sağlanamaması halinde, mahkemeye başvurularak, tescil kararının alınması gerekecektir. (Galip Esmer – “Mevzuatımızda Gayrimenkul Hükümleri ve Tapu Sicili)

İMAR PARSELLERİNİN CİNSİNİN “ARSA” YAPILMASI

3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci maddesinin uygulamasıyla oluşmuş parsellerin cinsi “ARSA” olur. Vergi mevzuatında arsa tanımlanırken, imar parselleri belirtimi özellikle yapılmaktadır.

Aynı konu 1477 sayılı genelgenin “İmar Parsellerinin Oluşturulması” başlıklı bölümünde şu şekilde yer almaktadır;

“… b) şuyulanan kadastro parselleri üzerinde binalar mevcut ise binaların hangi imar parselinde kaldığı kadastro müdürlüğünce tespit edilir. Bir imar parseli üzerinde birden fazla yapı bulunduğu takdirde bunların kimlere ait olduğu tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir.

Örneğin: “Bu parsel üzerindeki A ile gösterilen ev Yücel Öge B ile gösterilen ev İbrahim Eriş’e aittir.”

Ayrıca kadastro parselinde mevcut evin, bir imar parselinde kalması durumunda bu imar parselinin cinsi kadastro parselindeki vasfı ile tescil edilir. Kadastro parselinde ev bulunmayan kısımların oluşturduğu imar parsellerinin vasıfları ise arsa olarak tescil edilir.”

1477 sayılı genelgede, uygulamaya tabi parsel üzerinde yapı bulunması halinde, yapının isabet etmediği imar parselleri için “arsa” belirtimi yapılmaktadır. Uygulamaya tabi üzerinde yapı bulunmayan parseller üzerinde oluşacak imar parselleri için de aynı ifadenin geçerli olacağı muhakkaktır.

O nedenle de imar plânında iş veya konut yeri olarak ayrılan sahalara isabet eden imar parsellerinin “ARSA” vasfıyla tescil edilmeleri gerekir.

Diğer taraftan;

İmar Kanununun 15 ve 16’ncı maddeleri uygulanarak dahi olsa, sonuçta imar plânına uygun parseller oluşuyorsa; bu parsellerin de cinsi doğrudan “arsa” yapılabilecektir. Bu işlemin teknik kontrolünde kadastro müdürlüklerince cins değişikliği nedeniyle döner sermaye ücreti de tahakkuk ettirilmeyecektir. (2010/22 sayılı genelge).

Konu bu şekilde açık olmasına karşın; Genel Müdürlükçe, Harçlar Kanunu kapsamında yapılan değerlendirme sonucu Bölgeler Arası yayımladığı 02 Şubat 1996 tarihli ve 527 sayılı talimat ile, uygulamaya tabi parsellerin cinsinin yeni oluşan imar parsellerine aynen taşınacağına hükmedilmiştir.

Gerek bu talimat gereğince ve gerekse de talimat öncesi uygulamalarda, uygulamaya tabi parsellerin cinsi imar parsellerine aynen taşınmıştır. Dolayısıyla da imar parsellerinin cinsinin “arsa” değil de, örneğin; tarla, ham toprak, bahçe, bağ olması gibi durumlarla karşılaşılabilmektedir.

Genel Müdürlükçe konu hakkında Maliye Bakanlığı Gelirler Genel Müdürlüğüne görüş sorulması üzerine 02 Ocak 1997 tarihli ve 006 sayılı yazı ile alınan cevap yazısında; “… muhtelif vasıftaki (tarla, ham toprak, bağ, bahçe vs.) taşınmazların imar uygulaması sonucu ‘arsa’ vasfı ile tapuya tescil edilmeleri işleminin resen yapılan bir işlem olması nedeniyle harca tabi tutulmaması gerektiği …” belirtilmesi üzerine;

Bu kerre Genel Müdürlükçe yine bölgeler arası bir talimat daha yayımlanmıştır. 20 Ocak 1997 tarihli ve 267 sayılı olan bu talimatta; “… imar plânında iş veya konut yeri olarak ayrılan sahalara isabet eden imar parsellerinin arsa vasfı ile tescil edilmeleri gerektiğinin” belirtilmesinin yanı sıra; mülga olan 02 Şubat 1996 tarihli ve 527 sayılı genelgenin yayım tarihinden bugüne değin kadastro (veya önceki) parsellerdeki vasfı muhafaza edilmek suretiyle tescil edilen imar parsellerinin vasıfları peyderpey yapılacak işlemler esnasında resen tashih edilmesini”, yani arsaya dönüştürülmesini öngörmektedir.

• Bu durumdaki bir parselde, herhangi bir işlem anında veya herhangi bir işlem olmadığı halde ilgilisi parsel cinsinin arsaya çevrilmesini talep etmesi durumunda; söz konusu parselin, parselasyon sonucu oluşup oluşmadığı kadastro müdürlüğü arşivi bilgilerinden teyit edildikten sonra, talep karşılanır.

Aynı genelge; 18’inci madde, 2981/3290 sayılı Kanun Ek:1 madde ve de 18’inci madde ile Ek.1 maddenin birlikte uygulanmasıyla oluşmuş parsellerin resen yapılan uygulama sonucu oluşturulmuş olması nedeniyle, parsel cinsinin arsaya dönüştürülmesini harca tabi tutmamıştır. Bundan hareketle, bu tür taleplerin karşılanması sırasında döner sermaye ücreti de tahakkuk ettirilmemesi gerekir.

• Ancak; bu defa şu şekilde bir sorun yaşanmaktadır.

20 Ocak 1997 tarih ve 267 sayılı talimatta, “mülga genelgenin yayım tarihinden (02 Şubat 1996) bugüne değin …” ifadesi kullanıldığından;

Uygulamaya tabi ana parsel cinsinin imar parseline taşınmış olanlardan 02.Şubat 1996 tarihinden sonrakileri kapsadığı, bu tarihten önceki uygulamaları kapsamadığı değerlendirmesi yapılarak önceki tarihte yapılan uygulamalar için 20 Ocak 1997 tarihli ve 267 sayılı genelge gereğince işlem yapılmamaktadır. Bu durumdaki parseller için tıpkı yapı ile ilgili olmayan cins değişikliği talepleri için uygulanan prosedür uygulanmaktadır.

Halbuki; 18 uygulamasına tabi parsellerin cinsinin “arsa” olacağına dair kural 02 Şubat 1996 tarihli talimattan öncesine ait düzenlemede (1477 sayılı genelgede) zaten bulunmakta idi. Ayrıca, imar plânına uygun parsel oluşması koşuluyla, 15 ve 16’ncı maddelerin uygulamasıyla bile oluşan parsellerin cinsi doğrudan “arsa” yazılabiliyorken; 20 Ocak 1997 tarihli talimattaki ifadeye takılıp kalmak doğru bir tavır olmayacaktır.

Dolayısıyla da, 20 Ocak 1997 tarihli talimatın öngörüsünün, 02 Şubat 1996 tarihli talimat öncesine ait olan imar parselleri için de işletilmesi gerekir. Uygulamada hatalı değerlendirmelere fırsat vermemek bakımından da; konunun Genel Müdürlükçe bir genelgeye bağlanmasını öneririz.

YARGITAY KARARLARI;

Henüz parselasyon işlemi yapılmamış olsa bile; herhangi bir parselin imar plânı içerinde kalması halinde cinsinin “arsa” sayılabileceğine dair de yargı kararları bulunmaktadır.
Kamulaştırma nedeniyle olan bu kararlar şu şekildedir;

• Özet: “Belediyelerce, yapılıp usulünce onaylanarak yürürlüğe konulan nazım imar planı kapsamındaki taşınmazlar, kamulaştırma hukuku yönünden arsa sayılabilir ise de, bu nitelendirmede; nazım imar planının ait olduğu idari birim (büyükşehir, il, ilçe, köy), belediye ve mücavir alan sınırları içindeki yerleşim ve nüfus yoğunluğu, ulaşım ve altyapı hizmetleri ve yerleşim merkezine olan mesafe ile taşınmazın plandaki konumu ve kullanım biçimi gibi unsurlar da göz önünde bulundurulabilir.” (YARGITAY İçtihadı Birleştirme Kurulunun 17.04.1999 tarih E.1996/3, K.1998/1 sayılı kararı)
• Özet: “Taşınmaz Belediyece yaptırılan 1/25000 ölçekli imar planı içinde olsa dahi üzerinde yapılaşma olanağı mevcut değilse değerinin arazi olarak tespiti gerekir.”(YARGITAY 5.Hukuk Dairesinin 06.07.1999 ta. E.1999/8847, K.1999/1260 sayılı kararı)

18 UYGULAMASINDA KAT MÜLKİYETİ ESASINA GÖRE HİSSELENDİRME

Belediye veya valiliklerin; 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18’inci maddesi gereğince düzenlemeye tabi arsa ve arazileri kat mülkiyeti esaslarına göre şuyulandırma yetkisi de bulunmaktadır.

Zeminde kat mülkiyeti kurulu taşınmazlar uygula­maya girdiğinde, başka kadastro ya da imar parselleriyle şuyulandırmaya girmeden, düzenlemeden çık­ması gerekir.

Bu ise her zaman mümkün değildir. O nedenle de, üzerinde daha önce kat mülkiyeti kurulmuş olan parseller uygulamaya girdiğinde şu şekilde hareket edilmesi gerekir.

A – Kat Mülkiyetli Taşınmazlardaki Şuyulandırma

18 uygulamasına giren kat mülkiyetli parsele, karşılık uygulama sonrası verilen parsele dışarıdan yeni hisse katılmıyorsa sorun yoktur. Halbuki bu durumdaki parsele dışarıdan hisse girmesi her zaman mümkündür.

Şöyle ki;

Üzerinde kat mülkiyeti kurulu olduğuna göre, bu parsele inşaat izni ve yapı kullanma izin belgesi verilmiş demektir. İnşaat izni ve yapı kullanma izin belgesinin verilmesi ise, bu parselin bir imar parseli olduğunu gösterir.

Yani parsel, 18 uygulaması beklenmeksizin daha önce 15 ve 16’ncı maddeler uygulanmak suretiyle oluşturulmuş bir parseldir. Bu durumdaki parsellerin 18 uygulamasına alınması durumunda ise; daha önceki terk oranını bugün belirlenen DOP oranına tamamlayan kadar daha kesinti yapılması gerekir.

Daha önceki terklerin miktarının (oranının), 18 uygulaması sırasında belirlenen DOP oranına eşit, az ya da çok olmasına göre örneklendirmek gerekirse;

1 – Terk Oranı ile DOP Oranının Eşit Olması

18 uygulamasına tabi kat mülkiyetli parselden daha önce 15 ve 16’ncı maddeler gereğince terk edilen miktarın tekabül ettiği oran ile 18 uygulaması sırasında belirlenen DOP oranı eşit ise kat mülkiyeti konusunda herhangi bir sorun olmayacaktır.

(Örneğin kadastro parseli 1000 m2 idi, 15 ve 16’ncı maddeler gereğince 300 m2 terk işlemi yapılarak imar parseli oluşturulmuş, inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi alınarak kat mülkiyeti kurulmuştur. Terk miktarı ana parselin %30’una tekabül etmektedir. Bugün 18 uygulaması yapılırken DOP oranı %30 olarak belirlenmiş ise kat mülkiyeti yönüyle sorun olmayacaktır.)

Kat mülkiyetli olarak uygulamaya giren parsel yine kat mülkiyetli olarak uygulamadan çıkacaktır. Uygulamaya tabi parsele karşılık verilen imar parseline yeni hissedarlar girmeyeceği için de kat mülkiyeti yönüyle herhangi bir sorun da yaşanmayacaktır.

2 – Terk Oranının DOP Oranından Fazla Olması

18 uygulamasına tabi kat mülkiyetli parselden daha önce 15 ve 16’ncı maddeler gereğince terk edilen miktarın oranı, 18 uygulaması sırasında belirlenen DOP oranından fazla ise; kat mülkiyeti konusunda yine sorun yaşanmayacaktır.

(Örneğin kadastro parseli 1000 m2 idi, 15 ve 16’ncı maddeler gereğince 300 m2 terk işlemi yapılarak imar parseli oluşturulmuş, inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi alınarak kat mülkiyeti kurulmuştur. Terk miktarı ana parselin %30’sine tekabül etmektedir. Bugün 18 uygulaması yapılırken DOP oranı %25 olarak belirlenmiş ise kat mülkiyeti yönüyle sorun olmayacaktır.)

Çünkü; 18 uygulamasını beklemeksizin 15 ve 16’ncı maddeler gereğince yapılan terklerin geri ilgilisine dönemeyeceğine dair yargı kararları bulunmaktadır. (Anayasa Mahkemesinin 12.01.2012 tarih, E.2011/23, K.2012/3 sayılı kararı)

Bu da göstermektedir ki fazladan terk edilmiş olan miktar üzerinde ilgilisi hak iddia edemeyeceğine göre; bir üst başlıkta da bahsedildiği üzere, terk oranı ile DOP oranının aynı olmasından farksız olacak ve de kat mülkiyeti yönüyle herhangi bir sorun yaşanmayacaktır.

3 – DOP Oranının Terk Oranından Fazla Olması

18 uygulamasına tabi kat mülkiyetli parselden daha önce 15 ve 16’ncı maddeler gereğince terk edilen miktarın oranı, 18 uygulaması sırasında belirlenen DOP oranından az ise; yeni oluşan imar parsellerinde kat mülkiyet için çözüm üretmek gerekecektir.

(Örneğin kadastro parseli 1000 m2 idi, 15 ve 16’ncı maddeler gereğince 300 m2 terk işlemi yapılarak imar parseli oluşturulmuş, inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi alınarak kat mülkiyeti kurulmuştur. Terk miktarı ana parselin %30’ine tekabül etmektedir. Bugün 18 uygulaması yapılırken DOP oranı %32 belirlenmiştir.)

Bu parselde kat mülkiyeti kurulmuş olduğuna göre; bu parsele inşaat izni ve yapı kullanma izin belgesi verilmiş demektir. İnşaat izni ve yapı kullanma izin belgesinin verilmesi ise, bu parselin bir imar parseli olduğunu gösterir. 15 ve 16’ncı maddeler gereğince oluşan bu parselin sınırları (buna bağlı olarak da yüzölçümü) 18 uygulaması sırasında değişmeyecektir. Ancak fazladan %2 daha DOP kesintisi nedeniyle o parsele dışarıdan hisse vermek zorunda kalınacaktır.

(Yukarıdaki örneğe devam edilecek olursa; 1000 m2’lik parselden, 15 ve 16’ncı madde gereğince 300 m2’lik terk yapıldıktan sonra oluşan 700 m2’lik parsele A, B, C, D ve E şahısları hissedardır ve bu parsel üzerinde kat mülkiyeti kurulmuştur. 18 uygulaması sırasında DOP oranı %32 olarak belirlenmiş olduğu için, bu maliklerin payından %2 daha, yani 20 m2 daha kesinti yapılacaktır… 18 uygulaması sonucu bu parselin yüzölçümü yine 700 m2 olduğu halde önceki maliklerin toplam hissesi 680 m2’ye düşecektir. Parselin 20 m2’si artık eski maliklerin değildir ve 20 m2 için bu parsele başka hissedarın girmesi gerekmektedir. Sonradan giren hissedar bir kişi olabileceği gibi birçok kişi olması da mümkündür. Örneğimizde tek kişi X şahsı olsun.

Sonuç olarak, 18 uygulaması öncesi parsel malikleri A, B, C, D ve E şahıslarının hisseleri varken, 18 uygulaması sonrasında bu şahıslara bir de X şahsı eklenmiş olacaktır.)

Dışarıdan katılan şahsın hissesinin, kat mülkiyetine konu ana parsel ile mi sınırlı kalacaktır, yoksa o parsel içerisinde yer alan kat mülkiyetine konu binada da payı olacak mıdır? Sorusu, uygulamacılar tarafından en çok sorulan sorulardandır.

Zira; parsele sonradan katılan şahsın bina ile bir ilgisi bulunmamaktadır, o nedenle de binada hissesi olmaması gerekir. Ayrıca; 18’inci maddenin 8’inci fıkrası; “Üzerinde bina bulunan hisseli parsellerde, şûyulandırma zemine ait olup, şûyuun giderilmesinde bina bedeli ayrıca dikkate alınır” hükmündedir.

Ancak diğer taraftan, parselde kat mülkiyetine geçildiği için tapu kütüğü kapatılmış ve kat mülkiyeti kütüğü açılmıştır. Tapu kütüğünün kapalı, kat mülkiyeti kütüğünün açık olduğu bir durumda, bu parsele sonradan katılan hissedarın hissesinin tescili nasıl yapılacaktır?

Öncelikle KAT MÜLKİYETİ kurulmuş bir parselde 18 uygulaması yapıldığında, DOP oranı nedeniyle bir miktar daha kesinti yapılan durumlarda o parseldeki kat mülkiyeti bozulmaz… Bu parsele sonradan katılan hissedarın kat mülkiyetine konu binada bir payı olacak mıdır? Tabi ki olmamalıdır… Bir taraftan, kat mülkiyeti kurulmuş bir taşınmazda tapu kütüğü kapatılmakta, diğer taraftan da, bu parsele sonradan katılan hissedarın kat mülkiyetine konu binada payının olmaması gerekir… O zaman ne yapılmalıdır?

Kat mülkiyetli taşınmazların 18 uygulamasına tabi tutulması özel bir durumdur. Onun için de uygulamada şu şekilde çözümler üretilmiştir;

Parselde kat mülkiyetine geçilmiş olmasına rağmen tapu kütük sayfası yeniden açılmaktadır. Kat mülkiyetine konu bina ile ilgisi olmayan hissedarların hissesi durduğu sürece bu kütük sayfası açık tutulmaktadır. Yapı ile ilgilisi olmayan hissedarların tümü hisselerini bina maliklerine satarsa kütük sayfası kapatılmaktadır. Satmazlarsa, kat mülkiyetine geçilmiş olmasına rağmen tapu kütük sayfası da açık olmaya devam etmektedir.

Bina sahiplerine karşı haksızlık yapılmamak için uygulamada böyle bir sistem geliştirilmiştir… Şekil olarak dayanağı bulunmasa da; herhangi bir hak kaybına sebebiyet vermemek bakımından doğru bir uygulama olduğu düşünülmelidir.

İMAR PARSELİNDE MALİK DEĞİŞİKLİĞİ VE GERİ DÖNÜŞÜM

I – GERİ DÖNÜŞÜMDE ÖNGÖRÜLEN UYGULAMA

A – Uygulamanın İptali ve Geri Dönüşüm

3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci maddesi gereğince yapılan uygulamaya karşı İdare Mahkemesinde açılan dava, uygulamanın iptali ile sonuçlanmışsa, geri dönüşüm işleminin yapılması gerekir. Geri dönüşüm işlemi; imar parselinden kesilen DOP miktarının imar parseline eklenerek, uygulama öncesi kadastro parseline döndürülmesi şeklinde olur.

B – Geri Dönüşüm Sorumluluğu ve Gereği

18 uygulamasının iptali kesinleşip ilgili idareye tebliğ edilmesi halinde, bu kararın infazı Anayasa’nın 138’inci maddesi gereğince zorunludur. 2577 sayılı İdari Yargı Usulü Yasasının 28’inci maddesi gereğince; kararın tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde gereği yerine getirilmesi gerekir.

Mahkeme tarafından verilmiş olan “İptal” ya da “Bozma” kararı uygulamayı tamamen ya da kısmen etkilemiş olsun ilgili idare tarafından; kararın gereğini yerine getirmek iki şekilde olabilir.

1 – “İptal” kararına konu parseller hakkında “Geri Dönüşüm Cetvelleri” düzenleyip, imar parsellerini uygulama öncesi eski haline çevirmek,

2 – Yine “Geri Dönüşüm Cetvellerini” hazırlayarak imar parsellerini eski haline çevirmesinin yanı sıra, yeni bir düzenlemeyi de beraberinde yapmak, olacaktır.

C – Geri Dönüşümde Malikin Durumu

1 – Malik Değişikliği Olmamışsa

İmar parseli oluştuktan sonra parsel el değiştirmemiş ise, doğal olarak geri dönüşüm de aynı malik adına yapılacaktır.

Konuyu örneklendirmek gerekirse; uygulamaya tabi parsel 800 m2 ve maliki de (X) şahsı idi. Uygulamada %25 DOP kesintisi yapıldı ve 600 m2’lik imar parseli oluşturuldu. Uygulama sonrası parselde herhangi bir malik değişikliği yapılmadı. … Uygulama iptal edildiğinde bu parsel, daha önce DOP olarak kesilen %25 (yani 200 m2) de eklenmek suretiyle 800 m2 olarak yine ilk malik olan (X) adına kadastro parseline dönecektir.

2 – Malik Değişikliği Varsa

İmar parseli oluştuktan sonra el değişikliği olmuşsa ve bu uygulama iptal edilmişse; o zaman parselin geri dönüşümü yeni malik adına yapılması gerekecektir.

800 m2 olarak (X) şahsına ait kadastro parseli uygulamaya tabi tutulmuştur. %25 DOP kesintisi yapıldıktan sonra bu parsele karşılık, (X) şahsına 600 m2’lik imar parseli tahsis edilmiştir… (X) şahsı bu imar parselini (Y) şahsına satmıştır. Parsel (Y) şahsı adına iken uygulamanın iptali nedeniyle geri dönüşlüm işleminin yapılması gerekmektedir… Geri dönüşüm (Y) şahsı adına yapılması gerekir. Bu yapılırken de, daha önce bu parselden kesilen %25 (yani 200 m2) de eklenerek kadastro parseline döner.

Sonuç olarak; 600 m2 imar parseli satın alan (Y) şahsı, geri dönüşüm sonrası 800 m2 kadastro parseli sahibi olur.

D – Genel Müdürlüğün Talimatları

Uygulamanın iptali halinde yapılacak geri dönüşüm ve malik değişikliğinde nasıl işlem yapılacağı konusunda Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün talimatları bulunmaktadır. (Örnek 07 Nisan 2011 tarihli ve 2645 sayılı ve aynı içerikli diğer talimatlar) Bu talimatlar uygulamada yanlış anlamalara ve de tıkanıklıklara sebep olabilmektedir.

1 – Malik Değişikliği Halinde Geri Dönüşüm İle İlgili Talimatlar

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün talimatları; imar parseli el değiştirdikten sonra uygulamanın iptali halinde, geri dönüşüm yapılırken, daha önce DOP olarak kesilen miktarın önceki malike döneceği yolundadır.

07.04.2011 tarihli ve 2645 sayılı talimattaki düzenleme şu şekildedir;

a) Mahkeme kararı ile iptal edilen imar uygulamalarının belediyece iptal kararı doğrultusunda hazırlanacak geri dönüş cetvelleri üzerinde, Yargıtay ve Danıştay’ın başlanan yerin bağışlama amacı dışına çıkması durumunda bağışlayana ve geri dönmesi gerektiği yolundaki kararları ve Anayasal mülkiyet hakkı da dikkate alındığında, taşınmazda el değiştirme olması durumunda yapılan bedelsiz terk miktarlarının terki yapan malike dönmesi,

b) Yine geri dönüş cetvellerinde iade edilecek DOP miktarında, yeni yapılacak uygulamada tespit edilen DOP oranı önem kazanmakta olup, yeni DOP oranının önceki DOP oranından az olması durumunda aradaki fark kadar imar parseli maliklerinde (imar parselinde iktisap ettiği miktardan) artma, yeni DOP oranının önceki DOP oranından fazla olması durumunda ise (imar parselinde iktisap ettiği miktardan) azalma olacağı dikkate alındığında;

Anayasa’yla güvence altına alınan mülkiyet hakkı bağlamında imar parselinde sonradan malik olan maliklerin mülkiyetlerinde geri dönüş ve yeni uygulama sonrası herhangi bir artma ya da azalma olmaması,

– Yeni DOP oranının önceki DOP oranından az olması durumunda aradaki farkın önceki uygulamada DOP kesilen eski malike dönerek bu miktar üzerinden eski malikin yeni yapılacak uygulamaya dahil edilmesi,

– Yeni DOP oranının önceki DOP oranından fazla olması durumunda ise, uygulamada DOP kesilen malikten ikinci kez DOP kesilmesi ya da taşınmazı imar parseli olarak iktisap eden yeni malikten ilave DOP kesilmesi yargı kararları ve Anayasal mülkiyet hakkı karşısında mümkün olmayacağından; DOP oranındaki artıştan doğacak farkın belediyenin, kendi mülkiyetinde bulunan taşınmazlardan karşılanması, yeterli gelmemesi durumunda ise kamulaştırma suretiyle karşılanması gerekmektedir.”

2 – Geri Dönüşüm ve Yeni Uygulama İle İlgili Talimatlar

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün; yine 07.04.2011 tarihli ve 2645 sayılı talimatı; uygulamanın iptali halinde ilgili idare geri dönüşümle birlikte yeni bir uygulamayı da beraber getirmesini, yalnızca geri dönüşümü yapıp yeni bir uygulama yapmamışsa dosyanın reddedilmesini öngörmektedir.

Talimattaki düzenleme şu şekildedir;

“… İdare tarafından yalnızca uygulama öncesi duruma dönülmesine karar verilerek geri dönüş cetvellerinin ve bunlar üzerinden yapılacak yeni bir uygulamaya ilişkin dağıtım cetvellerinin ayrı ayrı düzenlenerek (mevcut imar parsellerinde aynî ve şahsi hak iktisap edenleri de dikkate almak kaydıyla) yasal prosedür çerçevesinde gerekli ilân ve tebligatlar yapılarak kesinleştirilmesi halinde tescillerin yapılması mümkündür.

Bu nedenle sadece tescilli imar uygulamasının geri dönüşüne yönelik yapılan uygulamanın tesciline yönelik talebin karşılanması mümkün bulunmamaktadır.

Bununla birlikte, söz konusu imar uygulaması sonucu oluşan imar parsellerinin tapu kütüğü beyanları hanesine bahse konu kararın varlığı yönünde beyan belirtmesi yapılması gerekmektedir. …”

II – ÖNGÖRÜLEN UYGULAMANIN DEĞERLENDİRİLMESİ

A – Geri Dönüşümde DOP Miktarının Eski Malike Dönmesi

1 – Genel Müdürlüğün Talimatı ve Gerekçe

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğün; 07.04.2011 tarih 2645 sayılı talimatı, uygulamasının iptali halinde;

a) Bedelsiz terklerin, terki yapan malike dönmesini,

b) Geri dönüşüm sonrası yapılacak yeni uygulamada DOP oranı öncekinden daha az belirlenirse, eski malike de yer verilmesini; DOP oranı öncekinden daha fazla belirlenirse, yeni malike verilecek yer miktarını belediye taşınmazından karşılanmasını,

Öngörmektedir.

Dayanak olarak da;

– Danıştay ve Yargıtay kararları;

– Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünden alınan 21.07.2010 tarihli ve 20821 sayılı görüş yazısı;

– Ve Teknik Araştırma ve Uygulama (TAU) Genel Müdürlüğünden alınan 23.02.2010 tarih ve 1718 sayılı görüş yazısı;

Gösterilmiştir.

2 – Talimattaki Öngörü ve Dayanakların Değerlendirilmesi

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğün; 07.04.2011 tarih 2645 sayılı talimatına dayanak olarak göstermiş olduğu; Yargıtay ve Danıştay kararlarına, Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünün görüş yazısı ve Teknik Araştırma ve Uygulama Genel Müdürlüğünün görüş yazısına bakılacak olursa;

a) Dayanak Alınan Danıştay ve Yargıtay Kararları

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün talimatında bağışlar hariç bedelsiz terklerin eski malike döneceği yolundadır.

Bilindiği üzere 18’inci madde uygulamasını ilgili idare (belediye ya da Valilik) resen yapmaktadır. Dolayısıyla bu uygulama sırasında malikin bedelsiz olarak yer terk etmesi gibi bir durum yoktur. O nedenle de berdelsiz bir terkin geri dönüşü de söz konusu değildir. Resen uygulama sırasında, maliklerin iradesi dışında belirlenen oranda bir kesinti bulunmaktadır ve de uygulamanın iptali ile geri dönen de odur.

Bedelsiz terkler ise yine İmar Kanununun 15 ve 16’ncı maddeleri gereğince yapılabilmektedir. Bu terklerin eski malike geri dönesi bir tarafa, tam tersine bedelsiz olarak terk edilen yerler üzerinde eski maliklerin hiçbir hak iddiasında bulunamayacaklarına dair Anayasa Mahkemesinin kararı bulunmaktadır. (12.01.2012 tarih E.2011/23, K.2012/3 sayılı karar)

18 Uygulamasının iptali halinde, (eğer imar parseli el değiştirmişse) geri dönüşüm yapılırken, uygulama sırasında kesilen DOP oranının eski malike döneceğinin öngören hiçbir Danıştay ya da Yargıtay kararı da bulunmamaktadır.

b) Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünün Görüşü

Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünden alınan görüş yazısı; “… yürütmeyi durdurma kararlarına ilişkin tapu kayıtlarına uyarıcı belirtme yapıldığı, dava sonucu ilgili idarece yapılacak işlemin beklenildiği, iptal kararları karşısında da gerek taleple ve gerekse resen yapılan uygulamaların ilgili idarece aynı yasal prosedür ile iptal edilerek geriye dönüşün sağlanması ve iptal gerekçesini dikkate alan yeni bir uygulama yapılması gerektiği yönünde ilgililerin idareye başvurmasının sağlanması, …” gerektiği şeklindedir.

Bilindiği üzere hukukun genel prensibi olarak yetki ve usulde paralellik bulunmaktadır. Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünün görüş yazısı da bu prensibi hatırlatır mahiyettedir. Yazıda; uygulama yetkisi hangi idarede ise, uygulamanın iptali halinde geri dönüşüm işleminin de aynı idare tarafından yapılması gerektiği hatırlatılmaktadır. Malik değişikliği halinde, geri dönüşüm sırasında, daha önce kesilen DOP miktarının eski malike dönmesi gerektiğine dair açık ya da gizli hiçbir emare bulunmaktadır. En fazla, yeni bir uygulama için ilgililerin İdareye başvurabileceği ve de İdarenin ise, yeni bir uygulama yaparken iptal gerekçesini dikkate alması gerektiği belirtilmektedir.

Geri dönüşüm ile yeni bir uygulamanın da birlikte yapılması zorunluluğu bulunduğu konusunda herhangi bir görüş bulunmamaktadır. En fazla, yeni bir uygulama için ilgililerin İdareye başvurabileceği ve de İdarenin ise, yeni bir uygulama yaparken iptal gerekçesini dikkate alması gerektiği belirtilmektedir.

c) Teknik Araştırma ve Uygulama Genel Müdürlüğünün Görüşü

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 07.04.2011 tarihli ve 2645 sayılı talimatına dayanak alınan TAU’nun 23.02.2010 tarihli ve 1718 sayılı talimatı; “… eski uygulama üzerinden el değiştirmiş imar parselleri var ise, geriye dönülüp yeniden hesaplanan DOP oranındaki fazlalıktan dolayı, taşınmazı imar parseli olarak edinen malikin mülkiyet hakkının korunması açısından, farkın belediyece temini gerekir. Geriye dönülüp yeniden hesaplanan DOP oranının az olması halinde ise, fazla miktarda DOP kesintisi yapılan eski malikin zararının belediyesince telafi edilmesi gerekmektedir.” şeklindedir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 07.04.2011 tarihli ve 2645 sayılı talimatı ile TAU Genel Müdürlüğünün görüş yazısında yer alan ifadelerle paralellik göstermektedir. Yani Genel Müdürlüğün talimatı ile TAU Genel Müdürlüğünün görüş yazısı birbirini teyit etmektedir.

Ancak, TAU Genel Müdürlüğünün görüş yazısının içeriğine katılınmamaktadır. Gerekçesi bir alt başlıkta örneklerle ortaya konmaya çalışılacaktır.

3 – Geri Dönüşümde Eski Malike Yer Verilmesinin Sonuçları

Geri dönüşümü bir örnekle açıklamak gerekirse, Örneğin;

ÖRNEK.1) (X) şahsına ait olan kadastro parseli 800 m2’dir. 18 uygulaması sırasında DOP oranı %25 olarak belirlenmiştir. … Uygulama sırasında DOP oranına tekabül eden 200 m2’lik kesinti yapıldıktan sonra (X) şahsına 600 m2’lik imar parseli tahsis edilmiştir. … (X) Şahsı 600 m2 olan bu imar parselini (Y) şahsına satmıştır. … Bir süre sonra bu uygulama iptal edildiği için geri dönüşüm yapılacaktır.

07.04.2011 tarihli ve 2645 sayılı talimata göre; geri dönüşüm işlemiyle kadastro parseline dönerken, parselin 600 m2’si sonraki malik olan (Y) adına, 200 m2’si ise ilk malik olan (X) adına yazılması gerekecektir… (Yine aynı talimatta; geri dönüşüm ile yeni bir uygulamanın birlikte getirilmesini öngördüğü için geri dönüşüm ile birlikte yeni bir uygulamanın da yapılmış olduğu varsayımı ile) yeni uygulamada DOP oranının; ilk uygulamadan daha fazla ya da az olmasına göre yapılacak uygulamaya yer verilmiştir. (talimatta geçen ifadelere yukarıda yer verilmiştir)

Buna göre; sonraki uygulamada DOP oranı daha az olursa, önceki malike de yer verilmesini öngörürken, sonraki DOP daha fazla olduğunda ilk malikten yer talep edilemiyor. (Fiilen etmeniz de zaten mümkün değildir.) Gerekçe olarak da, daha önce DOP kesilen bir malikten ikinci bir DOP kesilemeyeceği gösterilmektedir.

Bu doğru bir yaklaşım değildir.

Çünkü, eğer birinci uygulama iptal edilmediği bir durumda, birinci uygulama ile oluşan parseller dikkate alınarak ikinci bir uygulama yapılıyorsa, ikinci kere DOP kesilemez kuralı o zaman geçerli olur. Halbuki, burada birinci uygulama iptal edilmiş, onunla birlikte önceden kesilen DOP da iptal edilmiş demektir. Şimdi yeni bir uygulama yapılmaktadır. Yani daha önce kesilmiş DOP ile bağlantısı olmayan yepyeni bir uygulama söz konusudur.

Talimattaki mantıkla hareket edilecek olursa; örneğin iptal edilen uygulamada hiç el değişikliği yapılmamış olsun, önceki uygulamada DOP oranı örneğin %25 olsun. Uygulama iptal edildikten sonra yeni bir uygulama sırasında belediye DOP belirlerken %25’in üzerinde bir DOP belirleyemeyecek demektir. Belirlerse %25’ten fazlasını kamulaştırma yapmak suretiyle elde etmesi gerekir.

• Talimatta ilk uygulamada belirlenen DOP ile iptal sonrası yeni uygulamada belirlenen DOP oranının aynı olması halinde nasıl hareket edileceği belirtilmemiştir. … Geri dönüşüm ile birlikte yeni bir uygulamada yapılmışsa ve yeni uygulamadaki DOP oranı ilk uygulama ile aynı ise sorun yok mudur?

İlk uygulama iptal edildiğinde geri dönüşüm cetveli ile birlikte yeni bir uygulamayı da isteme yetkimiz bulunmamaktadır. Ama diyelim ki geri dönüşüm ile birlikte yeni bir uygulama da yapıldı. Ve diyelim ki ikinci uygulamadaki DOP oranı da ilk uygulama ile aynı oranda belirlendi.

Yukarıdaki örnekten devam edilecek olursa; geri dönüşüm yapılırken; parselin 600 m2’si sonraki malik olan (Y) adına, 200 m2’si ise ilk malik olan (X) adına kadastro parseline döndü. (ikinci uygulamaya geçmeden kadastro parselinin durumuna bir kez daha bakalım; ikinci uygulamanın öncesinde kadastro parselinin iki hissedarı bulunmaktadır. 600 m2 Y’nin; 200 m2 de X’in hissesi bulunmaktadır. Bu parsel ikinci uygulamaya bu hissedarlar ile girmektedir). Şimdi; DOP oranı önceki ile aynı yani %25 olarak ikinci uygulama dosyası da hazırlanmış durumdadır.

İkinci uygulama da olsa, uygulamaya tabi parsel hisseli durumdadır ve de uygulama sonrası bu kadastro parseline karşılık olarak tahsis edilecek olan imar parselinin de hisseli olması gerekir. Yani 800 m2’lik parselden %25 DOP kesildikten sonra doğal olarak yine 600 m2 yer verilmesi gerekecektir. Bu defa, uygulamaya tabi parsel hisseli olduğu için; imar parselinde 450 m2 ile (Y) şahsının, 150 m2 ile de X şahsının hisselendirilmesi gerekecektir.

07.04.2011 tarihli ve 2645 sayılı talimat; “geri dönüşüm yapılırken, ilk uygulamada kesilen DOP oranının önceki malik olan (X)’e döndürülür ama, (yine aynı dosya içinde istediğimiz) yeni bir uygulamada bu (X) şahsına hisse vermeye gerek yoktur” mantığını içermektedir.

Geri dönüşüm işlemi ile kadastro parselinde 200 m2 hisseli hale getirilen (X) şahsının bu hissesinin yeni bir uygulamada yok edilmesinin hukuki hiçbir dayanağı bulunmamaktadır. Talimatta gerekçe gösterilenler de buna dayanak teşkil etmemektedir. Bu uygulama yalnızca TAU’nun 23.02.2010 tarihli ve 1718 sayılı görüş yazısı ile uygun düşmektedir ki; verilen örnek TAU’nun görüş yazısının hatalı olduğunu görmek için yeterlidir.

Geri dönüşümde hesaplama çıkmazıyla ilgili daha karışık örneklere bakılacak olursa;

a) Yukarıda verilen miktarlı örnek bir kadastro parselinin doğrudan 18 uygulamasına tabi olmasıyla ilgili idi. Bir de; parselin 18 öncesi 15 ve 16’ncı maddeler gereğince yola terki, yoldan ihdasın eklendiği, 18 uygulaması sırasında başka parsellerle hisselendirildiği, hisseyi satın aldığı ya da hisseyi sattığı gibi durumlarda, geri dönüşüm hesabı içinden çıkılamayacak bir hal alacaktır.

b) İlk uygulamada DOP oranı %25 idi, uygulama iptal edildi, geri dönüşümle birlikte yeni bir uygulama da getirildi, yeni uygulamadaki DOP oranı %20 olarak belirlendi. Talimat; “Yeni DOP oranının önceki DOP oranından az olması durumunda aradaki farkın önceki uygulamada DOP kesilen eski malike dönerek bu miktar üzerinden eski malikin yeni yapılacak uygulamaya dahil edilmesini, öngörmekte olduğu için dahil edilip işlem yapıldı.

c) Ya da sonraki DOP oranı %30 olarak belirlendi. Talimat; “Yeni DOP oranının önceki DOP oranından fazla olması durumunda ise, uygulamada DOP kesilen malikten ikinci kez DOP kesilmesi ya da taşınmazı imar parseli olarak iktisap eden yeni malikten ilave DOP kesilmesi yargı kararları ve Anayasal mülkiyet hakkı karşısında mümkün olmayacağından; DOP oranındaki artıştan doğacak farkın belediyenin, kendi mülkiyetinde bulunan taşınmazlardan karşılanması, yeterli gelmemesi durumunda ise kamulaştırma suretiyle karşılanmasını” öngördüğü için öngörü doğrultusunda işlem yapıldı.

(b) ve (c) başlıkların ikisinde de talimatın öngördüğü şekilde işlem yapıldı diyelim. İkinci uygulama nihai bir uygulama değildir. İkinci uygulamaya karşı itiraz edilmesi ve de bu uygulamanın da iptal edilmesi her zaman mümkündür. İkinci uygulama henüz iptal edilmeden ilk malikin hissesini yine diğerine ya da bir başkasına satması da her zaman mümkündür…

İkinci uygulama iptal edilirse; üçüncü uygulama için farklı bir DOP oranı da belirlenebilir. Teorik olarak bunun olamayacağı söylemek mümkün değildir. Bu durumda; üçüncü uygulama için DOP oranının az ya da çok belirlenmesine göre dağıtımın örneklendirilebilmesi gerekir. … . Örnekleri çoğaltmak mümkündür.

Bütün bu dayanaksız hesaplara girmeler uygulamada aksamalara sebep olmaktadır.

4 – Kadastro ve İmar Parselinin Birbirine Göre Durumu

Bir yerde 3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci madde uygulaması yapılarak imar parselleri oluşturulmuşsa, kadastro parsellerine göre o parseller değer kazanmakta ve buna bağlı olarak da birim fiyatı artmaktadır. (Hatta öyle ki, uygulamaya tabi kadastro parselinin toplam değeri; bu parselden DOP kesintisi yapılıp daha küçük yüzölçümlü olarak verilen imar parselinin toplam değerinden daha az olabilmektedir.) İşte bu durum; kamusal alanları oluşturmak için uygulamaya tabi parsellerden düzenleme ortaklık payı (DOP) adı altında kesinti yapılmasının en önemli gerekçesini oluşturmaktadır.

Bir üst başlık altında verilen örnekte de izah edilmeye çalışıldığı üzere geri dönüşüm işleminde eski malike yer verilmesinin sonraki aşamalarda yasal dayanağı olmayan sonuçlara gidebilmektedir.

B – Geri Dönüşüm ile Yeni Uygulamanın yapılması

3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci maddesi gereğince yapılan uygulama İptal edilmesi halinde; (yukarıda da bahsedildiği üzere) uygulamayı yapan idare tarafından, geri dönüşüm işlemi yapılarak kadastro parseline dönüştürmekle yetinilebileceği gibi geri dönüşüm ile birlikte yeni bir uygulamayı da yapabilir.

Buna karşı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 07.04.2011 tarihli ve 2645 sayılı talimatı; uygulamanın iptali halinde ilgili idare geri dönüşümle birlikte yeni bir uygulamayı da beraber getirmesini, yalnızca geri dönüşümü yapıp yeni bir uygulama yapmamışsa dosyanın reddedilmesini öngörmektedir.

Tapu ve Kadastro İdaresi tarafından, ilgili idarenin mutlak surette geri dönüşümle birlikte yeni uygulamayı da getirmesi zorunlu tutulabilir mi? Elbette ki bu tartışma götürür bir konudur. Nitekim yalnızca geri dönüşüm işlemini getiren belediyenin dosyasının reddedilmesine karşı açmış olduğu dava İdarenin lehine sonuçlanmak-tadır. (Örnek: T.C.İzmir 1.İdare Mahkemesinin 24.11.2011 tarihli ve E.2011/1792 sayılı yürütmeyi durdurma kararı.)

Yapılmış bir uygulama İdare Mahkemesi tarafından iptal edilmişse geriye o işlemi geri döndürme formalitesi kalmaktadır. Uygulamayı yapan İdare de işin formalitesini yerine getirmek sorumluluğu altındadır. Ama geri dönüş işlemini yaptıktan sonra yeni bir uygulama yapma zorunluluğu bulunmamaktadır.

Uygulama sonrası yeni bir oluşum yoksa, imar parsellerinin geri dönüşümle kadastro parsellerine dönüştürülmesinde herhangi bir sıkıntı yaşanmayacaktır. Hal böyleyken geri dönüşüm ile yeni bir uygulamanın da birlikte istenmesinin herhangi bir anlamı olmayacaktır…

Ancak; uygulama sonrası oluşan parseller el değiştirmiş olabilmekte, imar parsellerine çok katlı binalar yapılmış olabilmektedir. Bu durumdaki imar parsellerinin kadastro parsellerine döndürülmesi fiilen mümkün olamamaktadır. Diğer taraftan belediye tarafından yoldan ihdas edilerek oluşturulmuş ve satışa konu edilmiş parsellerin de aynı şekilde geri döndürülmesi fiilen çok zor hatta mümkün olamaması nedeniyle geri dönüşümün yapılıp bırakılması yeni problemlere neden olabilecektir. Ek olarak geri dönüşüm işlemlerinin tapu kütüklerine işlenmesi de ayrıca sorun olmaktadır.

Bütün bu sorunlara karşın, yetkili idareye geri dönüşüm ile birlikte yeni bir uygulamayı yapılması zorunlu kılınamaz. Madem ki yapılan uygulama iptal edildi; yetkili İdarenin mecbur olduğu şey onun gereğini yerine getirmektir. O da geri dönüşüm ile imar parsellerini kadastro parsellerine geri döndürmektir.

İptal, yeni bir uygulamayı mecbur etmez… İdare geri dönüşümle birlikte yeni bir uygulamayı da birlikte yapabilir, geri dönüşümü yaptıktan bir süre sonra (birkaç gün sonra olabileceği gibi birkaç yıl sonra da olabilir) yeni bir uygulama yapabilir. Ya da yeni bir uygulamayı hiç yapmayabilir. Bu konudaki (geri dönüş ile kadastro parsellerine dönüş yapıldıktan sonra yeni bir uygulama yapma konusundaki) inisiyatif öyleyse yetkili İdare aittir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün, bu konuda yetkili idareyi mecbur tutma gibi bir yaptırımı bulunmamaktadır.

En fazla; uygulama sonrası oluşumlar nedeniyle geri dönüşüm işlemi, hukuken zorunlu olsa bile fiilen mümkün olamaması nedeniyle Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün; “geri dönüşümle birlikte yeni bir uygulamanın da yapılmış olmasını öngören 07.04.2011 tarihli ve 2645 sayılı talimatının, teknik anlamda yapıcı bir öneri gibi değerlendirilmesi ve de uygulamacı idarelerin de mümkün olduğunca bu kurala uyması önerilir. Ama, imar parselleri oluştuktan sonra zeminde yeni oluşumların olmadığı durumlar için bu talimat aksamalara neden olabilmektedir.

O nedenle de Genel Müdürlük tarafından, bu talimatı; yeni oluşumların bulunmadığı durumlarda, geri dönüşümün yanı sıra yeni bir uygulama yapılmadığı sürece ret edilmemesi; yeni oluşumların olduğu ve de fiilen geri dönüşümün yapılamayacağı durumlarda, (problemi çözmek, yeni problemlere neden olmamak, içinden çıkılamayacak yeni hukuki süreçlerin başlamasına sebebiyet vermemek) bakımından bir nevi tavsiye mahiyetinde yapıcı bir öneri şeklinde algılanmasını sağlayacak şekle getirilmesine, ihtiyaç bulunmaktadır.

III – GERİ DÖNÜŞÜMDE OLMASI GEREKEN

Bir kez daha belirtmek gerekir ki; önceki uygulama ayrı bir işlemdi. İptal edildi ve kadastro parseline dönüldü. Artık o uygulama hiç yapılmadı, yani hiç DOP kesilmedi durumuna düştü. İkinci uygulama birincisinden bağımsız bir uygulamadır. Ve de el değiştiren taşınmazlar için, önceki malikin haklarıyla ilgili hesap yapmaya gerek yoktur.

İmar parselleri oluşturulurken yapılan kesintinin mantığı ise, yine yukarıda ayrı bir başlık altında dile getirildiği üzere imar parselinin, kadastro parseline göre değer artışıdır. Daha fazla yüzölçüm ile kadastro parseline yapılan dönüş de o parselin toplam değerinde artış olmayacağı gibi belki de imar parselinin toplam yüzölçüme göre daha azalması bile mümkündür.

Parselasyon çalışması başlı başına zor bir uygulamadır. Bunun iptal edilip geri dönüşümü ve yeni bir uygulama içinden çıkılamaz bir çalışmayı gerektirir. Bütün bunlar yetmiyormuş gibi bir de yeni uygulamada DOP daha fazla olursa, daha az olursa hesabına girmek, üstelik de belirtildiği üzere karmaşık ve de dayanaksız olan bu hesaplara girmeye hiç gerek bulunmamaktadır.

Yapılacak işlem;

a) Zeminde yeni oluşumların bulunmadığı durumlar için geri dönüşümle birlikte yeni bir uygulamanın da birlikte yapılmasını istemekten vazgeçilmesi gerekir. Yeni bir uygulamanın, zeminde yeni oluşumlar nedeniyle geri dönüşümün fiilen mümkün olmadığı durumlar için ancak tavsiye niteliğinde olması sağlanmalıdır.

b) İmar parseli el değiştirdikten sonra iptal nedeniyle geri dönüşüm yapılırken, uygulama sırasında kesilen DOP miktarı da yeni malike dönmelidir.

c) Böylelikle, Yeni bir uygulama; geri dönüşüm ile birlikte yapılmış olarak getirilmiş olsun ya da daha sonra yapılmış olsun, belirlenecek olan yeni DOP oranı öncekinden bağımsız olduğu için, önceki DOP’tan az olması durumunda önceki eski malikin de dahil edilmesi, fazla olması halinde de belediyenin bunu karşılaması gibi hesaplara gerek kalmayacaktır.

18 Uygulaması

1 – Çeşme Yerinde 18 Uygulaması
Tapu kütüğünde tescili bulunmayan çeşme yeri 18 uygulamasına “tıpkı Devletin hüküm ve tasarrufundaki yerlerde olduğu gibi” Maliye Hazinesi adına girmesi gerekir. Tescilli olmadığı halde uygulamaya giren yerlerden yalnızca kadastral yollar Tapu Yasasının 21’inci maddesi gereğince belediyeler adına ihdas edilebilir. Onun dışında tescilsiz yerlerin belediye adına uygulamaya gireceğine dair herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır.

2 – Tescilsiz Yerlerin İmar Uygulaması
“Taşlık”, Medeni Kanunun 715 ve 999’uncu maddesi gereğince tescile tabi değildir. Bu yer imar plânı içerisinde kalmakla üzerinde tescili gerektiren ayni hak doğması nedeniyle yine Medeni Kanunun 999’uncu maddesi gereğince tescile konu olur.

a) Tescil Maliye hazinesi adına yapılır. Çünkü tescilsiz yerler Hazine malıdır.

b) Bu yerler için isteyen kurum tescil talebinde bulunamaz, yalnızca Maliye Hazinesi böyle bir talepte bulunabilir. Tescil, 18 dosyası düzenlenmeden önce talep edilebileceği gibi, 18 dosyası ile birlikte de olabilir. Eğer öncesinde tescil edilmeyip 18 dosyası ile gelmişse, Tapu Müdürlüğü tarafından bu taşınmaz Hazine adına tescil edilip, 18 uygulaması ile oluşan parsellere “gitti” göstermek üzere tapu kütük sayfası kapatılır.

c) Sonuç olarak; “Taşlık” yerlerin Hazineye yazımı ile yolların ihdasının karıştırılmaması gerekir.

3 – Kat İrtifaklı Taşınmazda 18 Uygulaması
Üzerinde kat irtifakı olan bir parsel 18 uygulamasına tabi tutuluyor ve kat irtifakı kurulu parselin bulunduğu yer parka rastlıyorsa; Kat irtifakını sona erdiren sebepler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 49’uncu maddesinde yer almıştır. Söz konusu maddede, bu örneğe birebir uyan bir ifade yer almamış olsa da sonuçta üzerinde kat irtifakı kurulan parsel artık yok olmaktadır.

O nedenle de; bahis konusu parselden gerekli DOP oranı düşüldükten sonra geri kalan miktar için tahsis edilecek imar parsellerine kat irtifakının taşınmasına gerek yoktur. Parsel hisseli ise, imar parselleri müşterek mülkiyet olarak verilir.

4 – Hazine Parselinde Terk İşlemi
Danıştay kararlarına göre 18 uygulaması yapılmadığı, bu esnada DOP oranı %40’ı aşmadığı sürece, 11’inci madde gereğince Hazinenin terk zorunluluğu bulunmamaktadır. 18 uygulaması yapılmadan önce Hazine, diğer herhangi bir parsel maliki gibi 15 ve 16’ncı maddeler gereğince yola terk işlemi talep edebilir. Bu terk miktarı ise yine tıpkı şahıs taşınmazlarında olduğu üzere DOP hesabında dikkate alınır.

Yani terk oranı %15, 18 uygulamasında DOP oranı %25 belirlenmişse, uygulama sırasında Hazine taşınmazından %10 daha DOP kesilmekle yetinilir. 15 ve 16’ncı maddeler gereğince talep üzerine yapılan işlem 4706 sayılı Yasanın bir gereği olmadığı ve talebe bağlı bir işlem mahiyetinde olduğu için de doğal olarak döner sermaye alınması gerekir.

5 – “Dere” ve “Çatak” Uygulamaya Hazine Adına Girer
“Dere” ve “çatak” gibi yerler, 18 uygulamasına tabi tutulurken tümü doğrudan Hazine adına uygulamaya girer, diğer parsellerden kesilen oranda DOP kesildikten sonra kalan kısım için verilen imar parselleri Hazine adına tahsis edilir.

Bu şekilde Hazine adına uygulamaya giren taşınmazların yol, park gibi yerlere rastlayan kısımlarının terki belli koşullara tabidir. Danıştay kararlarına göre; 18 uygulamasında DOP oranı %40’tan fazla çıkması halinde, fazlalığın giderilmesi için önce o yerde varsa belediye taşınmazına başvurulur, belediye taşınmazı yoksa ya da var olduğu halde yeterli gelmiyorsa, o zaman bu taşınmazlardan karşılanır. Terk için de ilgili Bakanlığın onayı gerekir.

6 – Dere Yeri DOP’tan Oluşturulmaz
Düzenleme sınırı içerisinde kalan dere yatağı, eğer imar plânında dere olarak kalmıyorsa, o yer Hazine adına uygulamaya girer, diğer parsellerden kesilen oranda DOP kesildikten sonra geri kalan kısım için verilecek imar parselleri de Hazine adına tahsis edilir. Öncesi dere olan yere Hazine adına verilecek imar parseli tekabül edebileceği gibi şahıslara ait parseller de tekabül edebilir.

Ama, öncesinde var olan derenin ortadan kaldırılıp, yerine uygulama sahası içerisinde başka bir yerde dere geçirilmesi farklı bir durumdur.

Uygulama sınırının mutlaka, yeni oluşturulan dereyi de içine alacak şekilde geçirilmesi, uygulayıcı idarenin inisiyatifinde olabilir, Ancak yeni oluşturulacak dere yerinin DOP kesintisi ile oluşturulacağına dair herhangi bir mevzuat bulunmamaktadır.

7 – Kadastral Yolun Uygulamaya Tabi Tutulması
Uygulama sahasındaki kadastral yol belediye adına ihdas gösterilip, diğer parsellerden kesilen oranda DOP kesildikten sonra kalan kısım için verilecek imar parselleri belediye adına tahsis edilir. (Uygulama belediye sınırları dışında ise ihdas ve imar parselleri köy tüzel kişiliği adına yapılır.) Böylesi uygulamanın yasal dayanağı mevcuttur. (26644 sa. Tapu Yasası md:21)

Ancak Danıştay’ın yaklaşımı; kapanan yolların öncelikle DOP’tan oluşturulacak kısımlar için kullanılacağı, kalan olursa onun ihdas edilebileceği yolundadır. Yani, yukarıda önerildiği şekilde işlem yapıldığında herhangi bir itiraz/dava olmaz ise yapılan işlemin yasal dayanağı olduğundan işlem doğru olur. Ama eğer yapılan işleme karşı dava açılırsa, Danıştay tarafından, ihdas işlemi uygulamanın iptali için gerekçe sayılmaktadır.

8 – Kapanan Yolların Kamusal Alanda Kullanılması
Bir uygulama sahasında kapanan yolların kamusal alanda kullanılması yapılabilecek en doğru işlemdir. Danıştay kararları da bunu öngörmektedir. Bu durumun encümen kararında belirtilmesi de yine en doğrusu olacaktır.

Ancak, hesaplanan DOP oranının ne olduğunun encümen kararında yer alması, kapanan yolların kamusal alanda kullanıldığını da içerir. Dolayısıyla encümen kararında belirtilmemiş olmasının, kadastro ve tapuda işlem yapmaya engel teşkil etmeyeceğini düşünüyorum.

9 – Belediye Taşınmazının DOP’ta Kullanılması
Uygulama sahasında yer alan taşınmazını belediye, bu uygulama sahası içerisinde oluşturulan sosyal tesisler için kullanması mümkündür. Böylece, o uygulama sahasında yer alan parsellerden daha az DOP kesilmesini de sağlamış olur.

10 – Uygulamada DOP Kesilmeme Nedeninin Belirtilmesi
Bilindiği üzere parselasyona tabi bütün parsellerden aynı oranda DOP kesintisi yapılması gerekir. Danıştay kararları gereği değer artışı söz konusu olmadığı için DOP kesintisi yapılmayan parseller varsa bunların encümen kararında belirtilmesi gerekir.

Aksi halde, bu parsellerden DOP kesintisinin neden yapıldığı kadastro müdürlüğü tarafından anlaşılamayacağı için geri çevrilmesi söz konusu olur. Konuyu şifahi belirtmek de yetmez. O nedenle de eksik olan ifadenin, ek bir encümen kararı ile giderilebileceğini düşünüyorum.

11 – Uygulama Sahasının İki Parça Olması
18.Madde Uygulama Yönetmeliği”nin 4/b maddesinden düzenleme sınırı tanımlanmış, 6’ncı maddesinde ise sınırı geçirilirken dikkat edilecek hususlara yer verilmiştir. Uygulama sınırı olarak birbirinden kopuk yerlerin bir bütünmüş gibi uygulamaya tabi tutulabileceği mevzuatta yer almamaktadır.

Mevzuatta yer almamakla birlikte sakıncaları da olabilir. Şöyle ki; birbirinden kopuk bu iki parça birbirinden uzak olabilir. Her iki parçada yer alan parsellerden aynı oranda DOP kesintisi yapılmıştır, ancak DOP ile oluşturulan kamusal alanlar, parçadan birinde yoğunlaşmış olabilir. O zaman diğer parçadaki parsel malikleri de bu tesislere uzak kalacağı için haksızlığa uğramış olur.

Eğer her iki parçada yer alan parsellerden aynı oranda DOP kesilmesine karşın, kesilen DOP oranında o parçada kamusal alan oluşturulabilmişse; herhangi bir haksızlığa sebebiyet verilmemiş olur ve de iki ayrı parçanın tek uygulama sahası olarak gösterilmiş olması şekilden ibaret kalır.

Şu şekilde bir uygulama da yapılabilir; birbirinden ayrı iki parça, daha önce uygulama görmüş aradaki kısım ile birlikte bir bütün olarak ele alınıp, (imar parsellerinden yeni bir DOP kesintisi yapılmadan) bir bütün olarak uygulamaya tabi tutulabilirdi.

12 – Uygulamada Kamulaştırılan Yollar ve DDY’nin Durumu
– Kamulaştırılmak suretiyle oluşturulan yollar imar plânı gereğince ihdasa konu olduğunda, o kısım kamulaştırmayı yapan kurum adına uygulamaya girmesi gerekir.

– Devlet Demir Yollarının DOP’tan karşılanacağına dair Yasada bir hüküm bulunmadığı gibi bu konuda bir yargı kararına da rastlamadım. KOP’tan da karşılanmaması gerekir. DDY’lerin kamulaştırma yapmak suretiyle oluşturulması gerekir.

13 – “Okul Yeri” DOP’tan Karşılanır
– Daha önce okul yerleri; 18’inci Madde Uygulama Yönetmeliğinin 12’nci maddesi gereğince KOP’tan karşılanmakta idi. İmar Yasasının 18’inci maddesi 3’üncü fıkrasında 03.12.2003 tarihli ve 5006 sayılı Yasa ile yapılan değişiklik gereğince, MEB’e bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları için gerekli yerlerin DOP’tan karşılanması gerekir.

14 – “Kuran Kursu” DOP’tan mı, KOP’tan mı Karşılanır?
18’inci madde gereğince yapılacak uygulamada; DOP’un hangi tesisler için kesileceği aynı maddenin 3’üncü fıkrasında yer almaktadır. Bu fıkrada “ibadet yeri” ifadesi geçmektedir. “Kuran kursu” dini eğitim verilen bir tesis olabilir ama “ibadet yeri” olarak sayılabilir mi? Bu konuda herhangi bir Danıştay kararına rastlamadım. Ama KOP’tan karşılanmasının mümkün olabileceğini düşünüyorum.

15 – “Cami Yeri”nin Şahıs Taşınmazından Oluşturulması
İmar uygulamasında dini tesis alanı DOP’tan oluşturulmaktadır. DOP’tan oluşturulan yerin ise şahıs adına tescili mümkün değildir. DOP kesintisine gerek olmadan cami yapılan yeri kendi adına tahsisini de isteyememesi gerekir. İlgilisi dini tesisin DOP’tan oluşmasını istemiyor, hayır yapmak istiyorsa o yeri bağışlayabilir.

Zaten böyle bir şeyin mevzuatı da bulunmamaktadır. 18 uygulaması resen yapılan bir uygulamadır. Bazı konularda muvafakat vererek dini tesis arazisinin şahıs adına yazılması mümkün görünmüyor. Onun için de;

a) Caminin bulunduğu parseli maliki bağışlayabilir. Bu durumda o yer için DOP kesintisi yapılmaz.

b) Cami yeri için de DOP kesintisi yapılır. Caminin bulunduğu parselden de aynı oranda DOP kesilir ve kalan miktar için malikine başka bir yerden imar parseli tahsis edilir.

İptal ve Geri Dönüşüm

1 – 18 Uygulamasının Geri Dönüşümü İçin İptal Şarttır.

18 Uygulaması tescil edilmişse; bu artık idari işlem olmaktan çıkıp, adli işlem mahiyetini alacağından; tescil edilen parseller yargı tarafından iptal edilmediği sürece, belediye tarafından, uygulamayı geri almak amacıyla, geri dönüşüm cetveliyle kadastro parsellerine dönüştürülmesi mümkün değildir. Geri dönüşüm için öncelikle uygulamanın idare mahkemesi tarafından iptal edilmiş olması gerekir.

2 – Uygulamanın İptali

18 uygulamasına karşı, kişi ancak kendi parseli ile ilgili dava açabilir ve iptal de yalnızca dava açılan parselle sınırlı kalır. Uygulamanın tümünü iptal etmez. Ancak, iptal edilen parselin etki sahasında olan bütün parseller de otomatikman etkileneceğinden, dava açılan parsel dışındaki parseller de dolaylı olarak etkilenecektir.

Bir parsel malikinin açtığı dava gereği bir iptal bulunmasına karşın, iptal davasına konu parselin geri döndürülmesinden diğer parseller de etkileniyorsa, etkilenen parsellerin tümünün geri döndürülmesi gerekir. İptal edilen parselin etkilediği alan tespit edilebiliyorsa, o saha ile ilgili geri dönüşüm ve yeni bir uygulamaya ihtiyaç olacaktır.

Ancak çoğu zaman bu etki sahası net olarak belirlenemediğinden tüm uygulama iptal edilmiş gibi tümü hakkında işlem yapılmaktadır. Her durumda geri dönüşüm cetvelinin hazırlanması gerekir.

3 – Uygulamayı İptal Eden Kararın Muhatabı

Tescil görmüş 18 uygulaması; İdare Mahkemesi (itiraz halinde DANIŞTAY tarafından da) iptal edilmişse bu iptal gereğince Tapu ve Kadastro İdaresi tarafından doğrudan geriye dönüş yapılmaz. İptal kararı uygulamayı yapan idareyi (uygulamayı yapan belediye ya da valiliği) ilgilendirir İlgili idare herhangi bir işlem yapmadığı sürece Tapu ve Kadastro İdaresi tarafından herhangi bir işlem yapılamaz.

4 – Geri Dönüşüm ve Yeni Uygulama

18 uygulaması iptal edilmişse; ilgili idare;

– “Geri dönüşüm cetveli” hazırlamak suretiyle geri dönüşüm yapmakla yetinebilir.

– Geri dönüşümün yanı sıra yeni bir uygulama da yapabilir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün; 07.04.2011 tarihli ve 2645 sayılı talimatı; uygulamanın iptali halinde ilgili idare geri dönüşümle birlikte yeni bir uygulamayı da beraber getirmesini öngörmektedir. Yalnızca geri dönüşümü yapıp yeni bir uygulama yapmamışsa dosyanın reddedilmesini öngörmektedir. Ancak, dosyası reddedilen idarenin, İdare Mahkemesine gittiğinde, yürütmenin durdurulması kararı alınabilmektedir. (İzmir 1.İdare Mah. 24.11.2011 tarihli, E.2011/1792 sayılı kararı)

5 – Tapu ve Kadastro İdaresi Tarafından İşlem Yapılabilmesi

18 uygulaması İdare Mahkemesi tarafından iptal edildikten sonra Tapu ve Kadastro İdaresi tarafından işlem yapılabilmesi için;

a) Bir üst maddede bahsedildiği üzere ilgili idarenin geri dönüşüm yapması gerekir. İlgili İdare; geri dönüşüm ve yeni bir uygulamayı birliktede yapabilir.

b) İlgili İdarenin herhangi bir işlem yapmadığı durumlarda, uygulamayı iptal ettiren ilgilisi, Asliye Hukuk Mahkemesinden dava açıp imar tescilini iptal ettirirse o zaman Asliye Hukuk Mahkemesinin kararı gereğince Tapu Müdürlüğü tarafından, ilgili parselin imar tescili iptal edilip, kadastro parseline dönüş yapılır.

6 – İptal Edilen Uygulama ve Parselin Yaşaması

İptale rağmen; Uygulama İdare Mahkemesi tarafından iptal edilmesine rağmen; karardan sonra ilgili idare tarafından yeni bir uygulama yapılmadığı ya da ilgilisinin Asliye Hukuk Mahkemesinden karar getirmediği sürece, İdare Mahkemesinin bozma kararına konu parsel/parseller tapu kütüğünde yaşamaya devam edecektir.

7 – Kütüğe İşlenmeyen İptal İşlemi ve Tapu Müdürlüğünün Sorumluluğu

Bir 18 uygulaması iptal edilmesine karşın, durum hakkında Tapu ve Kadastro İdaresine resmi bir intikal bulunmuyorsa, tapu müdürlükleri mevcut tescil durumuna göre işlem yapabilir ve de herhangi bir sorumluluk da söz konusu olmaz.

(İlgili idare herhangi bir işlem yapmadığı halde ilgilisi Tapu ve Kadastro İdaresine başvuruda bulunursa, üçüncü şahısların haklarının korunması ve de herhangi bir hak kaybına sebebiyet vermemek bakımından, iptal edilen uygulama ile oluşan parsellerin tapu kütük sayfalarının “Beyanlar” hanesine belirtim yapılmasında yarar bulunmaktadır.)

8 – Malik Değişikliği Halinde Geri Dönüşüm

Kadastro parsellerinin maliklerinin, imar parseli olduktan sonra el değiştirmiş olması, geri dönüşüm ve yeni bir uygulamaya mani değildir.

Eski kadastro parsellerinin maliklerinin yerini artık sonradan hak sahibi olan imar parsellerinin malikleri alacaktır. Geri dönüşümde, daha önce DOP olarak kesilen miktar da yeni malike döner. Yalnız, ilk uygulama öncesi eski malik, uygulama alanına bağışta bulunmuşsa, bağış miktarının, yeni malike değil de eski malike döneceği konusunda Genel Müdürlüğümüzün muktezaları bulunmaktadır.

9 – Geri Dönüşüm Olmadan Yeni Uygulama Yapılamaz

18 uygulaması İdare Mahkemesi tarafından iptal edilmişse; “geri dönüşüm cetveli” hazırlanıp öncesine dönüş yapılmadan, iptal edilen parseller esas alınarak yeni bir uygulama yapılması doğru bir uygulama değildir.

Eğer yapılan iptal Tapu ve Kadastro İdaresine resmi bir yoldan iletilmişse, yeni düzenlemenin ret edilmesi gerekir. İptal edildiği, iptale konu davayı açan tarafından yazılı olarak bildirilmişse, bu halde de, yeni dosya kontrole alınmadan önce konunun belediyeye iletilmesi, belediye tarafından iptal edilmediği belgelenmediği sürece de talebin ret edilmesi gerekir.

Ancak, iptale dair Tapu ve Kadastro İdaresine yapılmış resmi bir bildiri ya da ilgilisinin yazılı bildirisi bulunmuyorsa, işlemin kontrole tabi tutulup tescil edilmesinde sorumluluk belediyeye ait olacaktır.

10 – Mağduriyetin Giderilip Giderilmediğini İlgilisi Değerlendirir

Daha önce yapılan 18 uygulamasının iptali sonucu yeni bir düzenleme yapılmışsa, bu yeni düzenleme ile ilgilisinin mağduriyetinin giderilip giderilmediğini değerlendirecek olan, önceki uygulamayı iptal ettiren ilgilisi olacaktır. Mağduriyetinin giderilmediğini düşünüyorsa yeni bir dava daha açması gerekir. Eğer böyle bir dava yoksa, ilgilisinin mağduriyetinin giderilip giderilmediği konusunda yeni bir mahkeme kararına gerek yoktur.

11 – Tadilat ve Hazine Taşınmazının Geri Dönmesi

İmar Yasasının 11’inci maddesi kapsamında Hazine taşınmazları hakkında yapılacak uygulama ne yazık ki tam olarak rayına oturmamış durumdadır, o nedenle de halen karşılaşılan her örnek için yeni bir tartışmanın yapılması şaşırtıcı değildir.

İmar sahasındaki hazine taşınmazı da, aynı uygulama sahası içerisindeki diğer taşınmazlardan farksızdır. Vatandaş parselinden DOP kesildikten sonra kalan miktar kadarı için imar parseli tahsis edildiği gibi Hazine taşınmazı için de aynı şey söz konusudur. Daha sonra tadilat yapıldığında, ilk uygulamada yola, parka denk gelmiş Hazine taşınmazlarının geri dönmemesi gerekir. Çünkü burada 11’inci madde gereğince yapılmış bir terk bulunmamaktadır.

11’inci madde gereğince yapılacak terk, diğer taşınmazlardan farklı olarak, o amaçla kullanılmak üzere Hazine tarafından yapılmış ekstra bir işlemdir. 11’inci madde formalitesi ile yapılmış bir terk söz konusu olmadığı sürece Hazine taşınmazları da diğer vatandaş taşınmazlarından farklı değildir.

12 – Yol ve Derenin Geri Dönüşümü
a) 18 uygulaması sırasında yol ihdas edilerek belediye adına parsel oluşturup 3’üncü şahıslara satıldıktan sonra, yargıda işlem iptal edilirse yolun geri dönüşünün nasıl olması gerektiği tartışıla gelen bir konudur.

Uygulama iptal edildiğine göre, yok demektir. Dolayısıyla uygulama öncesi ne ise aynısına dönmek gerekir. Uygulama öncesinde yol olan, yine yol olarak dönmelidir. Belediyeden satın alan 3’üncü şahısın durumuna gelince, o kaybolan hakkını belediyeden talep etmesi, olmadı dava açması gerekecektir. İşin teorik tarafı budur.

Ama uygulamada, hak kaybına sebebiyet vermemek, tapu kütüklerini yaz boz tahtasına çevirmemek için pratik çözümler bulunduğu olmaktadır. Geri dönüşüm cetveli ile yeni uygulamanın birlikte yapılması durumunda yol ile ilgili konu problem olmadan bertaraf edilebilir.

b) İlk uygulaması sahasında bulunan dere, uygulamanın bozulmasıyla birlikte tekrar eski haline döner. Yani dere olarak geri döner. Bu geri dönüşüm işlemi yapıldıktan sonra, yeni bir uygulama yapılıp yapılmaması, yeni bir uygulama yapılırken de derenin uygulama içinde ya da dışında bırakılması bu sonucu değiştirmez.

13 – Geri Dönüşüm Hesapları ve Yüzölçüm Sorunu
18 uygulamasının İdare Mahkemesi tarafından iptali halinde geri dönüşüm yapılırken, hesaplanan yüzölçüm değeri ile o parselin uygulama öncesine ait yüzölçümü arasında farklılık bulunmaktadır. Geri dönüşümde hangi değer esas alınacaktır.

Geri dönüşümde hesap, imar parselinin tapu kütüğündeki pay/paydası dikkate alınarak yapıldığından; bu hesap ile, parselin uygulama öncesi yüzölçümü arasında; küsurat bazında, bazen de daha fazla farklılık ortaya çıkabilmektedir.

Bilindiği üzere, geri dönüşüm, uygulamanın iptali nedeniyle yapılmaktadır. Dolayısıyla iptal edilmiş tescillerin pay/paydasından hareketle yüzölçüm hesaplaması yapılmasına gerek bulunmayıp, uygulama öncesi parsel yüzölçümünün doğrudan esas alınarak geri dönüşüm yüzölçümü olarak işleme alınması gerekir.

14 – İptal Sonrası Geri Dönüşüm ve Yeni Uygulama
Uygulamanın iptali halinde, yalnızca geri dönüşüm getirilirse kabul edilmemesi, geri dönüşümle birlikte yeni uygulamanın da getirilmesi gerektiği konusunda Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün talimatı bulunmaktadır. O nedenle de uygulamacılar, yeni uygulama olmaksızın geri dönüşüm talebi geldiğinde talebi ret etmektedir.

Bu ret üzerine uygulayıcı idare yargı yoluna başvurduğunda ise, yargı idareyi haklı bulduğu örnekler bulunmaktadır. Yani yargı kararları; yeni bir uygulama yapılmaksızın, geri dönüşüm işleminin yapılabileceği doğrultusundadır.

15 – Geri Dönüşüm Sonrası Yeni Uygulama
18 uygulamasına tabi bir parsele karşılık 5 adet imar parseli oluşmuş olsun. İmar parsellerinin her biri de müstakil olarak ayrı ayrı kişilere satılmış olsun. Bu uygulamanın iptali ile geri dönüşümde ilk parsele dönüldüğünde, 5 parselin de son maliki kim ise onlar ana parsele döneceğinden, parsel 5 hisseli hale gelmiş olacak.

Geri dönüşüm sonrası yeni bir uygulama yapıldığında, artık evveliyatında bu hissedarlığın nasıl oluştuğuna bakılmadan dağıtım yapılmak durumundadır. Bu defa aynı parsele karşılık yine 5 parsel tahsis edilmiş olsun, parsellerin beşi de artık 5 hisseli olarak dağıtıma tabi tutulmak durumunda kalınacaktır. Bu kişiler müstakil parsellerine kavuşmak için ya birbirlerine hisse satışında bulunmak zorunda kalacak ya da izaleyi şuyuu davası açmak zorunda kalacaklar.

DOP- Düzenleme Ortaklık Payı

1 – DOP’un Tanımı

Düzenleme ortaklık payı (DOP), 18’inci Madde Uygulama Yönetmeli­ğinin 4/c maddesinde şu şekilde tanımlanmıştır;

“DOP; Düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile MEB’na bağlı ilk ve orta öğrenim kurumları, ibadet yeri, karakol yerleri ve ilgili tesisler için kullanılmak üzere, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzöl­çümlerinden %40 kadar düşülebilen miktar ve/veya zorunlu hallerde malikin muvafakati ile tespit edilen karşılığı bedeldir.”

2 – DOP ile Oluşturulan Tesisler

3194 sayılı Yasanın 18’inci maddesi gereğince kesilen Düzenleme Ortaklık Payı ile

– MEB’na bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları,

– Yol,

– Meydan,

– Park,

– Otopark,

– Çocuk bahçesi,

– Yeşil saha,

– İbadet yeri,

– Karakol,

Sahaları oluşturulur. Ayrıca Danıştay Karslarına göre; “pazaryeri” ve “toplu taşıma yeri” de DOP kesintileriyle oluşturulur.

3 – Normal Koşullarda DOP ve DOPO Hesabı

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP); düzenleme alanına giren parsellerin yüzölçümü toplamlarından, imar adalarının imar parsellerine ayrılan kısımlarının yüzölçüm toplamı çıkartılarak bulunur.

Düzenleme ortaklık payı oranı (DOPO) ise; düzenleme sahasında tespit edilen düzenleme ortaklık payı miktarının, bu saha içindeki kadastro veya imar parsellerinin toplam yüzölçümü miktarına oranıdır. (18. Madde Uygulama Yönetmeliği madde:4/d, 11/1, 30 ve 31)

Sayısal örnek vermek gerekirse;

Bir düzenleme bölgesinde katılım kütlesinin (K) alanı 200 000 m2, düzen­leme sonunda imar parsellerine ayrılan kısmın alanı (dağıtım kütlesi) (D) 160 000 m² ise, DOP hesabı şu şekilde olacaktır.

(DOP) = (K) – (D) = 200 000–160 000 = 40 000 m2

(DOPO) = (KAA) / (K) = 40 000/200 000 = 0,20 yani %20 dir.

4 – 18 Uygulaması ve DOP

18 uygulaması yapılırken DOP kesintisi yapma zorunluluğu bulunmamaktadır. Gerekmiyorsa kesilmez… Danıştay kararları kapanan yolların öncelikle DOP’tan oluşturulan tesisler için kullanılmasını (yani ihdas edilmeden) öngörmektedir. Buradan hareketle, kapanan yol sosyal tesis için kullanıldığında herhangi bir DOP kesintisine gerek kalmıyorsa, DOP kesmeden işlem yapılabilir.

5 – Azami DOP Oranı %40’tır.

18 uygulaması sırasında kesilebilecek azami DOP oranı %40’tır. Bu, mutlak surette %40 kesilir anlamında de­ğildir. Eğer o uygulama alanında kamuya ayrılan kısım gerektiriyorsa, %40’a kadar kesinti yapılabilir.

Aksi halde, kamuya ayrılan kısım için örne­ğin %25 oranında bir kesinti yeterli oluyorsa, uygulayıcı kurumların %40 oranında DOP kesme gibi keyfiyeti bulunmamaktadır. Hesaplanan DOP oranı, %40’ın altında ise bu oran %40’a tamamlan­mak suretiyle belediye adına arsa üretilmesinin de yasal dayanağı bulunma­maktadır.

6 – Bütün Parsellerden Eşit Oranda DOP Kesintisi Yapılır

18 uygulanan sahada bulunan parsellerin tümünden eşit oranda DOP kesintisi yapılır. Aynı uygulama sahası içerisinde yer alan parsellerden farklı oranda DOP kesilmesi Danıştay tarafından iptal sebebi sayılmaktadır.

7 – 10/C Uygulaması, Farklı DOP Kesimi ve Kanuni İpotek

Danıştay kararları; Uygulama sahasında DOP oranı kaç olarak belirlenmişse, uygulamaya tabi bütün parsellerden aynı oranda DOP kesilmesini öngörmektedir. 2981 sayılı Yasanın 10/C maddesinin uygulanmasında, her zaman aynı oranda DOP kesmek mümkün olmayabilir.

2981 sayılı Yasa 10/C maddesinin 1’inci fıkrasında; “….. tescil işlemi dışında kalan hissesini 2942 sayılı Kamulaştırma Yasasına göre tespit edilerek bedeli peşin ödemek veya parsel sahipleri aleyhine KANUNİ İPOTEK tesis ettirilerek, tapu sicilinden terkin ettirmeye, ….” belediye yetkili kılınmıştır.

Herhangi bir haksızlığa sebebiyet vermemek bakımından; uygulama sahasında yer alıp da, belirlenen orandan daha az DOP kesilmek zorunda kalınan parseller için bu kuralın işletilmesi gerekir.

Bunun için de belediyelerin kanuni ipotek tesis etme yetkisi bulunmaktadır… Bu maddeye göre yapılacak bedel takdirleri ve bu bedele itiraz şekilleri 2942 sayılı Kamulaştırma Yasası hükümlerine tabidir. (18.Madde Uygulama Yönetmeliği madde:10/c; 2981 sayılı Yasa 10/c)

8 – DOP’un Bedele Dönüştürülmesi

3194/18 uygulaması yapılan saha içerisinde kalan bütün parsellerden eşit oranda DOP kesilmesi gerekir. Uygulamaya tabi parselde ruhsatlı ya da ruhsatsız bina olması bu kuralı değiştirmez. Zorunlu durumda, komşu parsel maliklerinin, bina bulunan parselde hissedar yapılması mümkündür.

Eşit oranda DOP kesilmemesi durumu 2981/3290 sayılı Yasanın 10/c uygulamasında; müstakil parsel verebilmek için belirlenen oranda DOP kesilemediği durumlarda, kesilemeyen miktar bedele dönüştürülebilir. Ancak bu kural 18’inci madde uygulamasında işletilemez. Danıştay kararları da bu doğrultudadır. (DANIŞTAY 6 Da. 15.11.1994 ta.E.1994/2378, K.1994/4284).

9 – İkinci Bir DOP Kesintisi Yapılamaz

Bir parselde 18 uygulaması yapılmış olması, aynı parselde ikinci bir uygulama yapılmasına engel değildir. Ancak, bir parselden bir defadan fazla DOP kesintisi yapılamaz. (3194 s.Yasa md:18/6).

İlk uygulamada DOP kesilen bir parselden, ikinci uygulamada artık DOP adı altında kesinti yapılamayacağı gibi, yol genişletmesi nedeniyle yüzölçümünde resen eksiltme de yapılamaz. Bunun için ya ilgilisinin muvafakatinin alınması ya da ilgili kurumun kamulaştırma yapması gerekir.

10 – DOP Oranının %40’tan Fazla Çıkması

3194 İmar Yasasının 18’inci maddesi gereğince, düzenlemeye tabi parsellerden kesilebilecek azami DOP oranı % 40’tır. Düzenleme sahasında, kamusal alanlar için gerekli miktarı elde edebilmek için %40 kesinti yapmak yeterli olmayabilir.

Böylesi durumlarda, uygulayıcı kurumun daha fazla DOP kesintisi yapma gibi bir yetkisi bulunmamaktadır. %40’ı aşan kısımlar; 3194 sayılı Yasanın 18’inci maddesinin 4’üncü fıkrası (ve Uygulama Yönetmeliğinin 32’nci maddesi) gereğince;

– Ya, aynı saha içerisinden yapılacak bağışlarla karşılanır,

– Varsa öncelikle düzenleme alanında bulunan belediyenin kendi taşınmaz­larından,

– Yoksa düzenleme alanındaki hazine veya özel idareye ait taşın­mazların umumi hizmetlere ayrılan alanlara rastlayan kısımlarından,

– O da yetmediği takdirde; uygulayıcı kurum, tarafından kamulaştırma yapılmak suretiyle eksik kısım karşılanır.

11 – DOP’un %40’tan Fazla Çıkması ve Kamulaştırma

Uygulama sahasında DOP %40’tan fazla ise; bir üst maddede bahsedildiği şekilde hareket edildiği halde DOP %40’a düşürülemiyorsa; uygulayıcı kurum tarafından kamulaştırma yapılmak suretiyle eksik kısım karşılanır. Kamulaştırmada esas olan, düzenleme sahasındaki taşınmazlardan yüzölçümleri oranında yapılmasıdır. Ancak, uygulamada bunun formalitesi çok fazla olacağından, Uygulama Yönetmeliğinin 32’nci maddesiyle daha pratik bir yöntem getirilmiştir.

Buna göre;

a) Kadastro parsellerinin yüzölçümü en büyük olanından başlamak üzere, müstakil imar parselleri verildikten sonra arta kalan miktarları,

b) Alanları en küçük bir imar parseli alanının dörtte birinden daha kü­çük olan kadastro ve varsa imar parsellerinin en küçüğünden başlayarak yeteri kadar,

c) Tamamı yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark, cami, karakol gibi umumi tesislere isabet eden kadastro ve varsa imar parsellerinin yeteri kadarı, Kamulaştırılır.

Kamulaştırılacak Miktarın Hesabı

Uygulama sahasında umuma ait taşınmazlar için gerekli miktar %40’tan fazla çıkarsa ve bu %40’tan fazla çıkan kısım kamulaştırılmak suretiyle giderilmek durumunda ise; kamulaştırılacak miktarın hesabı şu şekilde yapılacaktır; Umumi hizmetlere ayrılan alandan, düzenlemeye giren parsel alanları toplamının %40’ının çıkarılması ile bulunan farkın 100 ile çarpılıp, 60’a bölünmesiyle bulunur. (18. Madde Uygulama Yönetmeliği madde:31/son; Danıştay 6. Dairesinin 15.05.1991 tarihli E.1989/2441, K.1991/1126 sayılı kararı)

ÖRNEK: Bir düzenleme sahasında düzenlemeye giren parsellerin toplam yüzöl­çümü 100 000 m2, bu sahada kamuya ayrılan alan 43 000 m2 olsun. Bu uygulama alanında yapılacak kamulaştırma miktarı şu şekilde hesaplanır;

ÇÖZÜM: Düzenleme sahası 100 000 m2. Bu sahada %40 DOP kesintisi yapıldığında 40 000 m2 elde edilmiş olacaktır. Kamuya ayrılan alanlar için 43 000 m2’ye ihtiyaç vardı. 43 000 – 40 000 = 3 000 m2. Bu 3 000 m2’yi 100 ile çarpıp, 60’a böldüğümüzde kamulaştırılacak miktar bulunmuş olur. O da 3000 x (100/60) = 5 000 m2 olarak bulunur.

Yapılan hesabın doğruluğunun sağlamasını yapılırsa; düzenleme sahamız: 100000 m2, umuma ait tesisler için gerekli miktar 43 000 m2, kamulaştırma miktar 5000 m2. Kamulaştırılan bu alandan DOP kesilemeyeceğinden DOP kesilebilecek alan 95 000 m2’ye düşecektir. Diğer taraftan kamu alanları için gerekli olan 43 000 m2’nin, 5 000 m2’si kamulaştırma ile elde edildiğine göre, artık 38 000 m2’ye ihtiyaç kalmış olacaktır. Bu bilgilerden sonra, eldeki verilerle DOP oranı hesaplanacak olursa; 38 000 / 95 000 = 0,40 bulunur. Demek ki bu sahada 5 000 m2 yer kamulaştırıldığında doğru sonuca ulaşılmaktadır.

12 – Kamulaştırma / DOP, Bedele Dönüştürme

Onaylı imar plânı veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plân ve projesine göre yapılacak hizmetler için yapılacak kamulaştırmalar için “kamu yararı kararı” alınmasına gerek yoktur. (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu madde:6)

18 Uygulaması yapılan saha içerisinde kamulaştırılan kısımdan DOP kesilmez.

13 – 15, 16’ya Göre Terk Bulunan Parselde DOP Kesme Koşulları

18’inci madde Uygulama Yönetmeliğin 11/3’üncü maddesi; “Taşınmaz sahiplerinin talepleri üzerine, mülga 6785 – 1605 sayılı İmar Yasasının 39’uncu maddesine göre daha önce ifraz edilerek tescil edilen parsellerden düzenlemeye dahil edilenlerin, ilk parselin ifrazında alınan terk oranını %40’a tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı alınabilir.” hükmündedir:

Bu ifadelere bakıldığında;

– Parsel sahibi talep etmezse fark kadarı kesilmeyecek mi?

– “..DOP alınabilir” ifadesinden hareketle, sahibi talep etse bile belediye inisiyatif kullanıp fark kadarlık kısmı kesmeyebilir mi?

– Kesilmesi gerektiğinde de mutlaka %35’e (artık %40’a) tamamlayan fark mı kesilecektir?

– Ayrıca, 6785 sayılı Yasanın 39’uncu maddesi gereğince yapılan terklerde bu kural uygulanırken 3194 sayılı yasanın 15 ve 16’ncı maddeleri gereğince yapılacak terklerde uygulanmayacak mı?

Soruları gündeme gelmektedir.

Bu soruların cevapları Danıştay 6’ncı Dairesinin kararlarıyla netliğe kavuşmuştur. Buna göre; ilgilisi talep ederse ya da etmezse gibi bir ayrım yapılmayıp, daha önceki terki DOP oranına tamamlayan fark kadar (yani %40’a değil, DOP oranı ne belirlenmişse o orana tamamlayan kadar) daha kesinti yapılacaktır.

Örneklendirmek gerekirse;

Daha önce %18 yola terki bulunan bir parselden, 18 uygulaması sırasında %40’a tamamlamak amacıyla %22 daha kesilmesi mümkündür. Bu kural, mutlaka %40’a tamamlanır şeklinde değerlendirilmemelidir. Eğer gerekiyorsa %40’a tamamlayan fark kadar daha kesinti yapılabilir.

Örneğin, DOP oranının %30 olması yeterli ise %40 değil, %30’a tamamlayan fark alınmalıdır. Burada dikkat edilmesi gereken şey şudur; %30’luk DOP oranı yeterli iken belediyenin %40’a kadar kesme yetkim var deyip, fazladan kestiklerinden belediye adına parsel üretmemelidir.

Eğer daha önce 18 uygulaması yapılan bir yerde %18 DOP kesintisi yapılmış olsa idi, ikinci uygulama sırasında yeniden DOP kesme yetkisi olmazdı.

• Ayrıca bu kural 3194 sayılı Yasasının 15 ve 16’ncı maddeleri gereğince terk yapılmış parseller için de uygulanabilecektir.

14 – 15, 16’ya Göre Terk Bulunan Parselde DOP Hesabı Hangi Yüzölçüm Üzerinden Yapılır

Daha önce 15 ve 16’ncı maddeler gereğince yola terki bulunan bir parsel daha sonra 18 uygulaması tabi tutulduğunda, DOP oranına tamamlayan kadar fark; ilk ana parsel yüzölçümünden mi, yoksa parselin son yüzölçümü üzerinden mi hesaplanacaktır?

Tamamlayan farkın, ilk ana parsel yüzölçümünden kesilmesi gerekir. Buna sayısal bir örnek vermek gerekirse; 1000 m2’lik kadastro parselinden 200 m2 yola terk edilmiş olsun (yani %20). Daha sonra 18 uygulaması sırasında DOP oranı %25 olarak belirlenmiş olsun (%5 daha DOP kesilmesi gerekir.)

Ana parselin yüzölçümü olan 1000 m2’den %5 kesildiğinde bu 50 m2’ye tekabül edecektir. Sonuç olarak; 200 m2’lik terk artı 25 m2 de DOP nedeniyle olmak üzere toplamda bu parselden eksilen miktar 250 m2’dir. Bu miktar 1000 m2’lik ana parselin %25’ine tekabül eder.

15 – Önceki Terk DOP Oranının Fazla İse

18 uygulaması öncesinde; 15 ve 16’ncı maddeler gereğince parselden yapılan yola terk oranı, 18 uygulaması sırasında belirlenen DOP oranından daha fazla ise, fazladan yapılan terk malikine geri döner mi?

Örneğin 1000 m2’lik bir parselden, 15 ve 16’ncı maddeler gereğince 300 m2yola yapılmıştır. Daha sonra yapılan 18 uygulaması sırasında DOP oranı %25 olarak belirlenmiştir. Bu orana göre 1000 m2’lik bir parselden kesilecek miktar 250 m2’dir. Halbuki daha önce 300 m2 yer terk edilmişti. Fazladan yapılan 50 m2’lik yer malikine döner mi?

Yargı kararlarına göre; fazladan terk edilen yer ilgilisine geri dönmez. (Danıştay 6.Dairesinin 09.12.1993 ta.E1992/4612, K.1993/5197 sayılı kararı; Yargıtay 5.HD.nin E.1996/5090, K.1996/5622 sayılı kararı.)

16 – Kapanan Yolların İhdası ve DOP

Bilindiği üzere 2644 sayılı Tapu Yasasının 21’inci maddesi; “Köy veya belediye sınırları içinde kapanmış yollarla yol fazlalıkları köy veya belediye namına tescil olunur” hükmündedir.

DANIŞTAY Kararları ise; “DOP oranının, kamu alanlarına ayrılan yerler toplamından, kapanan yoların düşülmesi suretiyle hesaplanması gerekir” şeklindedir. (Danıştay 6.Da.28.06.1994, E.1994/169, K.1994/3262)

(Danıştay 6.Dairesinin; 14.11.1994 tarih, E:1994/2039, K.1994/4189; ….. 10.11.1994 tarih E.1994/1686, K.1994/4142; ….. 19.12.2002 tarih, E.2001/6392, K.2002/6191 ….. sayılı kararları da aynı konu ile ilgilidir.)

Yani DANIŞTAY kararlarına göre; kapanan kadastral yollar, DOP ile karşılanacak tesisler için kullanılacak, bu şekilde DOP sıfıra düşürüldüğü halde halen kadastral yollardan kalan miktar varsa, kalan kısım, Tapu Yasasının 21’inci maddesi gereğince ihdas edilebilecektir.

Bir sayısal örnek vermek gerekirse;

Bir düzenleme alanının toplam yüzölçümü 160 000 m2 dir. Uygulama bölgesinde kapanan yol yüzölçümü 10 000 m2 dir. Bu düzenlemede kamusal alanlar için ihtiyaç duyulan toplam yüzölçüm 55 000 m2 dir. Düzenleme ortaklık payı hesabı şu şekilde yapılır;

160 000 – 10 000 = 150 000,

55 000 – 10 000 = 45 000,

45 000 /150 000 = %30.

Eğer kapanan yol miktarı 56 00 m2 olsa idi, bunun 55 000 m2’si DOP için kullanıldıktan sonra kalan 1 000 m2’si belediye tarafından ihdas edilebilecekti. Bu şekilde artış olduğu halde belediye, kadastral yollar nedeniyle DOP’u sıfıra düşürdüğü halde kalanı da vatandaş lehine kullanmak istiyorsa bunda da sakınca bulunmamaktadır.

17 – İhdas Kim Adına Yapılır / İhdaslardan DOP Kesimi

a) Bir üst maddede de belirtildiği üzere; 2644 sayılı Tapu Yasasının 21’inci maddesi; “Köy veya belediye sınırları içinde kapanmış yollarla yol fazlalıkları köy veya belediye namına tescil olunur” hükmündedir.

b) Büyükşehirlerde; ihdas, büyükşehir adına değil, ilçe belediyesi adına yapılır. (TKGM – Tas.İşl.Da.Bşk.lığının; 16.12.1996 tarih 47 – 5418 sayılı talimatı)

c) Belediye sınırları dışında mücavir alan içinde kapanan yolların ihdası, belediye adına değil, köy tüzel kişiliği adına yapılır. (TKGM – Tas.İşl.Da.Bşk.lığının, 29.01.2001 tarihli ve 519 sayılı talimatı)

d) Plânsız alanlarda yoldan ihdas mümkün değildir.

İhdaslardan DOP Kesimi;

Kadastral yollar ihdas edilmek suretiyle 18 uygulamasına dahil edilmişse; aynı uygulamaya dahil diğer parsellerden kesildiği oranda ihdaslardan da DOP kesilir.

18 – Bağışların DOP Hesabına Etkisi

Uygulama alanında, kamusal alanlar için kullanılmak üzere yapılan bağışlar varsa bunlar da, tıpkı kapanan yollar gibi değerlendirilecek ve de bağışlanan bu miktar düzenleme ortaklık payından düşülecektir. Bir üst örnekte yer alan ve DOP oranının %30 bulunduğu örnekteki hesap şekli bağışlar için de geçerlidir. (18.Madde Uygulama Yönetmeliği madde: 30/2; Danıştay 6.Dairesinin 16.06.2004 tarihli, E.2003/493, K.2004/3850 sayılı kararı)

19 – Dere Yataklarının DOP’ta Kullanılması

Parselasyon yapılan saha içerisinde dere yatakları da varsa ve artık aktif dere olmayıp, plândaki amacı doğrultusunda işleme tabi tutulacaksa, bu yerler Maliye Hazinesi adına uygulamaya girmelidir.

İmar uygulamasında dereler için şu şekilde hareket edilmelidir;

a) Öncelikle bu dere, uygulama sonrasında da dere olarak kalacaksa; dere yüzölçümü uygulama sahası yüzölçümünden düşülür. Yokmuş gibi işlem görür.

b) Eğer dere kapanıyorsa diğer şahıs parsellerinden farksız bir şekilde Maliye Hazinesi adına uygulamaya girer.

c) Şahıs parsellerin farkı şudur; Eğer o uygulama sahasında DOP oranı %40’ı aşarsa, bu oranı %40’a düşürmek için uygulama sahasında bulunan belediye taşınmazlarına başvurulur. Belediye taşınmazı yoksa ya da olsa bile yeterli gelmiyorsa o zaman bu kapanan derenin, yol, park, …vs. gibi yerlere rastlayanları o amaç için kullanılmak üzere terk edilir. DOP’u %40’a düşürmek için derenin tümünün terk zorunluluğu yoktur.

d) Derenin; yol, park, …vs. yerlere rastlayanları terk edilmesine rağmen DOP hala %40’a düşmüyorsa, (uygulama sahasında bağış da yoksa) o zaman belediyenin kamulaştırma yapması gerekir.

20 – Kısmen Uygulama ve DOPO Hesabı

Bir parsel tamamen değil de kısmen uygulamaya alınıyorsa, DOP hesabı; parselin tamamı üzerinden değil, uygulamaya giren kısmın yüzölçümü üzerinden yapılır.

Geri kalan kısım daha sonra uygulamaya tabi tutulmuşsa, o kısmın yüzölçümü üzerinden de belirlenen DOP oranı kadar kesinti yapılması gerekir. Önce uygulamaya giren kısımdan DOP kesildiği için sonra uygulamaya giren kısımdan DOP kesilmemesi gerekir gibi bir düşünceye gerek bulunmamaktadır. Her bir parça ayrı ayrı uygulamaya girmekte ve de her bir parçadan bir kez DOP kesilmektedir.

Sayısal örnek vermek gerekirse;

Kadastro parseli 5 000 m2’dir. İlk etapta parselin 2 000 m2’lik kısmı uygulamaya tabi tutulmuştur. Bu uygulama sahasında DOP oranı %30 olarak belirlenmiştir. Bu durumda, uygulama giren 2 000 m2’den %30 DOP kesildikten sonra geriye 1 400 m2 kalır ve bu 1 400 m2 imar parseline tahsis edilir.

Daha sonra, geri kalan 3 000 m2’lik kısım uygulamaya tabi tutulmaktadır. Ve DOP oranı %40 olarak belirlenmiştir. Bu defa 3 000 m2 üzerinden DOP kesintisi yapıldıktan sonra geriye 1 800 m2 kalır ve bu 1800 m2 imar parseline tahsis edilir.

21 – DOP’tan Oluşturulan Tesisler ve Tescil

DOP’tan oluşan yol, park, … gibi tesisler tescile tabi değilken; okul, cami ve karakol gibi yerler tescile tabidir. Tescil İşlemi şu şekilde yapılmalıdır;

Tescile tabi olmayan park ve çocuk bahçesi gibi tesislere ada ve parsel numarası verilmesi gerekir. Park ya da çocuk bahçesi diğer parsellerle bitişik ise, diğer parsellerle birlikte aynı ada içerisinde de yer alabilir, o zaman bu ada içerisinde parsel numarasını alır.

a) O k u l yerleri olarak ayrılan sahalar; Hazine adına tescil edilir. Tescilden sonra, belediye ve mücavir alan içinde özel idareye, dışında ise köy tüzel kişiliğine devredilir. (222 sayılı İLKÖĞRETİM VE EĞİTİM KANUNU md:65)

b) Karakol yerleri olarak ayrılan sahalar, yine Maliye Hazinesi adına tescil edilir.

c) Cami alanı olarak ayrılan sahalar ise, Maliye Hazinesi adına tescil edildik­ten sonra Diyanet İşleri Başkanlığına tahsisleri sağlanır. (Konuyla ilgili olarak Bayındırlık ve İskân Bakanlığı, (TAU) Genel Müdürlüğünden 01.11.2000 tarihli ve 25444 sayılı görüşü de aynı doğrultudadır.

22 – DOP Kesintisi Yeni Malike Döner

18 uygulamasıyla oluşmuş bir parsel el değiştirdikten sonra, uygulamanın İdare Mahkemesi tarafından bozulması nedeniyle “geri dönüşüm cetveli” düzenleniyorsa; geri dönüşümde, daha önce DOP olarak kesilen miktar da yeni malike döner.

Yalnız, ilk uygulama öncesi eski malik, uygulama alanına bağışta bulunmuşsa, bağış miktarının, yeni malike değil de eski malike döneceği konusunda Genel Müdürlüğümüzün muktezaları bulunmaktadır.

23 – İkinci Uygulama ve Yeni DOP Oranı

İdare Mahkemesinin iptali nedeniyle ilgili idare tarafından geri dönüşüm ve yeni bir uygulama yapılıyorsa; ikinci uygulamada yeni bir DOP oranının belirlenmesi ve KOP alınması mümkündür. Zira önceki uygulama ayrı bir işlem (ki bu işlem iptal edilmiştir). Geri dönüşüm sonrası yapılan uygulama ayrı bir işlemdir.

24 – DOP ile Oluşturulan Alanın Kaldırılması

18’inci madde uygulaması sırasında DOP kesilmek suretiyle oluşturulan tesisler başka amaçla kullanılamaz (3194 sa.Yasa md:18). Bu tesislerin kaldırılması ancak bu tesisin hizmet götürdüğü bölge içinde eşdeğer yer ayrılmasıyla mümkündür. (Plân Yapı Yönetmeliği md:27/2)

25 – Plân Tadilatı Nedeniyle DOP’tan Oluşturulan Tesisin Kaldırılması

Eşdeğer yer ayrılması; 18’inci madde 3’üncü fıkra; … DOP’tan oluşturulan tesislerin umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatla kullanılamaz. hükmündedir. Bu hüküme ilave olarak plân revizyonu istisnası da getirilmemiştir. DOP ile oluşturulan tesisler plân revizyonu bahanesiyle kaldırılması ya da küçültülmesi söz konusu olabilir.

O nedenle de; DOP’tan oluşturulan yerlerin her ne sebeple olursa olsun kaldırılması halinde eşdeğer yer ayrılması ve de bunun encümen kararında geçmesi gerekir. Ya da encümen kararından en azından, “Plân Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelik” kurallarına uygun hareket edildiğinin belirtilmiş olması gerekir.

KOP, Yüzölçüm Hatası ,Terkli Parseller ve Parsel Cinsi

1 – Kamu Tesisleri Arsalarına Tahsis (KOP)

18’inci madde gereğince kesilen DOP’larla oluşturulan tesisler dışında; uygulama sahasında, kamu hizmeti gören kreş, hastane, belediye hizmet veya diğer resmi tesis alanı gibi tesislere de ihtiyaç bulunmaktadır. İşte bu tesisler için ayrılan parseller de, düzenlemeye giren par­sellerin alanları oranında pay verilmek suretiyle hisselendirilmek suretiyle oluşturulur.

Kısaca kamu hizmetleri katılım payı (KOP) olarak kesilen oranın düzenleme ortaklık payı ile bir ilgisi bu­lunmamaktadır. (18. madde Uygulama Yönetmeliği madde:12, Danıştay 6.Dairesinin 22.10.1992 tarih, E.1991/1550, K.1992/3867 sayılı; 08.03.1993 tarihli E.1992/1572, K.1993/889 sayılı kararı)

Bu şekilde oluşturulan parsellerdeki hisseler, tescil maliklerinin bağışı ile ya da tesisi ilgilendiren kurumun kamulaştırma yapması ile ilgili kuruma geçer.

2 – KOP’a Giden Kısmın Geri Dönüşü

Bir uygulama sahasında KOP’tan oluşturulan tesis de bulunmaktadır ve de bu tesis için uygulama sahası içerisinde yer alan parsellerden yüzölçümleri oranında kesinti yapılmak suretiyle oluşturulmuştur.

KOP’a giden hisse; ilgilisi feragat etmedikçe ya da kamulaştırılmadıkça, o kişi adına tescilli olmaya devam edecektir. Eğer uygulama iptal edilmişse, KOP’a giden kısım da ilgilisine geri döner.

Geri dönüşüm ve yeni uygulamayı sayısal olarak örneklemek gerekirse;

Kadastro parselinin yüzölçümü 1000 m2, DOP oranı %40, KOP’a giden miktar da 9 m2 olsun.

1000 m2’lik parselden %40 kesinti yapıldıktan sonra 600 m2 kalır. Bunun 9 m2’si KOP’a giderse, geriye 591 m2 kalır. İmar parseline giden imar parseli 591 m2’dir.

Geri dönüşüm yapılırken; 591 m2’lik parsel 985 m2 olarak geri dönecektir. 9 m2’lik KOP’taki hisse ise 15 m2 olarak dönecektir. (985 + 15 = 1000 m2).

3 – İmar Parseli Satılmışsa KOP’a Giden Kime Döner?

Bir üst madde de belirtildiği gibi KOP’a giden hisse; ilgilisi feragat etmedikçe ya da kamulaştırılmadıkça, o kişi adına tescilli olmaya devam eder. İmar parseline giden hisse ile KOP’a giden hisse artık birbirinden bağımsız parsellerde yer aldığından imar parseli satıldığında, bu satış KOP’a giden kısmı kapsamaz.

O nedenle de bir üst maddedeki örnek ele alınacak olursa geri dönüşünde; 985 m2 yeni malike dönerken, KOP’a giden kısma karşılık olarak 15 m2 yine eski malike döner.

Bu duruma göre ilk malikin geri dönen ve yeni uygulamaya giren hissesi 15 m2 olacaktır. Eski malike dönen bu hisse de, diğer hissedarların hissesi gibi DOP kesilmemiş hisse durumundadır ve de yeni bir uygulama yapılması durumunda da, diğer parsel ve hisselerden kesildiği oranda DOP kesilmesi gerekecektir.

4 – Parselasyona Tabi Parselde Hata Tespit Edilmesi

Parselasyona tabi parsellerin yüzölçümü uygulama öncesi kontrol edilir. Parselin tescilli yüzölçümü ile yeni bulunan yüzölçümü arasındaki fark tecviz içinde kalıyorsa ya da tecvizi aşsa bile, fark bir kaba hatanın varlığını gösterir boyutta değilse, parselin tescilli yüzölçümü esas alınır.

Eğer bir kaba hata tespit edilirse; o zaman esas olan öncelikle bu hatanın düzeltilmesi, daha sonra uygu­lamaya tabi tutulmasıdır.

Konuyla ilgili DANIŞTAY kararları; “Parselasyon işlemi sırasında tapu sicil kayıtlarındaki yüzölçümün esas alınacağı” şeklindedir. (6.Da.17.04.2003 ta. E2002/330, K.2003/2297)

O nedenle de öncelikle düzeltmenin yapılması gerekir. (Konuyla ilgili geniş bilgi için tıklayın)

5 – Hatalı Yüzölçüm İle Parselasyon

Daha önce 18 uygulaması yapılmış olan bir kadastro parselinde hata olduğu anlaşılmış olsa bile, oluşan parseller artık tescil edilmiş olduklarından, eski ana parselinin yüzölçümünü düzeltip yeniden uygulamaya almak şeklinde bir uygulama yapılamaz. Belediyenin, aynı yerde tadilat yapması halinde de, son imar parsellerinin yüzölçümünü dikkate alması gerekir. Yine evveliyata dönülemez.

Ancak, bilindiği üzere parselasyon çalışması ilânı Danıştay tarafından resmen tebliğ hükmünde sayılmadığından, uygulamanın kesinleşme tarihi üzerinden belli bir süre geçmiş olsa da, İdare Mahkemesinde dava açılabilir. Dava sonucu uygulama iptal edilirse, belediye uygulamayı yenilemek durumunda kalacaktır. İşte o zaman yüzölçüm hatasını gidermiş olarak parseli uygulamaya alabilir.

6 – Kısmen Parselasyona Tabi Parselde Hata Tespit Edilmesi

Tamamı değil de bir kısmı parselasyona tabi tutulan bir parselde yüzölçümü hatası tespit edilirse; aynı şekilde bir alt başlıkta da bahsedildiği üzere öncelikle hatanın düzeltilmesi esastır.

Ancak, hatanın düzeltilmesi zaman açısından uygulamayı aksatıyorsa; bu durumda uygulamaya alınan kısım hesaplanan yüzölçüm değeriyle işleme alınmalı, hata ise, daha sonra düzeltilmek üzere geri kalan kısımda bırakılmalıdır.

7 – İfraz Gören Her Parsel İmar Parseli Olmaz

Talebe bağlı olarak bir tarafından yola terk gören her parsel imar parseli özelliğini kazanmaz. Örneğin; imar plânı gereği kadastro parselinin bir kısmı yolda kalırken, bir kısmının başka bir tesiste (örneğin parkta) kalması mümkündür. Henüz 18 uygulaması yapılmadan imar yolunun işler hale getirilmesi söz konusu olabilir.

Parselin yanlıca yolda kalan kısmının yola terk edilmesi halinde geri kalan kısım imar parseli özelliğini kazanmaz. Dolayısıyla da, kalan kısımda daha sonra işlem yapılırken döne sermaye bedeli belirlenirken bu parselin “oluşmuş imar parseli” olarak değil, “kadastro parseli” olarak değerlendirilmesi gerekir.

8 – İmar Parselinin Cinsi “ARSA” Olur

18’inci madde uygulamasıyla oluşmuş parsellerin cinsi 1477 sayılı genelge gereğince “arsa” olur. O nedenle de imar plânında iş veya konut yeri olarak ayrılan sahalara isabet eden imar parsellerinin “arsa” vasfıyla tescil edilmesi gerekir.

9 – “ARSA” Vasfı İçin İmar Parselinin Oluşması Gerekir.

“ARSA” dışında başka bir vasıfla tescilli olan bir taşınmazın, henüz parselasyon çalışması yapılmadan, imar plânı içerisinde kaldığı gerekçesiyle, cinsi “arsa” yapılamaz. İmar plânındaki kullanım durumuna göre parselasyon sonucu imar parselleri oluştuğunda ancak o zaman vasıfları doğrudan “arsa” yapılabilir.

Henüz parselasyon işlemi yapılmamış olsa bile; herhangi bir parselin imar plânı içinde kalması halinde cinsinin “arsa” sayılabileceğine dair de yargı kararları bulunmaktadır. (Örneğin; Kamulaştırma için verilmiş YARGITAY İçtihadı Birleştirme Kurulunun 17.04.1999 tarih, E.1996/3, K.1998/1 sayılı kararı). …(Konuyla ilgili geniş bilgi için tıklayın)

10 – İmar Parselinin Cinsi “ARSA” Dışında Bir Vasıfla Yazılmış Olması

Parselasyon ile oluşmuş olmasına rağmen, uygulama öncesi parsel cinsi aynen taşınmış olması nedeniyle cinsi “arsa” değil de farklı ise (örneğin; tarla ham toprak bahçe, bağ gibi)

Bu durumdaki bir parselde, herhangi bir işlem olmadığı halde ilgilisi parsel cinsinin arsaya çevrilmesini talep etmesi durumunda da; söz konusu parselin, parselasyon sonucu oluşup oluşmadığı kadastro müdürlüğü arşivi bilgilerinden teyit edildikten sonra, talep karşılanır. (TKGM – 20.01.1997 tarihli ve 267 sayılı talimat; mülga 2008/6 sayılı genelge ve 2010/4 sayılı genelge)(Konuyla ilgili geniş bilgi için tıklayın)

11 – Kısmen Uygulamalarda, Uygulama Dışı Kalan Kısmın Cinsi

18 uygulamasına kısmen giren parsellerin, uygulama dışında kalan kısmı, mevcut cinsi ile tescilli kalmalıdır. Uygulama dışında kalan kısım artık parsel midir, değil midir diye kategorize etmemek gerekir. Kalan kısım eğer bir imar parselini oluşturacak kadarsa, 15 ve 16’ncı maddeler gereğince yola, yeşile terk yapmak suretiyle imar parseline kavuşulup, yapı yapılması mümkün olabilir.

Ancak kalan kısım müstakil bir imar parselini oluşturacak kadar değilse, o kısım mevcut cinsiyle 18 uygulamasını beklemek durumunda kalır.

12 – 18 Uygulanan Yerlerde 15 ve 16 Gereğince Terk

Daha önce 18 uygulaması ile oluşmuş imar parseli, daha sonra plân tadilatı nedeniyle bir kısmı yola terk edilmek durumunda ise, böyle bir durum o parsele imar parseli olma özelliğini kaybettirmez.

Ancak burada özellik arz eden durum, ikinci uygulamada parselin yüzölçümünün küçültülmemesi gerekir. Yola terki öngörülen miktar kadar o parsel malikine yer verilmesi gerekir. Aksi halde parsel yüzölçümünü küçültülmesi için ilgilisinin rızası gerekir.

Bilindiği üzere bir parselden ikinci kez DOP kesintisi yapılamaz. Bu konu 18’inci maddede açıkça yer almaktadır. İkinci bir düzenlemede; yol genişletmesi olabilir. Bu yol genişletmesi için yeni bir DOP kesintisi yapılamayacaktır.

Ancak ilgililerin talebi ile 15 ve 16’ncı madde uygulanmak suretiyle bu terkler yapılabilir. Yani, 18 uygulaması yapılan bir yerde 15 ve 16’ncı maddelerin uygulamasında hiç bir sakınca bulunmamaktadır. Yeter ki, imar mevzuatına uygun olsun.

13 – İmar Parselinin Aynı Yerden Verilmesi

Danıştay kararları, uygulama giren kadastro parsellerine karşı verilen imar parsellerinin teknik ve hukuki bir zorunluluk olmadığı sürece aynı yerden olması gerektiği yolundadır. Kadastro parselinin bulunduğu yere konut alanı rastlayacağı gibi sanayi ve ticaret alanına da rastlayabilir. O nedenle de mutlaka konut alanında kalan imar parseli verilmesi gerekir gibi bir kural hatırlamıyorum.

Örneğin; kadastro parselinin bulunduğu yere ticaret alanı rastlamış olsun. bu kadastro parseline karşılık müstakil bir imar parseli verilebiliyorsa o verilir. Artık kalan varsa bu da başka imar parsellerinde hisselendirilmesi gerekir, hisselendirilecek parselin, ticaret alanı parseli ya da konut parseli olabileceği gibi başka amaçlı bir parsel de olması mümkündür.

14 – İmar Adasında Bir Kısmında 18 Uygulaması

18’inci Madde Uygulama Yönetmeliğinin 5’inci, madde 3’üncü fıkrası; “Belirlenen düzenlene sahası bir müstakil imar adasından daha küçük olamaz” hükmündedir. Yine aynı maddenin 4’üncü fıkrasında, imar adasında bulunan parsellerden bazıları imar mevzuatı gereğince oluşmuşsa, geriye kalan kısımlarda 18 uygulaması yapılabileceği bilgisi bulunmaktadır.

Uygulama için asgari birim imar adası iken, bu imar adasındaki parsellerin bir kısmı imar mevzuatına göre nasıl oluşmuş olabilir?

18 uygulaması ile oluşmuş olsa adanın tamamı oluşurdu. Geriye 15 ve 16’ncı maddeler gereğince oluşmuş olması kalır. Henüz 18 uygulaması yapılmadan bazı parselleri 15 ve 16’ncı maddeler gereğince oluşan imar adasında bugün 18 uygulaması yapılıyorsa, 15, 16’ncı maddeler gereğince oluşan parsellerin uygulama dışında bırakılması doğru olmayacaktır. Zira daha önce 15 ve 16 gereğince oluşan parsellerin herbirinden yapılan terk miktarı birbirinden farklı olacaktır. O parsellerin o şekilde bırakılması halinde (terk nedeniyle eksilen miktar yönüyle) haksızlığa sebep olunacaktır. Ayrıca daha önce terk olduğu için DOP düşülemez diye bir kural da olmadığından o parsellerin 18 uygulamasına alınmasına engel bir durum olmayacaktır.

Dolayısıyla ilk kez 18 uygulaması yapılan bir yerde imar adalarının bazı parselleri daha önce imar mevzuatına göre oluşmuşsa, onlara dokunulmadan geri kalan kısımlarda uygulama yapılır gibi bir şeyin uygulama alanı olamayacaktır.

18 Uygulama Yönetmeliğinin 5’inci madde 4’üncü fıkrasından şunu anlamak gerekir; diye düşünüyorum; 18 uygulaması ile oluşmuş bir imar adasında, adanın tümüne dokunmadan, gerekli görülecek bazı parsellerde ikinci bir 18 uygulaması yapılabilir. Yeni uygulamada yeni bir DOP kesimi söz konusu olmayacağından herhangi bir hak kaybından bahsetmek de söz konusu olmayacaktır.

15 – Park ve Yollar Kamuya Aittir, İhdas Edilemez

Gerek 15 ve 16’ncı maddeler ve gerekse 18’inci madde gereğince oluşturulmuş olsun park ve yollar kamuya aittir. Plân Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin 27’nci maddesi; bu yerlerin kaldırılmasını aynı uygulama alanı içerisinde eşdeğer yer ayrılması koşuluna bağlamıştır.

Yani bu tesislerin doğrudan belediye tarafından ihdas edilmesi söz konusu değildir. Ancak belediye, aynı uygulama sahasında kendi taşınmazlarından bu tesislerin aynısını oluşturabiliyorsa, o zaman bu tesisleri ihdas edebilir.

16 – Parselasyon Bir Ay İçinde Sonuçlandırılır

Parselasyon dosyası, düzenlenip kadastro müdürlüğüne başvurulduğu tarihten itibaren bir ay içinde tescil işleminin tamamlanması gerekir.

Eğer işlem dosyasında bulunan eksiklikten kaynaklanan bir aksama olmadığı sürece, 1477 sayılı genelge gereğince; encümen kararına bağlanmış işlemler Tapu ve Kadastro İdaresine yapılan ilk başvuru tarihinden itibaren (yani kadastro müdürlüğüne yapılan ilk başvuru tarihinden itibaren) bir ay içinde tescil işlemi tamamlanması gerekir.

Yetki ve 18 Uygulama Esasları

1 – Üst Ölçekli Plânın İptali

Üst ölçekli plânın iptal edilmesi halinde, alt ölçekli plân kendiliğinde yürürlükten kalkmaz. “1/25000 ve 1/5000 ölçekli plânların iptal edilmesiyle 1/1000 ölçekli plân kendiliğinden yürürlükten kalkmayacağından, ….” (Danıştay 6.Da. 26.03.2003 ta. E.2002/4423, K.2003/2093)

2 – Plânsız Alanlar İçin Mevzi İmar Plânına Gerek Yoktur

Plânsız sahalarda yapılacak ifraz işlemlerinde; PLÂNSIZ ALANLAR İMAR YÖNETMELİĞİNİN ilgili maddelerine uygun işlem yapılması gerekir. Belediyenin 13’üncü maddedeki kurallara uygun hareket etmesi gerekir. O yerde mevzi imar plânı yapılması zorunlu tutulamaz. Adı üstünde; PLÂNSIZ ALANLAR İMAR YÖNETMELİĞİ gereğince işlem yapılmaktadır.

3 – Belediyenin Yetki Sahası

İmar Plânları; belediye ve mücavir alanlar içerisinde belediye meclisinin onayı ile; dışında ise Valiliğin onayı ile yürürlüğe girer. Onay sonrası bir aylık askı ilânına alınır, bu bir aylık süre içerisinde belediyeye itiraz edilebilir. İtirazlar 15 gün içerisinde karara bağlanır. (3194 sayılı Yasa md:8)

Her belediye kendi yetki sahası için karar verebilir. Bir başka belediyenin mücavir alanında uygulama yapamaz.

Ancak, kadastro çalışmaları yapılırken idari sınırı esas alma zorunluluğu bulunmamaktadır. (A) Belediyesinin idari sınırları içerisinde bulunan bir parsel, kadastro çalışmaları sırasında (A) Belediyesinin genel sınırı dışında bırakılmış, (B) Belediyesi sınırları içinde tapulanmış olabilir.

Bana göre; her ne kadar parsel (B) Belediyesi tapu kütüğüne kayıtlı olsa da, o yerde imar uygulama yetkisi (A) Belediyesinde olmalıdır.

4 – Parselasyon Nedir?

Parselasyon plânı; imar plânının araziye uygulanmasından sonra yapılacak röleve ölçülerine göre boyut değiştirmeyen paftalar üzerine çizilen, kesin parselasyon durumunu gösteren ve tapuya tescil işlemlerine esas alınan plândır. (18.Madde Uygulama Yönetmeliği madde:3/k)

Parselasyon haritaları; imar parsellerini oluşturmak amacıyla İmar Yasasının 18’inci maddesine dayanılarak belediye veya valilik tarafından resen yapılan ya da yaptırılan haritalardır. (TKGM – 2010/22 sayılı genelge)

5 – Parselasyon Yetkisi

3194 sayılı İmar Yasasının 18’inci maddesine göre; belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde belediyeler, belediye encümeni kararı ile; bu sınırlar dışında ise valilikler il özel idaresinin kararı ile; binalı ve binasız arsa ve arazileri, maliklerinin veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın; birbirleriyle, yol fazlalıklarıyla, kamu kurumlarına ait yerlerle veya belediyelere ait yerlerle; birleştirmeye, bunları yeniden imar plânına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve resen tescil ettirmeye yetkilidir.

6 – Resen Uygulama Madde 18 ile Olur

Belediye ya da il özel idaresi ancak 18 uygulaması yapıyorsa resen yetkilidir. Onun dışında yapılacak işlemler talebe bağlı olmalıdır. Bir yerde daha önce 18 uygulaması yapılmış olduğu durumlarda yeni bir plân tadilatı gereği olarak yola terk söz konusu olursa yine ilgilisinin talebi gerekir. İlgili kurum ancak ikinci bir 18 uygulaması yapıyorsa, o zaman resen yetki kullanabilir.

7 – 18 Uygulaması İçin Asgari Birim

18’inci Madde Uygulama Yönetmeliğinin 5/3 maddesi; “Belirlenen düzenleme sahası bir müstakil imar adasından daha küçük olamaz” hükmündedir. Ada içindeki parsellerden bazılarının ifraz ya da tevhide tabi tutulması 18’inci madde gereğince resen değil, ilgililerinin talebi üzerine 15 ve 16’ncı maddeler gereğince yapılması gerekir.

8 – 18’inci Madde ve Hisse Çözümü

3194 sayılı İmar Yasasının 18’inci madde birinci fıkrası; bulunduğu yere göre belediye ve valiliklere; ilgililerinin muvafakatini aramaksızın taşınmazları, birleştirmeye, ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve resen tescil ettirmeye yetki vermiştir.

Madde metnindeki müstakil dağıtımdan hisse çözümü anlaşılmamalıdır.

Tek malikli ya da hisseli olsun, düzenlemeye tabi bir kadastro parselinden gerekli DOP miktarı düşüldükten sonra kalan miktar, bir imar parselini oluşturmaya yetecek boyutta ise bu imar parselinin bütünü, o kadastro parseline verilmesi, müstakil dağıtıma örnektir.

Yani müstakil dağıtım; her bir hissedara müstakil imar parseli verilmesini değil, bir kadastro parseline karşılık, müstakil bir ya da birkaç imar parselinin verilmesini ifade eder. (Konuyla ilgili geniş bilgi için tıklayın.)

9 – 18’inci Madde/Ek Madde: 1 ve Hisse Çözümü

Bir üst başlıkta; 3194 sayılı İmar Yasasının 18’inci maddesi uygulamasıyla hisse çözülemeyeceğinden bahsedilmişti. Eğer; 18’inci madde, 2981/3290 sayılı Yasanın Ek Madde:1 ile birlikte uygulanması halinde, hisse çözümü mümkündür.

10 – Kadastro Parselinin Bulunduğu Yerde İmar parseli Verilmesi

Yasanın 18’inci maddesi uygulamasında, uygulamaya giren parsellere karşılık, mümkün olduğunca aynı yerden parsel tahsis edilmesi gerekir. Bu mümkün değilse, uygulamaya giren parselin bulunduğu yerden bir başka yerde parsel tahsisi de mümkündür.

11 – Kadastro Parselinden Yola Terk

Henüz 18 uygulamasına girmemiş kadastro parsellerin İmar Yasasının 15 ve 16’ncı maddesi gereğince işlem yapılıp yapılamayacağı akademisyenler arasında tartışma konusu edilmektedir.

Ancak uygulamada yapılmakta, belediye encümeninden geçmekte, kadastro müdürlüğü teknik kontrolünden geçmekte ve de tapu müdürlüğünde tescili de yapılmaktadır. Tapu ve Kadastro Mevzuatındaki düzenlemelerde de bu konuda bir kısıtlama bulunmamaktadır.

12 – 15 ve 16’ncı Maddeler Gereğince Yola Terk Talebe Bağlıdır

15 ve 16’ncı madde gereğince yapılacak terk işlemleri mal sahibinin talebi ile olur ve de yola giden ne kadar ise o kadar yer terk edilir. %20 terk yapılmakla imar parseline kavuşulabiliyorsa o kadar terk edilir. Belediyenin, 15 ve 16’ncı maddelere dayanarak “%40 terk edeceksin” ya da “%20’den fazlasını da keserim” deme yetkisi yoktur.

Ancak, %20 terk edilen parsel daha sonra 18 uygulaması yapılan saha içerisinde kalırsa ve de DOP oranı örneğin %36 olarak belirlenirse, o zaman %20’yi, %36’a tamamlayan farkı kesme yetkisi doğar.

13 – Bedelsiz Terkler Eski Malikine Dönmez

Daha önce 15 ve 16’ncı maddeler gereğince bedelsiz olarak yola terk edilen yerler yeni bir plân tadilatı ile tescile konu olursa, terk edilen yerler eski malikine dönmez.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 20.06.1973 gün E.1971/1–224, K.1973/524 sayılı kararı; daha önce bedelsiz terk edilen yerlerin, yeniden tescile konu olması halinde eski malikine döneceği yolunda idi.

Bu nedenle de; plân değişikliği halinde daha önce terk edilen yerlerin ilgilisine geri dönmesini engellemek için, bu terkler belediyeler tarafından sembolik 1 TL. gibi bedelle, resmi senet düzenlenerek satış suretiyle bedelli terk olarak gösterilebilmek­te idi.

Oysa bugün, gerek Yargıtay ve gerekse Danıştay 6. Dairesi bu görüşten vazgeçip, daha evvelki uygulamalarla yola terk edilen yerlerin imar plânı tadilatı ile tescile konu olması halinde eski maliklerine dönmeyeceğine dair hüküm tesis etmişlerdir. (Yargıtay 5. HD.si E.1996/5090, K.1996/5622 sayılı kararı; 1995/12446, K.1995/13658 sayılı kararı; Danıştay 6. Dairesi ise, E.1994/1108, K.1994/3671 sayılı kararı E.1992/4612, K.1993/5197 sayılı kararı 13.06.1994 tarih, E.1993/3381, K.1994/2446 sayılı Kararı)

Bütün bu kararlardan da görüldüğü üzere;

3194 sayılı Kanunun 15 ve 16’ncı maddesi gereği bireysel uygulamalarla yola terk edilen yerlerin plân tadilatı ile beraber tescile konu olması halinde eski maliklerine geri dönmesi mümkün değildir.

14 – Bedelsiz Terk Edilen Yer ve Eski Malik

Bir üst maddede de bahsedildiği üzere; daha önce 15 ve 16’ncı maddeler gereğince bedelsiz olarak yola terk edilen yerler yeni bir plân tadilatı ile tescile konu olursa, terk edilen yerler eski malikine dönmez.

Ancak burada şöyle bir nüans bulunmaktadır. Daha önce bedelsiz terk edilen yerde, plân değişikliği sonucu parsel oluşturulup, terk eden malike verilmesi mümkündür. Bir üst paragrafa aykırı olmadan bu nasıl mümkün olacaktır?

Şöyle ki; geri dönmeyecek olan, zemin değil yüzölçümdür.

Örneğin; önceki terk oranı %35’e tekabül etsin. Bugün 18 uygulaması sırasında DOP oranı %20 olsun. İlgilisi daha önce fazladan terk ettiği %15’lik orana tekabül eden yüzölçüm miktarı üzerinde hak iddiasında bulunamayacaktır.

15 – 15, 16’ncı Maddeler Gereğince Terkler ve İhdas

Daha önce 15 ve 16’ncı maddeler gereğince bedelsiz olarak yola terk edilen yerler yeni bir plân tadilatı ile tescile konu olursa, ihdas edilebilir mi?

Bayındırlık ve İskan Bakanlığı TAU. Genel Müdürlüğünün görüşü; İmar Yasasının 15 ve 16’ncı maddesi gereğince yapılan bedelsiz terklerin ihdasının yapılamayacağı yolundadır. (TAU Gn.Md.nün 13.06.1997 ta. 8535 sa.)

İlgili kurumun ihdas konusunda ısrarı halinde ne yapılacağı konusu ise Genel Müdürlüğümüz Tas.İşl.Da.Bşk.nın 24.10.2001 tarihli ve 4060 sayılı talimatı ile düzenlenmiştir. Bu talimat da, talebin karşılanmasını, ancak MK.1019 gereğince, o yeri daha önce terk edene duyurulmasını, ayrıca ihdas ile oluşan parselin kütük sayfasına ihdas ile oluşturulduğunun yazılmasını öngörmektedir.

Anayasa Mahkemesinin 12.01.2012 tarih E.2011/23, K.2012/3 sayılı kararı ise; 15 ve 16’ncı maddeler gereğince terk edilen yerlerin; daha sonra 18 uygulaması yapılırken belediye tarafından ihdas edilebileceği yolundadır. (Konuyla ilgili geniş bilgi için tıklayın.)

16 – İhdas Kim Adına Yapılır

Uygulama sahası içerisinde bulunan kadastral yolların ihdası, bulundukları yere göre şu şekilde olmalıdır;

a) 2644 sayılı Tapu Yasasının 21’inci maddesi; “Köy veya belediye sınırları içinde kapanmış yollarla yol fazlalıkları köy veya belediye namına tescil olunur” hükmündedir.

b) Büyükşehirlerde; ihdas, Büyükşehir adına değil, ilçe belediyesi adına yapılır. (TKGM – Tas.İşl.Da.Bşk.lığının; 16.12.1996 tarih 47 – 5418 sayılı talimatı)

c) Belediye sınırları dışında mücavir alan içinde kapanan yolların ihdası, belediye adına değil, köy tüzel kişiliği adına yapılır. (TKGM – Tas.İşl.Da.Bşk.lığının, 29.01.2001 tarihli ve 519 sayılı talimatı)

d) Plânsız alanlarda yoldan ihdas mümkün değildir.

17 – Fazla Yolun İhdas Edilmemesi

2644 sayılı Tapu Yasasının 21’inci maddesindeki hükme rağmen DANIŞTAY Kararları; “DOP oranının, kamu alanlarına ayrılan yerler toplamından, kapanan yoların düşülmesi suretiyle hesaplanması gerekir” şeklindedir. (Danıştay 6.Da. 28.06.1994, E.1994/169, K.1994/3262)

Yani DANIŞTAY kararlarına göre; kapanan kadastral yollar, DOP ile karşılanacak tesisler için kullanılacak, bu şekilde DOP sıfıra düşürüldüğü halde halen kadastral yollardan kalan miktar varsa, kalan kısım, Tapu Yasasının 21’inci maddesi gereğince ihdas edilebilecektir. DOP sıfıra düşürüldükten sonra halen kapanan yol kalıyor olmasına rağmen belediye bunu ihdas etmeyip vatandaş lehine kullanmak istiyorsa, böyle bir talebi karşılamakta sakınca bulunmamaktadır.

18 – İhdasın Tapu ve Kadastro İdaresi Tarafından Kabulü

Bir üst maddede örneklendirildiği üzere ihdas işlemini Danıştay uygulamanın iptali için gerekçe saymaktadır. Uygulamacıların bu kurala uyması gerekir.

Ancak diğer taraftan da “bozma” kararı o işleme dairdir.

Belediyeler; konunun yargıya gitmesi halinde uygulamanın iptali riskinin bulunduğunu bile bile kadastral yolları ihdas etmiş olarak parselasyon dosyasını Tapu ve Kadastro İdaresine getirdiğinde; bu dosya 2644 sayılı Tapu Yasasının 21’inci maddesi ve 1477 sayılı genelge gereğince kabul görüp, işleme alınabilir.

19 – Boşluklar, Uygulamaya Hazine Adına Girer

İmar plânı kapsamında kalan boşlukların belediye adına tescil edileceğine dair açık bir mevzuat bulunmamaktadır. Kadastro Yasasının 16 ve 18’inci maddeleri gereğince, boşlukların Hazine adına tescil edilmesi gerekir. O nedenle de boşluklar uygulamaya Hazine adına girer.

20 – Hazine Mallarının Terki

Hazine adına kayıtlı taşınmazlardan ve Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden; DOP oranı %40’ı aşmadığı sürece, İmar Yasasının 11’inci maddesi gereğince yol ve parka terk zorunluluğu bulunmamaktadır.

a) İmar plânı içinde kalan Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler ile Hazinenin tapulu mallarının; yol, park … gibi yerlere rastlayan kısımların, 18 uygulaması yapılmadıkça, resen terk edilmesi söz konusu değildir. 18 uygulaması yapılmadığı halde yolların oluşturulması gerekiyorsa, (ya da Maliye Hazinesi, imar parseline kavuşmak istiyorsa), Hazine taşınmazları da tıpkı şahıs taşınmazları gibi işlem görür. Defterdarlık ya da Malmüdürlüğünün talebi ile yola terk işlemi yapılır.

b) Daha sonra 18 uygulaması yapılırken eğer DOP oranı %40’ı aşmıyorsa, yine 11’inci madde gereğince yola ya da parka, … rastlayan kısımların o amaçla kullanılmaması gerekir. Nasıl ki, şahıs parsellerinden bedelsiz terk edilen miktarını, yeni belirlenen DOP oranına tamamlayan kadarı daha DOP kesiliyorsa, Hazine taşınmazları için de aynı işlem uygulanmalıdır.

c) 18 uygulaması yapılıyor ve de DOP oranı %40’tan fazla çıkıyorsa; öncelikle o uygulama bölgesi içerisinde bulunan belediye taşınmazına başvurulur. Belediye taşınmazı yoksa ya da olsa bile yeterli olmuyorsa işte o zaman Hazine mallarından, yol, park, … gibi umumi tesislere rastlayan kısımları; Bakanlığın onayı ile imar plânındaki amaç için kullanılmak üzere belediye (ya da valiliğe) devri yapılır.

d) Danıştay kararları bunu işaret etmektedir. Nitekim DANIŞTAY 6.Dairenin 09.11.1992 tarih E.1991/3280, K.1992/4042 sayılı kararı; “Devletin hüküm ve tasarrufa altında bulunan yerlerin tescilinin doğrudan belediye adına yapılması konusunda belediyenin tescil yetkisi bulunmamaktadır.” şeklindedir.(Konuyla ilgili geniş bilgi için tıklayın.)

21 – Dere Yataklarının DOP’ta Kullanılması

Parselasyon yapılan saha içerisinde dere yatakları da varsa ve artık aktif dere olmayıp, plândaki amacı doğrultusunda işleme tabi tutulacaksa, bu yerler Maliye Hazinesi adına uygulamaya girmelidir.

İmar uygulamasında dereler için şu şekilde hareket edilmelidir;

a) Öncelikle bu dere, uygulama sonrasında da dere olarak kalacaksa; dere yüzölçümü uygulama sahası yüzölçümünden düşülür. Yokmuş gibi işlem görür.

b) Eğer dere kapanıyorsa diğer şahıs parsellerinden farksız bir şekilde Maliye Hazinesi adına uygulamaya girer.

c) Şahıs parsellerin farkı şudur; Eğer o uygulama sahasında DOP oranı %40’ı aşarsa, bu oranı %40’a düşürmek için uygulama sahasında bulunan belediye taşınmazlarına başvurulur. Belediye taşınmazı yoksa ya da olsa bile yeterli gelmiyorsa o zaman bu kapanan derenin, yol, park, …vs. gibi yerlere rastlayanları, Bakanlığın onayı ile imar plânındaki amaç için kullanılmak üzere terk edilir. DOP’u %40’a düşürmek için derenin tümünün terk zorunluluğu yoktur.

d) Derenin; yol, park, …vs. yerlere rastlayanları terk edilmesine rağmen DOP hala %40’a düşmüyorsa, (uygulama sahasında bağış da yoksa) o zaman belediyenin kamulaştırma yapması gerekir.

22 – Arkların Hazine Adına Uygulamaya Girer

Doğal arklar Devletin hüküm ve tasarrufu altında kalan yerlerdendir. Bu yerler imar plânı içinde kalmakla birlikte tescili gerektiren ayni hak doğmuş olur. Arklar uygulamaya Hazine adına girer.

Doğal arkların belediye adına ihdas edilemeyeceği, ark nedeniyle elde edilecek taşınmazın Hazine adına tescil edileceğine dair Danıştay kararı bulunmaktadır. (DANIŞTAY 6.Da.12.05.1999 ta. E.1998/2248, K.1999/2522)

Doğal arkların uygulamaya alınması için DSİ’den görüş alınmasına gerek yoktur. Daha önce DSİ tarafından kamulaştırılmak suretiyle oluşturulmuş bir tesis, imar plânı gereğince kaldırılması gerektiğinde bu yerin Hazine adına işleme girmesi için DSİ’nin onayına gerek duyulur. Aksi halde Arklar için DSİ’den görüş alınmasına gerek yoktur.

Doğal arklar önce tescil edilip sonra uygulamaya alınabileceği gibi, uygulama öncesi tescil edilmeden “özet cetvelinde” gösterilmek suretiyle de uygulamaya alınabilir. Nasıl ki, kapanan yollar daha önce tescil edilmeden doğrudan özet cetvelinde ihdas olarak gösterildiği gibi Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerin de doğrudan özet cetvelinde Hazine adına gösterilmesi mümkündür.

23 – Ormanlar ve İmar Uygulaması

6831 sayılı Yasanın 11’inci maddesi gereğince ormanlar Hazine adına tescil edilir. Anayasa ile katı kurallarla güvece altına alınmış olan ormanların imar uygulamasına tabi tutulması, parçalara bölünmesi ve “arsa”vasfında yeni parsellerin oluşturulması mümkün değildir.

24 – 2/B Sahalarında İmar Uygulamaları Yapılamaz

Orman ya da 2/B sahasında kalan yerlerde yapılan imar uygulamaları YARGITAY tarafından yok hükmünde sayılmıştır (YARGITAY 20.HD. 16.09.2004, E.2004/3252, K.2004/8517).

Daha önce 2/B sahalarında yapılan imar uygulamaları için Genel Müdürlüğümüzün talimatları bulunmaktadır (Örneğin:Tas.Da.Bşk. 19.07.1997 ta. 128–3165 sa.). Bu talimat nedeniyle, 2/B sahalarında imar uygulamaları yapılabileceği şeklinde bir yanılgıya düşülmemelidir. Bu tür talimatlar, daha önce hatalı olarak yapılan uygulamalar nedeniyle herhangi bir hak kaybına neden olunmaması bakımındandır.

25 – Yapının Başka Parselde Kalması

18 uygulamalarında en büyük problemlerden biri binanın, başkasına ait imar parselinde kalmasıdır. Bununla ilgili şöyle bir yargı kararına bulunmaktadır;

“Başka parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ….. bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam edilir. …..” (YARGITAY 30.05.2011 tarih, E.2011/2017, K.2011/9158 sayılı kararı)

Bu karardan anlaşılan; bilindiği üzere 18 uygulamasına tabi parsellerin değeri değil, yüzölçümleri dikkate alınmaktadır. Dolayısıyla yapının kaldığı parsel, yalnızca yüzölçümü ile geçerlidir. Üzerindeki başka kişilere ait olan yapı da o parsel içinde kaldığı için o kişiye verilmiştir anlamına gelmez.

O nedenle de; Yargıtay’ın kararından, parsel başkasına tahsis edilmiş olsa bile üzerindeki bina eski maliklerinin olmaya devem eder, anlamını çıkarılmaktadır.

İMAR ADASINDA KISMEN 18 UYGULAMASI

18’inci Madde Uygulama Yönetmeliğinin 5’inci, madde 3’üncü fıkrası; “Belirlenen düzenlene sahası bir müstakil imar adasından daha küçük olamaz” hükmündedir. Yine aynı maddenin 4’üncü fıkrasında, imar adasında bulunan parsellerden bazıları imar mevzuatı gereğince oluşmuşsa, geriye kalan kısımlarda 18 uygulaması yapılabileceği bilgisi bulunmaktadır.

Uygulama için asgari birim imar adası iken, bu imar adasındaki parsellerin bir kısmı imar mevzuatına göre nasıl oluşmuş olabilir?

18 uygulaması ile oluşmuş olsa adanın tamamı oluşurdu. Geriye 15 ve 16’ncı maddeler gereğince oluşmuş olması kalır. Henüz 18 uygulaması yapılmadan bazı parselleri 15 ve 16’ncı maddeler gereğince oluşan imar adasında bugün 18 uygulaması yapılıyorsa, 15, 16’ncı maddeler gereğince oluşan parsellerin uygulama dışında bırakılması doğru olmayacaktır. Zira daha önce 15 ve 16 gereğince oluşan parsellerin her birinden yapılan terk miktarı birbirinden farklı olabilir. O parsellerin o şekilde bırakılması halinde (terk nedeniyle eksilen miktar yönüyle) haksızlığa sebep olunacaktır.

Ayrıca daha önce terk olduğu için DOP düşülemez diye bir kural da olmadığından o parsellerin 18 uygulamasına alınmasına engel bir durum olmayacaktır. Dolayısıyla ilk kez 18 uygulaması yapılan bir yerde imar adalarının bazı parselleri daha önce imar mevzuatına göre oluşmuşsa, onlara dokunulmadan geri kalan kısımlarda uygulama yapılır gibi bir şeyin uygulama alanı olamayacaktır.

18 Uygulama Yönetmeliğinin 5’inci madde 4’üncü fıkrasından şunu anlamak gerekir diye düşünüyorum; 18 uygulaması ile oluşmuş bir imar adasında, adanın tümüne dokunmadan, gerekli görülecek bazı parsellerde 18 uygulaması yapılabilir. Yeni uygulamada yeni bir DOP kesimi söz konusu olmayacağından herhangi bir hak kaybından bahsetmek de söz konusu olmayacaktır.

18’inci MADDE UYGULAMASI ve HİSSE ÇÖZÜMÜ

A – Düzenleme Yetkisi

imar planı3194 sayılı İmar Yasasının 18 inci madde birinci fıkrasına göre; belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde belediyeler, belediye encümeni kararı ile; bu sınırlar dışında ise valilikler il özel idaresinin kararı ile; Binalı ve binasız arsa ve arazileri, maliklerinin veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın;

Birbirleriyle,
Yol fazlalıklarıyla,
Kamu kurumlarına ait yerlerle,
Veya belediyelere ait yerlerle,

Birleştirmeye, bunları yeniden imar plânına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve resen tescil ettirmeye yetkilidir.

B– Müstakil ya da Hisseli Parsel oluşturma

18 inci madde birinci fıkrasında, belediye (ya da valiliğin) imar düzenlemesi sonucu; “… müstakil veya hisseli … olarak hak sahiplerine dağıtmaya” yetkili olduğu belirtilmektedir.

Bu yetkiye dayanılarak, uygulamaya girmiş hisseli kadastro parseline karşılık –hisse çözümü yapılmak suretiyle– imar parseli verilebilecek midir?

• Konuyla ilgili bir Danıştay kararı şu şekildedir;

“18 inci madde uyarınca yapılan parselasyon işleminde, mülkiyetin ferdileştirilmesi mümkün değildir. Bu durumda, oluşturulan imar parsellerinin paydaşlara yine ‘müşterek mülkiyet’ şeklinde tahsisi gerekir.” (DANIŞTAY 6. Da. 17.11.1998 t. E.1998/2193, K.1998/5507 sayılı kararı)

• “İştirak halindeki taşınmazların imara tabi tutulması halinde de dağıtım yine iştirak halinde olur. (DANIŞTAY 6. Dairesinin 21.10.1986 tarih, E.1986/470, K.1986/879 sayılı kararı)

1 – Müstakil Dağıtım;

Danıştay kararlarına göre; 18 uygulamasıyla hisse çözümü yapılamayacaksa, 18 inci maddedeki “Müstakil Dağıtım” ne anlama gelmektedir?

Tek malikli ya da hisseli olsun, düzenlemeye tabi bir kadastro parselinden gerekli DOP miktarı düşüldükten sonra kalan miktar, müstakil bir imar parselini oluşturmaya yetecek boyutta ise bu imar parseli müstakil olarak o kadastro parseline verilir

Örneğin; Düzenlemeye tabi kadastro parseli 600 m² dir. Düzenlemede DOP oranı %40 olarak belirlenmiştir. Yeni oluşan imar parselinin yüzölçümü de 360 m² dir.

600 m² lik kadastro parselinden %40 oranında DOP miktarı düşüldükten sonra geriye 360 m² kalır. Dağıtıma tabi tutulacak miktar budur. Bu miktar müstakil bir imar parselinin yüzölçümü kadardır… O nedenle de düzenlemeye tabi kadastro parseline karşılık, düzenleme sonucu oluşan imar parselinin verilmesi müstakil dağıtımı ifade eder.

Kadastro parseli tek malike ait olduğu gibi hisseli de olabilir. Kadastro parselindeki tüm hissedarlara birlikte, müstakil imar parselinin verilmesi, müstakil dağıtımdır. Yani müstakil dağıtım; her bir hissedara müstakil imar parseli verilmesini değil, bir kadastro parseline karşılık, müstakil bir ya da birkaç imar parselinin verilmesini ifade eder.

Bir başka örnek; Kadastro parselinde beş hissedar bulunsun, uygulamaya giren bu parselden gerekli DOP oranı düşüldükten sonra kalan miktar için 10 adet imar parselinin verilmesi mümkün olsun;

Yeni oluşan 10 parselin her bir kadastro parselinde olduğu üzere beş hissedar adına yazılacaktır. Bu şekildeki dağıtım da müstakil dağıtıma örnektir.

2 – Hisseli Dağıtım;

Düzenlemeye tabi kadastro parselinden DOP oranı düşüldükten sonra kalan miktarın müstakil bir imar parseli oluşturmaya yetmemesi ve de hukuki ve teknik nedenlerle müstakil imar parseli verilememesi durumunda; kadastro parselinin, başka kadastro parseli ya da parselleriyle birlikte herhangi bir imar parselinde hisselendirilebilir.

Örneğin; düzenlemeye tabi kadastro parseli 500 m² dir. Düzenlemede DOP oranı %40 olarak belirlenmiştir. Yeni oluşan imar parselinin yüzölçümü 360 m² dir.

500 m² lik kadastro parselinden %40 oranında DOP miktarı düşüldükten sonra geriye 300 m² kalır. Bu miktar müstakil bir imar parseli için yeterli olmadığından bu kadastro parseline karşılık müstakil bir imar parseli verilemediğinden başka kadastro parselleriyle hisselendirilmek durumundadır.

3 – Hem Müstakil ve Hem de Hisseli Dağıtım

Uygulamaya giren kadastro parselinden gerekli DOP oranı düşüldükten sonra kalan miktar müstakil bir ya da daha fazla imar parselini oluşturmasının yanısıra artık kalıyorsa; tam dolduranlar için müstakil, artık kalan için ise hisseli olarak yer verilebilir.

Örneğin; Düzenlemeye tabi kadastro parseli 1000 m² dir. Düzenlemede DOP oranı % 40 olarak belirlenmiştir. Yeni oluşan imar parselinin yüzölçümü 360 m² dir.

1000 m2 lik kadastro parselinde %40 DOP düşüldükten sonra 600 m kalır. Bu miktara karşılık, 360 m2 lik bir imar parseli müstakil olarak verilirken, geri kalan (600 – 360 =) 140 m2, başka bir imar parselinde, başka kadastro parsellerinden gelenle hisselendirilir.

A – Kadastral Yolların İhdası

Yollar, özel mülkiyete tabi olmayıp, yararı kamuya ait mallardan olduğundan 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 715 ve 999’uncu maddeleri gereğince tescile tabi değildir. Ancak yollar üzerinde tescili gerektiren bir ayni hakkın doğması halinde yine Medeni Kanunun 999’uncu maddesi gereğince tescile konu olur.

Diğer taraftan;

3194 sayılı İmar Yasasının 11/son maddesi; “Hazırlanan imar plânı sı­nırları içindeki kadastral yollar, ….., imar plânının onayı ile bu vasıflarını kendiliğinden kaybederek onaylanmış imar plânı kararı ile getirilen kul­lanma amacına konu ve tabi olurlar”

2644 sayılı Tapu Yasasının 21’inci maddesi ise; “Köy veya belediye sınırları içinde kapanmış yollarla, yol faz­lalıkları köy veya belediye namına tescil olunur”

Hükmündedir.

Buna göre; yollar imar plânı içinde kalmakla birlikte, üzerinde tescili gerektiren ayni hak doğmuş olacağından Medeni Kanunun 999’uncu maddesi gereğince tescile tabi olacaktır.

Buna göre kapanan yollar;

a) Belediye sınırları içinde belediye, dışında ise köy tüzel kişiliği mülkiyetine geçer.

b) Belediye sınırları dışında mücavir alan içinde kapanan yolların ihdası, belediye adına değil, köy tüzel kişiliği adına yapılır. (TKGM – Tas.İşl.Da.Bşk.lığının, 29.01.2001 tarihli ve 519 sayılı talimatı)

c) Büyükşehirlerde; ihdas, büyükşehir adına değil, ilçe belediyesi adına yapılır. (TKGM – Tas.İşl.Da.Bşk.lığının; 16.12.1996 tarih 47 – 5418 sayılı talimatı)

d) Plânsız alanlarda yoldan ihdas mümkün değildir.

B – Kadastral Yolların 18 Uygulamasına Tabi Tutulması

Plân içerisinde kalması nedeniyle kapanan yollar; belediye sınırları içinde belediye adına; belediye sınırları dışında ise köy tüzel kişiliği adına uygulamaya dahil edilir. Uygulamaya tabi diğer parsellerden kesilen oranda DOP kesildikten sonra kalan miktara karşılık verilecek olan imar parsellerinin belediye ya da köy tüzel kişiliğine tahsis edilmesinde yasaya aykırı herhangi bir husus bulunmamaktadır.

Ancak, bu şeklide yapılan uygulamaya karşı dava açılması halinde, DANIŞTAY tarafından; yolların ihdası “uygulamanın iptali” için sebep sayılmaktadır.

Konuyla ilgili Danıştay kararları; “DOP oranının, kamu alanlarına ayrılan yerler toplamından, kapanan yoların düşülmesi suretiyle hesaplanması gerekir” şeklindedir. (Danıştay 6.Da.28.06.1994, E.1994/169, K.1994/3262)

(Danıştay 6.Dairesinin; 14.11.1994 tarih, E:1994/2039, K.1994/4189; ….. 10.11.1994 tarih E.1994/1686, K.1994/4142; ….. 19.12.2002 tarih, E.2001/6392, K.2002/6191 ….. sayılı kararları da aynı konu ile ilgilidir.)

Yani DANIŞTAY kararları;

Uygulama sahasında kapanan kadastral yolların, öncelikle DOP’tan oluşturulan yerler için kullanılacağı, kalan olursa onun ihdas edilebileceği yolundadır. Yani, kapanan yollar kullanılmak suretiyle DOP oranı sıfıra düşürüldüğü halde halen kalan miktar varsa, bu miktar, Tapu Yasasının 21’inci maddesi gereğince ihdas edilmesi mümkün olabilecektir.

Bir sayısal örnek vermek gerekirse;

Bir düzenleme alanının toplam yüzölçümü (yollar da dahil) 160 000 m2 dir. Uygulama bölgesinde kapanan yol yüzölçümü 10 000 m2 dir. Bu düzenlemede kamusal alanlar için ihtiyaç duyulan toplam yüzölçüm 55 000 m2 dir. Düzenleme ortaklık payı oranı hesabı şu şekilde yapılır;

Normal şartlarda 55 000 / 160 000 = % 34375 şeklinde hesaplanması gerekirdi.

Danıştay kararları dikkate alınarak hesaplamanın şu şekilde yapılması gerekir:

55 000 – 10 000 = 45 000,

160 000 – 10 000 = 150 000,

45 000 /150 000 = %30.

Öncelikle kapanan yol miktarı olan 10 000 m2 kamusal alanlar için kullanılır ve 55 000 m2’den 10 000 m2 düşülerek kamusal alanlar için ihtiyaç duyulan miktar 45 000 m2’ye düşürülür.

Uygulama sahasında kapanan kadastral yollar, kamusal alanlar için kullanıldığından, bu kısımlardan DOP kesilemeyecektir. O nedenle de yollar uygulama sahasının toplam miktarından düşülerek DOP kesilebilecek miktar hesaplanır. O da 150 000 m2 bulundu.

Kamusal alanlar için gerekli toplam miktar 45 000 m2, DOP kesilebilecek olan toplam miktar ise 150 000 m2 olarak bulunduğuna göre, bu değerler dikkate alınarak DOP oranı (45 000 / 150 000 =) %30 olarak hesaplanır. Yani Danıştay kararları dikkate alındığında daha düşük oranda DOP kesilebilmektedir.

Eğer aynı sahadaki kapanan yol yüzölçümü 56 00 m2 olsa idi, bunun 55 000 m2’si DOP’tan oluşturulması gereken kamusal alanlar için kullanıldıktan sonra kalan 1 000 m2’si belediye tarafından ihdas edilebilecekti.

Yukarıda bahsedildiği şekilde;

İmar plânında kaldığı için kapanan yollar 18’inci madde gereğince düzenleme dosyası içerisinde ihdas gösterilip, belediye sınırları içinde belediye adına, dışında ise köy tüzel kişiliği adına uygulamaya girdiği halde herhangi bir itiraz ve/veya dava açılmaz ise, yapılan uygulama yasaya aykırı düşmediği gibi, böyle bir uygulamanın, 2644 sayılı Tapulama Yasasının 21’inci maddesi gibi yasal dayanağı bulunmaktadır.

Ancak, herhangi bir itiraz ve/veya dava açılması halinde bu şekildeki uygulama, (gerekçesine yukarıda yer verildiği üzere) DANIŞTAY tarafından bozma sebebi sayılmaktadır.

• Kapanan yolların 18 uygulaması dosyasında ihdas gösterilmesi, uygulamanın iptaline sebep olması nedeniyle uygulamada yeni çözümler üretilmesine neden olmaktadır. Şöyle ki; plân içerisinde kalan yollar; henüz 18 uygulaması yapılmadan önce, Tapu Yasasının 21’inci maddesi dayanak gösterilerek İmar Yasasının 15 ve 16’ncı maddesi gereğince belediye ya da köy tüzel kişiliği adına tescili sağlandıktan sonra, 18 uygulamasına (artık ihdas olarak değil) belediye ya da köy tüzel kişiliğinin taşınmazı olarak alınmaktadır.

C – 15, 16’ncı Maddeler Gereğince Terkler ve İhdas

Daha önce İmar Yasasının 15 ve 16’ncı maddeleri gereğince bedelsiz olarak yola terk edilen yerler yeni bir plân tadilatı ile tescile konu olursa, ihdas edilebilir mi?

Bu soruya yıllar yılı somut bir cevap bulunamadığı için farklı kurumlar tarafından farklı görüşler verilmekte iken en son Anayasa Mahkemesinin 12.01.2012 tarih E.2011/23, K.2012/3 sayılı kararı ile bir nokta konmuş durumdadır.

Öncesinde;

Teknik Araştırma Uygulama Genel Müdürlüğünün görüşü; İmar Yasasının 15 ve 16’ncı maddesi gereğince yapılan bedelsiz terklerin ihdasının yapılamayacağı yolunda idi. (TAU Gn.Md.nün 13.06.1997 ta. 8535 sa.)

İlgili kurumun ihdas konusunda ısrarı halinde ne yapılacağı konusu ise Genel Müdürlüğümüz Tas.İşl.Da.Bşk.nın 24.10.2001 tarihli ve 4060 sayılı talimatı ile düzenlenmişti. Bu talimat da, talebin karşılanmasını, ancak MK.1019 gereğince, o yeri daha önce terk edene duyurulmasını, ayrıca ihdas ile oluşan parselin kütük sayfasına ihdas ile oluşturulduğunun yazılmasını öngörmekte idi.

Anayasa Mahkemesinin 12.01.2012 tarih E.2011/23, K.2012/3 sayılı kararı ise; 15 ve 16’ncı maddeler gereğince terk edilen yerlerin; daha sonra 18 uygulaması yapılırken belediye tarafından ihdas edilebileceği yolundadır.

Anayasa Mahkemesinin bu kararının geniş özeti şu şekildedir;

“…Yollar zaman içinde gelişen ihtiyaçlara bağlı olarak imar planlarında değişiklik yapılması suretiyle kapatılabileceği gibi bazı yol parçalarının açığa çıkması da ihtimal dâhilindedir. Kapanan ya da açığa çıkan yol veya yol parçaları kamu malı niteliğini kaybederek idarenin özel malı haline geleceğinden kamu mallarına ilişkin koruma ortadan kalkar. Bu nedenle itiraz konusu kural böylece açığa çıkan taşınmazların tapu sicilinin sağladığı güvenceden yararlanabilmesi için tapu siciline tescilini öngörmektedir. İdare yeni bir kararla bu taşınmazları kamu yararına tahsis ederek kamu malına da dönüştürebilir. Aynı şekilde İmar Kanunu’nun 18. maddesi gereği parsellerin yeniden düzenlenmesinde eski yol parçalarını özel kişilerin arsaları ile birleştirebilir. Eğer yeniden kamu yararına tahsis edilmezse, idare özel hukuk rejimi çerçevesinde bu mallara tasarruf eder, gerekirse satabilir.

Kamu mallarının ve idarenin özel mallarının tabi olduğu hukuki rejim mevzuatımızda ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. İdarenin keyfi uygulamalara sapması halinde buna karşı adli ve idari yargıda dava açma yolları açıktır. Bu nedenle itiraz konusu kuralın keyfiliğe yol açacak bir düzenleme olduğu söylenemez.

Diğer taraftan kamu malları devletin mülkiyeti altındadır. İtiraz yoluna başvuran mahkeme her ne kadar yolların kaynağı itibariyle özel mülkiyet konusu taşınmaz olma ihtimalini dikkate alarak malik tarafından rızaen yola terk edilen alanların idarenin bir kararı ile yol olmaktan çıkarılarak idarenin özel malı haline getirilmesinin Anayasanın 35. maddesine aykırılık oluşturduğunu ileri sürmüşse de, yollar kaynağı itibariyle özel mülkiyetteki taşınmazlara dayansa bile bunlar çeşitli usullerle kamu malı haline getirilmiş olabilirler. Kamulaştırma, düzenleme ortaklık payı ayrılması gibi usuller özel mülkiyetteki taşınmazların yol yapılmasında başvurulacak temel usullerdir. Bu hallerde malik taşınmazın karşılığını ya kamulaştırma bedeli, tazminat ya da geri kalan taşınmazlarının değer artışı yoluyla elde etmiş ve taşınmazın mülkiyeti kamuya geçmiştir. Malikin rızasıyla yola terk etmesi de kaynaklardan birisi olmakla birlikte bu durumda bir bağışlama söz konusu olup hukukumuzda bağışlamanın şarta bağlı olarak yapılması mümkündür. Eğer malik bağışladığı taşınmazın yol dışında başka bir amaç için kullanılmasını istemiyorsa şarta bağlı bağışlama yapma imkânına sahiptir. Bu yönüyle itiraz konusu kuralın mülkiyet hakkına müdahale teşkil ettiği söylenemez…”

Bu karara göre; 15 ve 16’ncı maddeler gereğince yola terk yapılırken; terk edilen bu yerin yol dışında başka bir amaçla kullanılamayacağına dair herhangi bir şart koşulmamışsa, terk edilen kısım bir bağış sayılacak ve bu yer daha sonra tescile konu olduğunda da, eski maliki tarafından hak iddiasında bulunulamayacaktır.

Dolayısıyla da terk edilen kısım artık herhangi bir yoldan (kadastral yoldan) farksız duruma geleceğinden, ihdas konusunda da kadastral yollardan bir farkı olmayacaktır.

D – 15, 16’ncı Maddeler Gereğince Terklerin DOP Hesabına Etkisi

15 ve 16’ncı maddeler gereğince yola terki bulunan parsellerden DOP keserken daha önce terk edilen kısmın dikkate alınacağı konusu ayrı bir makale halinde getirilmiş ve Sitenin “Makaleler” kategorisi, “İmar” sayfasında “15 ve 16’ncı Madde Gereğince Terk Yapılan Parsellerde 18 Uygulaması ve DOP” başlıklı olarak yer almıştır. Bu makalede ise; 15 ve 16’ncı maddeler gereğince yapılan terklerin ihdasına yer verilmektedir.

Kadastral yolların tescile konu olması halinde, ihdası için 2644 sayılı Tapu Yasasının 21’inci maddesi dayanak teşkil etmekte iken; Anayasa Mahkemesinin kararı da, daha önce 15 ve 16’ncı maddeler gereğince terk edilen yerlerin plân tadilatı nedeniyle tescile konu olması halinde ihdas edilebileceğine dayanak oluşturmuştur.

Bu karardan sonra; 15 ve 16’ncı maddeler gereğince terk edilen yerler de, (eğer yol dışında başka bir amaçla kullanılamayacağı konusunda şartlı bir terk değilse), ihdas konusunda, normal kadastral yollardan farksız duruma geçmiştir. Böylelikle; bu durumdaki yerler de 18 dosyasında ihdas edilmiş olarak getirildiğinde gerekli dayanağı mevcut olacaktır.

A n c a k ;

Kapanan kadastral yolların ihdasının, Tapu Yasasının 21’inci maddesi gereğince, mümkün olduğunu kabul eden DANIŞTAY’ın; kapanan yolların öncelikle kamusal alanlarda kullanılmasını, kalan olursa onun ihdas edilmesini benimsemiş ise, aynı yaklaşımı 15, 16’ gereğince olan terklerin ihdası için de göstermesi mümkündür.

Bu durum daha sonraki Danıştay kadarları ile netlik kazanacaktır.

15 ve 16 ncı MADDE GEREĞİ TERK YAPILAN PARSELLERDE 18 UYGULAMASI VE DOP

İmar uygulama sahasında kalan kadastro parseliyle, bu parsele karşılık tahsis edi­len imar parselinin çakışması halinde, bu taşınmazın ilgilisi, 18 inci madde uygulama­sını beklemeksizin, İmar Yasasının 15 ve 16 ncı maddeleri gereğince, imar parsellerine kavuşabilmektedir.

İmar parselleriyle kadastro parselleri şekil olarak aynı olmadıklarından, imar ve kadastro parsellerinin bire bir çakışması beklenemez. Dolayı­sıyla da imar plânına göre imar parselini oluşturabilmek için, kadastro par­sellerinden bir kısım yerin yola terk edilmesi (ya da yoldan ihdası) gereke­bilir.

1 – Yola Terk Bulunan Parselde 18 Uygulaması

Daha önce 3194 sayılı Yasanın 15 ve 16 ncı maddeleri gereğince yola terki bulunan taşınmazların, daha sonra 18 uygulamasına tabi tutulması ha­linde, DOP kesintisi konusunda durumu ne olacaktır?

Uygulama Yönetmeliğinin 11 inci maddesi; “Evvelce yapılan düzenle­meler dolayısıyla düzenleme ortaklık payı veya bu maksatla başka isimle bir pay alınmış olan arazi ve arsalar bu ortaklık payı hesabına katılmaz.

Ancak, taşınmaz sahiplerinin talepleri üzerine, mülga 6785 – 1605 sa­yılı İmar Yasasının 39 uncu maddelerine göre daha önce ifraz edilerek tescil edilen parsellerden düzenlemeye dahil edilenlerin, ilk parselin ifrazında alınan terk oranı %40’a tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı alınabilir.” hükmündedir.

Bu ifadelere bakıldığında;

– 6785 sayılı Yasanın 39’uncu maddesi gereğince yapılan terklerde bu kural uygulanırken 3194 sayılı Yasanın 15 ve 16’ncı maddeleri gereğince yapılacak terklerde uygulanmayacak mı?

– Parsel sahibi talep etmezse fark kadarı kesilmeyecek mi?

– “..DOP alınabilir” ifadesinden hareketle, sahibi talep etse bile belediye inisiyatif kullanıp fark kadarlık kısmı kesmeyebilir mi?

– Kesilmesi gerektiğinde de mutlaka %35’e (artık %40’a) tamamlayan fark mı kesilecektir?

Soruları gündeme gelmektedir.

2 – Yola Terk Bulunan Parselde 18 Uygulaması

Her ne kadar bu maddede, mülga İmar Yasasının 39’uncu maddesine göre yapılan if­razlardaki terklerden bahsedilmesine karşın 3194 sayılı Yasanın 15 ve 16’ncı maddesi gereğince yapılan bedelsiz yola terkler yer almamasına karşın Danıştay kararlarında 15 ve 16’ncı maddeler gereğince yapılan terkler için de geçerli sayılmıştır.

3 – Yola Terk Bulunan Parselden DOP Kesilmesi

Bir diğer husus; Uygulama Yönetmeliği 11/3 üncü maddedeki ifadeye göre; Daha önce bedelsiz yola terk bulunan taşınmazların ilgilisinin talep­leri ile %35’e (5006 sayılı Yasa gereği %40’a) tamamlanacağı hususudur.

– İlgilisinin talebi olmazsa fark alınamayacak mıdır ?

– Daha önce bedelsiz olarak terk edilen miktar mutlaka %40’a tamam­lanacak mıdır ?

Bu sorular Danıştay kararlarıyla cevabını bulmuştur. Buna göre; dü­zenleme sahasında bulunan taşınmazlardan daha önce belirli bir miktar yola terk edilmiş olsa bile yine de DOP alınması gerekir. Danıştay kararlarında, ilgilisinin talebi olmazsa alınamaz şeklinde bir belirtim de bulunmamaktadır. (Danıştay 6.Dairesinin 28.08.1990 tarih, E.1989/801, K.1990/477 sayılı kararı)

Bu soruların cevapları Danıştay 6’ncı Dairesinin kararlarıyla netliğe kavuşmuştur. Buna göre; ilgilisi talep ederse ya da etmezse gibi bir ayrım yapılmayıp, daha önce terki bulunan taşınmazlardan, DOP oranına tamamlayan fark kadar daha kesinti yapılacaktır.

Ayrıca, her ne kadar Uygulama Yönetmeliğinin 11’inci maddesinde, daha önce alınmış terk oranını %35’e (5006 sayılı Yasa gereği %40’a) tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı alınacağı belirtilmiş olmasına karşın, bunun önceki terk oranının, o düzenleme alanındaki DOP oranına tamamlayan fark kadarı alınır.

Yani daha önceki bedelsiz terk oranı %14 olsun, bu bölgede yapılan 18 uygulamasında DOP oranı %23 ise; bu parselden %9’luk bir kesintinin daha yapılması ile yetinilir.

Örneğin; daha önce %14 yola terki bulunan bir parselden, 18 uygulaması sırasında %40’a tamamlamak amacıyla %22 daha kesilmesi mümkündür. Bu kural, mutlaka %40’a tamamlanır şeklinde değerlendirilmemelidir. Eğer gerekiyorsa %40’a tamamlayan fark kadar daha kesinti yapılabilir.

Örneğin, DOP oranının %23 olması yeterli ise %40 değil, %23’e tamamlayan fark alınmalıdır.

Bu kural Danıştay kararlarıyla da teyit edilmektedir.

Özet: “3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci maddesinin uygulamasına ilişkin yönetmeliğin 11’inci maddesine göre evvelce ifraz edilmiş bulunan parsellerin, düzenleme işlemine tabi tutulması halinde, düzenleme ortaklık payının ancak %35’e tamamlanması mümkün olduğundan, evvelce ifraz edilen ve bu nedenle %14 oranında pay alınan davacılara ait parselden düzenleme sahasına dahil parsellerden %23’e tamamlanacak şekilde dü­zenleme ortaklık payı alınması gerekir.” (Danıştay 6.Dairesinin 28.08.1990 tarih, E.1989/801, K.1990/477 sayılı kararı)

• Burada dikkat edilmesi gereken şey şudur; %23’lük DOP oranı yeterli iken belediyenin %40’a kadar kesme yetkim var deyip, fazladan kestiklerinden belediye adına parsel üretmemelidir.

4 – 15, 16’ya Göre Terk Bulunan Parselde DOP Hesabı Hangi Yüzölçüm Üzerinden Yapılır

Daha önce 15 ve 16’ncı maddeler gereğince yola terki bulunan bir parsel daha sonra 18 uygulaması tabi tutulduğunda, DOP oranına tamamlayan kadar fark; ilk ana parsel yüzölçümünden mi, yoksa parselin son yüzölçümü üzerinden mi hesaplanacaktır?

Tamamlayan farkın, ilk ana parsel yüzölçümünden kesilmesi gerekir. Buna sayısal bir örnek vermek gerekirse; 1000 m2’lik kadastro parselinden 200 m2 yola terk edilöiş olsun (yani %20). Daha sonra 18 uygulaması sırasında DOP oranı %25 olarak belirlenmiş olsun (%5 daha DOP kesilmesi gerekir.)

Ana parselin yüzölçümü olan 1000 m2’den %5 kesildiğinde bu 50 m2’ye tekabül edecektir. Sonuç olarak; 200 m2’lik terk artı 25 m2 de DOP nedeniyle olmak üzere toplamda bu parselden eksilen miktar 250 m2’dir. Bu miktar 1000 m2’lik ana parselin %25’ine tekabül eder.

• Terk sonrası parselin tek parça kalması ya da birden fazla parsel haline gelmesi durumlarının akabinde 18 uygulaması yapılırken kesilecek DOP oranının hesaplanmasında tereddütler oluşabilmektedir. Uygulamada soru konusu edilen hususlarla ilgili olarak, basite indirgenmiş rakamlarla örneklere yer verilecektir.

ÖRNEKLER:

Daha önce 15 ve 16 ncı maddeler gereğince yola terki bulunan taşınmazlardan, daha sonra yapılacak 18 uygulaması sırasında DOP hesabı şu şekilde yapılacaktır;

ÖRNEK 1)

Kadastro parselinin yüzölçümü 1000 m²’dir. 18 uygulaması öncesinde, 15 ve 16 ncı maddeler gereğince 200 m² bedelsiz yola terk yapılmıştır. Daha sonra yapılan 18 uygulaması sırasında DOP oranı %25 olarak belirlenmiştir. Bu parselden kesilecek DOP miktarı ne kadardır?

ÇÖZÜM;

1000 m² olan kadastro parselinde 200 m² bedelsiz terk yapıldığı için parsel yüzölçümü 800 m²’ye düşmüştür. Terk miktarı parsel yüzölçümünün %20’sine tekabül etmektedir. 18 uygulaması sırasında DOP oranı %25 olarak belirlendiği için bu parselden %5 daha DOP oranının kesilmesi gerekmektedir.

• %5 kesinti parselin ilk yüzölçüm 1000 m²’den mi, yoksa, terk sonrası kalan 800 m²’den mi kesilir?

Kesinti; parselin, bedelsiz terk öncesi yüzölçümü üzerinden yapılır. Yani örneğimizde ana parsel 1000 m² idi. %5’lik oran, 1000 m² üzerinden hesaplanır.

Sağlamasını yapalım;

(Ana parselin ilk yüzölçümü olan 1000 m²’den önce 200 m² terk edilmişti… 18 uygulaması sırasında, 1000 m² üzerinden %5 daha kesildi. Bu oran 50 m² ye tekabül eder.

Bedelsiz terk miktarı olan 200 m² ile 50 m² toplandığında 250 m² eder. Bu miktar ise ana parselin ilk yüzölçümü olan 1000 m²’nin %25’ine tekabül eder. Bu ise o uygulama alanı için belirlenen DOP oranını teyit etmektedir.)

ÖRNEK 2)

Kadastro parselinin yüzölçümü 3000 m²’dir. 18 uygulaması öncesinde, 15 ve 16 ncı maddeler gereğince 600 m² bedelsiz yola terk yapılmıştır. (3000 m² den 600 m² düşüldükten sonra 2400 m² kalır… Terk oranı ise %20’ye tekabül eder.)

Terk sonrası geri kalan 2400 m² ile de 800 m² lik üç adet parsel oluşturulmuştur. Daha sonra yapılan 18 uygulaması sırasında DOP oranı %30 olarak belirlenmiştir. Bu parselden kesilecek DOP miktarı ne kadardır?

ÇÖZÜM;

18 uygulaması öncesi yapılan terk oranı %20, uygulama sırasında belirlenen DOP oranı da %30 olduğundan, 18 uygulaması sırasında %10 daha DOP kesintisi yapılması gerekmektedir.

Terk sonrası yüzölçümleri 800 m² olan bu parsellerden DOP kesintisi;

– İlk geldileri olan ana parsel yüzölçümü 3000 m² üzerinden mi?

– Terk öncesi ana parselden kendi paylarına düşen 1000 m² üzerinden den mi?

– Yoksa son yüzölçümleri olan 800 m² üzerinden mi

Yapılacaktır?

Cevap: %10 kesinti her bir parsel için 1000 m² üzerinden yapılır.

(Her üç parselin yüzölçümü de 800 m²’dir. Bu 800 m², o parselden %20 kesinti yapılmış halini gösterir. 18 uygulaması sırasında artık o parsel, kendisine ait %20’lik terkten sorumludur ve de diğer parsellerden bağımsız olarak uygulamaya alınarak %10 daha kesintisi yapılır…

%10 kesinti yapılırken de, bahsedildiği üzere, terk öncesi, ana parselden o parselin payına düşen miktar yani örneğimizde 1000 m² dikkate alınarak yapılır.)

ÖRNEK 3)

Kadastro parselinin yüzölçümü 3000 m²’dir. 18 uygulaması öncesinde, 15 ve 16 ncı maddeler gereğince 600 m² bedelsiz yola terk yapılmıştır.

(3000 m² den 600 m² düşüldükten sonra 2400 m² kalır… Terk oranı ise %20’ye tekabül eder.)

Terk sonrası geri kalan 2400 m² ile yine üç adet parsel oluşturulmuştur. Bu defa parsellerin yüzölçümleri farklıdır.

Yeni oluşan;

1 nolu parsel 800 m²,

2 nolu parsel 1000 m²,

3 nolu parsel 600 m²,

Yüzölçümlerle oluşturulmuştur.

Daha sonra yapılan 18 uygulaması sırasında DOP oranı %30 olarak belirlenmiştir.

Bu parsellerden kesilecek DOP miktarı ne kadardır? Ya da bazılarından kesinti yapılırken bazılarından yapılmayacak mıdır?

ÇÖZÜM;

Her üç parselden de DOP kesintisinin yapılması gerekir.

DOP miktarı nasıl hesaplanır?

Öncelikle ana parselin 3000 m², bedelsiz terk miktarının ise 600 m² olduğunu hatırlayalım.

3000 m²’den 600 m² terk edilmesi demek, %20 oranında eksilmesi demektir. Yeni oluşturulan her bir parsel de, %20 oranında terk yapılmış haliyle oluşturulmuş demektir.

18 uygulaması sırasında DOP oranı %30 olarak belirlendiğine göre %10 daha DOP kesintisi daha yapılması gerekecektir.

Buna göre %10 daha DOP kesilirken;

1 nolu parsel; %20 terk bulunan hali 800 m² olduğuna göre, bu parsele tekabül eden ana parsel miktarı 1000 m²’dir. %10 DOP oranı 1000 m² üzerinden kesilir. (Yani 100 m² daha kesinti yapılır.)

2 nolu parsel; %20 terk bulunan hali 1000 m² olduğuna göre, bu parsele tekabül eden ana parsel miktarı 1250 m²’dir. %10 DOP oranı 1250 m² üzerinden kesilir. (Yani 125 m² daha kesinti yapılır.)

3 nolu parsel; %20 terk bulunan hali 600 m² olduğuna göre, bu parsele tekabül eden ana parsel miktarı 750 m²’dir. %10 DOP oranı 750 m² üzerinden kesilir. (Yani 75 m² daha kesinti yapılır.)

Şimdi sağlamasını yapalım;

Uygulama öncesi terk miktarı : 600 m²,

1 nolu parselden yapılan kesinti: 100 m²,

2 nolu parselden yapılan kesinti: 125 m²,

3 nolu parselden yapılan kesinti: 75 m².

TOPLAM (terk + kesinti) : 900 m².

Sonuç olarak; 3000 m2 yüzölçüme sahip ana parselden yapılan toplam kesinti miktarı 900 m2’dir.

Uygulama sahasında DOP oranı %30 olarak belirlenmişti. Örneğimizdeki parselden kesilen DOP oranı da 900/3000 = %30 olarak bulunur.

ÖRNEK 4)

Kadastro parselinin yüzölçümü 3000 m²’dir. 8 uygulaması öncesinde, 15 ve 16 ncı maddeler gereğince 600 m² bedelsiz yola terk yapılmıştır.

(3000 m² den 600 m² düşüldükten sonra 2400 m² kalır… Terk oranı ise %20’ye tekabül eder.)

Terk sonrası geri kalan 2400 m² ile de 800 m² lik üç adet parsel oluşturulmuştur. (Parselleri 4, 5 ve 6 parsel numarası ile numaralandıralım)

18 uygulaması öncesinde plân tadilatı yapılmış ve bu tadilata uygun hale getirilmek için de;

4 nolu parselden, 50 m²,

5 nolu parselden 150 m² daha terk yapılırken,

6 nolu parselden herhangi bir terk yapılmamıştır.

Daha sonra yapılan 18 uygulaması sırasında DOP oranı %35 olarak belirlenmiştir.

Bu parsellerden kesilecek DOP miktarı ne kadardır?

ÇÖZÜM;

18 uygulaması öncesi yapılan ilk terk oranı %20 dir.

Bu aşamadan sonra, her bir parsel tabi tutulduğu işleme göre değerlendirilir. Şöyleki;

4 nolu parsel; ilk işlem sonrası 800 m² olarak tescil görmüştü. Bu 800 m², ana parselde bu parsele tekabül eden miktardan %20 terk edilmesi ile bulunan değerdir. 4 nolu parsele tekabül eden ana parsel miktarı 1000 m²’dir.

(İlk terk sonrası 4, 5 ve 6 parselin, her üçünün yüzölçümü de 800 m² olduğundan her üçünün ana parseldeki yüzölçüm değeri 1000 m²’dir.)

Ana parselde 4 parsele tekabül eden miktar 1000 m² iken ilk 800 m² ye düşmüş olması, 200 m² terk ile mümkündür. Tadilat sonrası 4 nolu parselden daha sonra 50 m² daha terk bulunmaktadır. Sonuç olarak 4 parselden terk edilen toplam miktar 250 m².dir.

4 parselin ana ilk ana parsele tekabül eden miktarı 1000 m² idi. DOP oranı %35 olarak belirlenmişti. O zaman, 4 parselden yapılacak kesinti miktarı (1000 x 0,35 =) 350 m² dir. Bu 350 m²’nin 250 m²’si daha önce terk edildiğine göre, DOP olarak 100 m² daha kesilmesi gerekecektir.

5 nolu parsel; ilk işlem sonrası 800 m² olarak tescil görmüştü. Bu 800 m², ana parselde bu parsele tekabül eden miktardan %20 terk edilmesi ile bulunan değerdir. 5 nolu parsele tekabül eden ana parsel miktarı da 1000 m²’dir.

Ana parselde 5 parsele tekabül eden miktar 1000 m² iken ilk 800 m² ye düşmüş olması, 200 m² terk ile mümkündür. Tadilat sonrası 5 nolu parselden daha sonra 150 m² daha terk bulunmaktadır. Sonuç olarak 5 parselden terk edilen toplam miktar 350 m².dir.

5 parselin ana ilk ana parsele tekabül eden miktarı 1000 m² idi. DOP oranı %35 olarak belirlenmişti. O zaman, 5 parselden yapılacak kesinti miktarı (1000 x 0,35 =) 350 m² dir. 18 uygulaması öncesindeki toplam terkler zaten 350 m2’yi doldurduğu için, artık bu parselden DOP kesilmeyecektir.

6 nolu parsele gelince, ilk işlemdeki terk %20’ye tekabül etmekte idi. O aşamadan sonra başkaca terki bulunmamaktadır. O nedenle de bu parselden 1000 m² üzerinde %15 daha DOP kesilmesi gerekecektir. Bu da 150 m²’ye tekabül etmektedir.

Sağlamasını yapalım;

Ana parselden ilk düşülen miktar 600 m² idi.

4 nolu parselden 50 m² daha terk, l8 uygulaması sırasında da 100 m² kesinti yapılmıştı.

5 nolu parselden 150 m² daha terk yapılmıştı.

6 nolu parselden de 18 uygulaması sırasında DOP olarak 150 m² kesinti yapılmıştı.

Bütün bunları toplarsak: (600+50+100+150+150 =) 1050 m² bulunur.

Ana parsel yüzölçümümüz 3000 m² idi. DOP oranı da %35 idi.

1050/3000 = 0,35 bulunur.

• * *

5 – Önceki Terk DOP Oranının Fazla İse

18 uygulaması öncesinde; 15 ve 16’ncı maddeler gereğince parselden yapılan yola terk oranı, 18 uygulaması sırasında belirlenen DOP oranından daha fazla ise, fazladan yapılan terk malikine geri döner mi?

Örneğin 1000 m2’lik bir parselden, 15 ve 16’ncı maddeler gereğince 300 m2 yola yapılmıştır. Daha sonra yapılan 18 uygulaması sırasında DOP oranı %25 olarak belirlenmiştir. Bu orana göre 1000 m2’lik bir parselden kesilecek miktar 250 m2’dir. Halbuki daha önce 300 m2 yer terk edilmişti. Fazladan yapılan 50 m2’lik yer malikine döner mi?

Yargı kararlarına göre; fazladan terk edilen yer ilgilisine geri dönmez. (Danıştay 6.Dairesinin 09.12.1993 ta.E1992/4612, K.1993/5197 sayılı kararı; Yargıtay 5.HD.nin E.1996/5090, K.1996/5622 sayılı kararı.)

15 ve 16 ncı MADDE GEREĞİNCE YAPILAN TERKLERİN İHDASI

İmar plânı bulunmasına karşın henüz 3194 sayılı İmar Yasasının 18 inci maddesi gereğince uygulama yapılmamış bir yerde, aynı Yasanın 15 ve 16 ncı maddeleri gereğince yola terk varsa, daha sonra yapılacak 18 inci madde uygulamasında bu terkler de ihdasa konu olacaktır.

Bu husus, daha önce 15 ve 16 ncı madde gereğince bedelsiz terk edilen kısımların, henüz 18 uygulaması yapılmadan, yeni bir plân tadilatıyla tescile tabi yerlere rastlaması durumunda nasıl bir işleme tabi tutulması gerektiği özellik arz etmektedir.
Bunu iki ayrı başlık altında değerlendirmek gerekir.

• Birincisi: bedelsiz terk edilen yerler eski malikine döner mi?
• İkincisi ise: bu yerler belediye tarafından ihdas edilebilir mi? Bu sorulara alt başlıklarda yanıt aramak gerekirse;
• 1 – Bedelsiz Terkler Eski Malikine Döner mi?
• Daha önce 15 ve 16’ncı maddeler gereğince bedelsiz olarak yola terk edilen yerler yeni bir plân tadilatı ile tescile konu olursa, terk edilen yerler eski malikine döner mi?
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bu konudaki uygulaması, bu yerlerin eski malikine döne­ceği şeklinde idi. Bu amaçla ihdasın belediye adına yapılmakla beraber, ta­şınmazın eski malikine dönmesini teminen, eski malike duyuruda bulunula­rak uygulama yapılmakta ve bu şekilde uygulama ile eski malikin haberdar edilerek, belediyeden bedelsiz devrini istemesi, belediye buna yanaşmazsa dava açması amaçlanmakta idi. Genel Müdürlüğün bu şekilde uygulama yapmasına sebep temel altlık ise Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 20.06.1973 gün E.1971/1–224, K.1973/524 sayılı kararı idi. Sözü edilen kararda; “Dava konusu taşınmaz mallardan yol geçirmek­ten vazgeçilmekle, bağışlanan, bağışlama amacına tahsis olunmaması, ba­ğışlamada bulunan davacıyı terkine zorlayan neden ortadan kalkmış ve bu­nun sonucu olarak bağışlama niteliğinde bulunan hukuki muamelenin sebe­binde var olan bağışlama koşulu gerçekleşmemiş olmasına göre davalı bele­diyenin bedelsiz olarak iade etmek zorunluluğunun bulunduğu” ifade edile­rek bedelsiz olarak yola terk edilen yerlerin plân tadilatı ile özel mülkiyete konu edilmesi karşısında belediye tarafından tekrar eski malikine bedelsiz iade edilmesi gerektiği açıklanmış idi. Bu nedenle de; plân değişikliği halinde daha önce terk edilen yerlerin ilgilisine geri dönmesini engellemek için, bu terkler belediyeler tarafından çok küçük miktarlı sembolik bir bedelle, resmi senet düzenlenerek satış suretiyle bedelli terk olarak gösterilebilmek­te idi. Oysa bugün, gerek Yargıtay ve gerekse Danıştay 6. Dairesi bu görüşten vazgeçip, daha evvelki uygulamalarla yola terk edilen yerlerin imar plânı tadilatı ile tescile konu olması halinde eski maliklerine dönmeyeceğine dair hüküm tesis etmişlerdir.

Nitekim Yargıtay 5. HD.si E.1996/5090, K.1996/5622 sayılı kararı ile; “Özel parselasyon sırasında kamu hizmeti için ayrılan yerlerin sonraki imar plânı değişikliği ile iskana açıldığından söz ederek bu bölümlerin davalı köy tüzel kişiliği adına oluşturulan tapu kayıtlarının iptali ile tescili talep edil­miştir.

Kamulaştırma Yasası 35’inci maddesi uyarınca özel parselasyon so­nucu malikin muvafakati ile kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış olan yerler hakkında eski malikler tarafından mülkiyet iddiasında bulunulmaz. Bu yerle­rin imar plânının değiştirilmiş olması eski maliklerine mülkiyet iddiasında bulunma hakkı vermez” şeklinde hüküm vermiştir.

Yine Yargıtay 5. HD.nin E.1995/12446, K.1995/13658 sayılı kararında; “….. Önceki imar plânı ile davacının taşınmaz malından bir kısım kendi rı­zası ile bedelsiz olarak yola terk edilmiştir. Yola terk yapılırken herhangi bir şart ileri sürülmemiştir. İmar plânında yapılan değişiklikle yolun daraltıl­ması, yol dışında kalan bölümün davacıya verilmesini gerektirmez….” de­miştir.

Danıştay 6. Dairesi ise, E.1994/1108, K.1994/3671 sayılı kararı ile; “….. Özel mülkiyete konu olan taşınmazlardan sahiplerinin rızası ile umumi hizmetlere bedelsiz olarak terk edilen ancak daha sonra yürürlüğe giren imar plânıyla tahsis amacı değişen yerlerin bedelsiz olarak eski maliklerine geri verilmesi yolunda yasal herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır. Ak­sine 3194 sayılı Yasanın 17’nci maddesi ile, belli koşulların varlığı halinde imar plânına uygunluğun sağlanması amacıyla bu tür taşınmazların bedeli karşılığı özel mülkiyete geçirilmesine belediye ve valilikler yetkili kılınarak bedelsiz geri vermenin söz konusu olmayacağı öngörülmüştür.

Ayrıca, 3194 sayılı Yasanın 17’nci maddesi uyarınca bedelsiz geri verme söz konusu olamayacağından, mahkemece bilirkişi raporu doğrultu­sunda parselasyona, terkten sonraki 116 m2 alanlı parselin değil, terkten önceki 148 m2 alanlı parselin esas alınması ve davacıya uygun parselin oluşturulması gerektiği gerekçesiyle parselasyon işleminin iptaline yönelik olarak verilen kararda da isabet bulunmamaktadır…..” şeklinde hüküm vermiştir.

Yine Danıştay 6. Dairesi, E.1992/4612, K.1993/5197 sayılı kararında ise; “….. Yasa, tevhit, ifraz ya da parselasyon işlemi nedeniyle taşınmazların umumi hizmetlere ayrılmış olan bölümlerinin, imar plânında değişiklik ya­pılarak tahsis amacının değiştirilmesi, kamulaştırmadan artan parça ya da yol artığı haline dönüşmesi durumunda bu yerlerin eski maliklerine bedelsiz olarak terk edileceği konusunda herhangi bir kural koymamış, aksine belli koşulların varlığı halinde imar plânına uygunluğu sağlamak amacıyla bütün taşınmazların bedeli karşılığı özel mülkiyete geçirilmesine belediye veya valilikler yetkili kılınmış olmakla bedelsiz geri vermenin söz konusu olama­yacağını, …..” öngörmüştür.

Ve Danıştay 6.Dairenin 13.06.1994 tarih, E.1993/3381, K.1994/2446 sayılı Kararı; “Bedelsiz olarak davacının mülkiyetinden çıkan daha sonra imar plânı değişikliği nedeniyle yol olmaktan çıkarılan taşınmazın, bedelsiz olarak terk edilmiş olsa dahi eski malikine, bedel alınmaksızın iade edile­mez.”

Konuyla ilgili Yargıtay kararları da aynı doğrultudadır;

Nitekim; Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 28.05.1996 tarih, E.1996/5090, K.1997/8622 sayılı kararı da; “Özel parselasyon sonunda malikin muvafa­kati ile kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış olan yerlerde sonradan imar değişikliği yapılması halinde, bu yerler imara açılsa bile eski malikler mül­kiyet iddiasında bulunamazlar.” şeklindedir.

Bütün bu kararlardan da görüldüğü üzere 3194 sayılı Yasanın 15 ve 16’ncı maddesi gereği bireysel uygulamalarla yola terk edilen yerlerin plân tadilatı ile beraber tescile konu olması halinde eski maliklerine geri dönmesi mümkün değildir.

2 – Bedelsiz Terklerin İhdası

Daha önce İmar Yasasının 15 ve 16’ncı maddeleri gereğince bedelsiz olarak yola terk edilen yerler yeni bir plân tadilatı ile tescile konu olursa, ihdas edilebilir mi?

Bu soruya yıllar yılı somut bir cevap bulunamadığı için farklı kurumlar tarafından farklı görüşler verilmekte iken en son Anayasa Mahkemesinin 12.01.2012 tarih E.2011/23, K.2012/3 sayılı kararı ile bir nokta konmuş durumdadır.

Öncesinde;

Teknik Araştırma Uygulama Genel Müdürlüğünün görüşü; İmar Yasasının 15 ve 16’ncı maddesi gereğince yapılan bedelsiz terklerin ihdasının yapılamayacağı yolunda idi. (TAU Gn.Md.nün 13.06.1997 ta. 8535 sa.)

İlgili kurumun ihdas konusunda ısrarı halinde ne yapılacağı konusu ise Genel Müdürlüğümüz Tas.İşl.Da.Bşk.nın 24.10.2001 tarihli ve 4060 sayılı talimatı ile düzenlenmişti. Bu talimat da, talebin karşılanmasını, ancak MK.1019 gereğince, o yeri daha önce terk edene duyurulmasını, ayrıca ihdas ile oluşan parselin kütük sayfasına ihdas ile oluşturulduğunun yazılmasını öngörmekte idi.

Anayasa Mahkemesinin 12.01.2012 tarih E.2011/23, K.2012/3 sayılı kararı ise; 15 ve 16’ncı maddeler gereğince terk edilen yerlerin; daha sonra 18 uygulaması yapılırken belediye tarafından ihdas edilebileceği yolundadır.

Anayasa Mahkemesinin bu kararının geniş özeti şu şekildedir;

“…Yollar zaman içinde gelişen ihtiyaçlara bağlı olarak imar planlarında değişiklik yapılması suretiyle kapatılabileceği gibi bazı yol parçalarının açığa çıkması da ihtimal dâhilindedir. Kapanan ya da açığa çıkan yol veya yol parçaları kamu malı niteliğini kaybederek idarenin özel malı haline geleceğinden kamu mallarına ilişkin koruma ortadan kalkar. Bu nedenle itiraz konusu kural böylece açığa çıkan taşınmazların tapu sicilinin sağladığı güvenceden yararlanabilmesi için tapu siciline tescilini öngörmektedir. İdare yeni bir kararla bu taşınmazları kamu yararına tahsis ederek kamu malına da dönüştürebilir. Aynı şekilde İmar Kanunu’nun 18. maddesi gereği parsellerin yeniden düzenlenmesinde eski yol parçalarını özel kişilerin arsaları ile birleştirebilir. Eğer yeniden kamu yararına tahsis edilmezse, idare özel hukuk rejimi çerçevesinde bu mallara tasarruf eder, gerekirse satabilir.

Kamu mallarının ve idarenin özel mallarının tabi olduğu hukuki rejim mevzuatımızda ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. İdarenin keyfi uygulamalara sapması halinde buna karşı adli ve idari yargıda dava açma yolları açıktır. Bu nedenle itiraz konusu kuralın keyfiliğe yol açacak bir düzenleme olduğu söylenemez.

Eğer taraftan kamu malları devletin mülkiyeti altındadır. İtiraz yoluna başvuran mahkeme her ne kadar yolların kaynağı itibariyle özel mülkiyet konusu taşınmaz olma ihtimalini dikkate alarak malik tarafından rızaen yola terk edilen alanların idarenin bir kararı ile yol olmaktan çıkarılarak idarenin özel malı haline getirilmesinin Anayasanın 35. maddesine aykırılık oluşturduğunu ileri sürmüşse de, yollar kaynağı itibariyle özel mülkiyetteki taşınmazlara dayansa bile bunlar çeşitli usullerle kamu malı haline getirilmiş olabilirler. Kamulaştırma, düzenleme ortaklık payı ayrılması gibi usuller özel mülkiyetteki taşınmazların yol yapılmasında başvurulacak temel usullerdir. Bu hallerde malik taşınmazın karşılığını ya kamulaştırma bedeli, tazminat ya da geri kalan taşınmazlarının değer artışı yoluyla elde etmiş ve taşınmazın mülkiyeti kamuya geçmiştir. Malikin rızasıyla yola terk etmesi de kaynaklardan birisi olmakla birlikte bu durumda bir bağışlama söz konusu olup hukukumuzda bağışlamanın şarta bağlı olarak yapılması mümkündür. Eğer malik bağışladığı taşınmazın yol dışında başka bir amaç için kullanılmasını istemiyorsa şarta bağlı bağışlama yapma imkânına sahiptir. Bu yönüyle itiraz konusu kuralın mülkiyet hakkına müdahale teşkil ettiği söylenemez…”

Bu karara göre; 15 ve 16’ncı maddeler gereğince yola terk yapılırken; terk edilen bu yerin yol dışında başka bir amaçla kullanılamayacağına dair herhangi bir şart koşulmamışsa, terk edilen kısım bir bağış sayılacak ve bu yer daha sonra tescile konu olduğunda da, eski maliki tarafından hak iddiasında bulunulamayacaktır.

Dolayısıyla da terk edilen kısım artık herhangi bir yoldan (kadastral yoldan) farksız duruma geleceğinden, ihdas konusunda da kadastral yollardan bir farkı olmayacaktır.

3 – Bedelsiz Terk Edilen Yeri Tadilat Nedeniyle Yine Eski Malikine Verilmesi;

Bedelsiz terklerin eski malikine dönmeyeceği hususu, bazen hatalı uygulamalara neden olabilmektedir. Terk edilen yerin ilgilisine geri dönmemesi kuralından, terk edilen yerin fiili yerinin geri dönmemesi değil, yüzölçüm miktarının geri dönmemesi anlaşılmalıdır.

Şöyle ki;

Uygulamada bir parsel maliki; İmar Yasasının 15 ve 16’ncı maddeleri gereğince parselinden bir miktar yeri bedelsiz terk ediyor.

(Örneğin ana parsel yüzölçümü 1000 m2, terk miktarı da 250 m2, terk oranı %25 olsun.)

Aynı yerde, henüz 18 uygulaması yapılmadan plân tadilatı yapılıyor ve de daha önce bedelsiz terk edilen kısım (tamamı veya bir kısmı) tescile tabi olan bir parsel içinde yer alsın, buna karşılık yine önceki terk ile oluşan parselin bir kısmı ise yeni düzenlemede yolda kalmış olsun.

Bugün 18 uygulaması yapılmaktadır.

Daha önce terk edildiği halde plân tadilatı nedeniyle tescile konu olan yere rastlayan imar parseli, daha önce bu yeri terk eden kişiye verilecektir. Ancak, daha önce terk ettiği yer belediyenin muvafakati olmadığı sürece kendisine geri dönmeyeceğine göre, bu parselde belediye hissedar yapılmak ve de ilgilisi tarafından belediyeden bu kısmın satın alınması mı sağlanacaktır?

Uygulamada bu husus soru konusu edilebilmektedir.

(Soru konusu edilen durumun uygulanması halinde de ayrıca; o parselden kesilecek DOP oranı da olumsuz etkilenmektedir.)

• Daha önce terk edilen yerlerin ilgilisine geri dönmemesinden şu anlaşılmalıdır.

Ö r n e ğ i n ;

Daha önce bedelsiz olarak terk edilen yer, 250 m2’lik alan, ana parselin %25’ine tekabül etmektedir. Bugün 18 inci madde uygulaması yapılırken DOP oranı % 15 olarak belirlenmiştir.

Bu durumda, daha önce 250 m2 yer terk eden taşınmaz maliki, fazladan 100 m2 yer terk etmiş bir duruma düşmektedir. İşte bu halde, daha önce 250 m2 yer terk eden kişi, bugün bunun 100 m2’sini geri isteyemeyecektir. Bedelsiz terkin geri dönmemesi hususundan bu anlaşılmalıdır.

Diğer taraftan yukarıdaki örneğimize dönecek olursak;

Daha önceki terk oranı %25 idi. Bugün 18 uygulaması sırasında DOP oranı %30 olsun; bu parselden %5 daha DOP kesilmesi dışında özellik arz eden bir durumu olmayacaktır.

Bedelsiz terkten sonra plân tadilatı yapılmış olması ve de daha önce terk edilen kısmın yeniden tescile tabi olup, terk eden malike tahsis edilmiş olması hiçbir önem arz etmeyecektir.

Sonuç olarak;

Başta da belirtildiği üzere;

Bedelsiz terklerin eski malikine dönmeyeceği kuralından; terk edilen yerin fiili yerinin geri dönmemesi değil, yüzölçüm miktarının geri dönmemesi anlaşılmalıdır.

• Ancak; Eğer, bedelsiz terki yapan kimse, 18 inci madde uygulamasıyla da parseline kavuştuktan sonra plân tadilatı nedeniyle terk ettiği yer yeniden tescile konu hale gelmişse; terk eden kişi, 18 inci madde ile oluşan parseli elinde mevcut olduğu halde ilave olarak, daha önce terk ettiği kısım tescile konu olduğu gerekçesiyle, hak iddia edemez. Çünkü, plân uygulamasında hakkı olan yüzölçüm miktarına daha önce kavuşmuş olduğundan, daha önce kendisinin terk ettiği gerekçesiyle, fazlasını talep etmeye hakkı olmayacaktır.

HAZİNE MALLARI VE İMAR UYGULAMASI

3194 sayılı İmar Yasasının 18’inci maddesi gereğince yapılacak uygulama sahası içerisinde hazine malları da yer alabilir. Hazine mallarını nitelik olarak tek bir başlık altında toplamak mümkün değildir. Hazine mallarını dört ayrı başlık altında şu şekilde sıralayabiliriz;

– Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler

– Tescilli hazine malları,

– Mera, yaylak, kışlak gibi orta malları,

– Ormanlar.

I – DEVLETİN HÜKÜM VE TASARRUFU ALTINDAKİ YERLERDE UYGULAMA

A – Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Yerler

Medeni Kanunun 715’inci maddesine göre; sahipsiz yerler ile yararı ka­muya ait mallar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Aksi ispatlanma­dıkça, yararı kamuya ait sular ile kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi ta­rıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar, kimsenin mülki­yetinde değildir ve hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz. …..

3402 sayılı Kadastro Yasasının 16/C maddesi ise; “Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan kayalar tepeler, dağlar (bunlardan çıkan kaynak­lar) gibi, tarıma elverişli olmayan sahipsiz yerler ile deniz, göl, nehir gibi genel sular, tescil ve sınırlandırmaya tabi değildir, istisnaları saklıdır” hükmündedir.

B – Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Yerlerin Tescile Konu Olması

Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler, ileride tarıma elverişli hale dönüşmesi ya da ekonomik yarar sağlaması imkan dahilinde bulunduğu takdirde talep halinde veya resen Kadastro Yasasının 18’inci maddesi uyarınca Hazine adına tespit ve tescil olunur. (Halim ÇORBALI; “3402 sayılı Kadastro Kanunu Şerhi”, Ankara – 1991)

Yine bu yerlerin imar plânı kapsamında kalması halinde; Medeni Kanunun 999’uncu maddesinde bahsi geçen tescili gerekli bir ayni hak doğ­muş olacağından, imar plânında belirtilen amaç doğrultusunda tescile konu olur.

C – Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Yerlerin Plân Gereği Tescili

Plân gereğince tescile konu olan Devletin hüküm ve tasarrufa altındaki yerler Maliye Hazinesi adına tescil edilir.

Henüz 18 uygulaması yapılmıyorsa, Defterdarlık ya da Malmüdürlüğünün talebi üzerine bu yerler bir bütün olarak tescil edilebilir.

Bu yerler imar plânı içerisinde kaldığı halde henüz tescil edilmeden 18 uygulaması yapılıyorsa, uygulamaya Hazine adına girer, uygulamaya dahil diğer parsellerden kesilen oranda DOP kesildikten sonra kalan miktara karşılık verilen imar parselleri de Maliye Hazinesi adına tahsis edilir.

Ayrıca, yine uygulama sahası içerisinde kalan arklar ve aktif olmayan dere yatakları da, Devletin hüküm ve tasarrufunda olan yerlerden sayıldığından, aynı şekilde uygulamaya Maliye Hazinesi adına dahil edilir.

Konu hakkında bir Danıştay kararı şu şekildedir; “Arklar ihdas edilerek belediye adına taşınmaz kazandırılamaz. Ark nedeniyle elde edilen taşınmaz, Hazine adına tescil edilir.” (Danıştay 6.Da.12.05.1999 tarih E.1998/2248, K.1999/2522 sayılı kararı)

*** (Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler henüz tescil edilmemiş olarak 18 uygulaması dosyası içerisinde getirildiğinde; bazı müdürlüklerde, bu yerlerin Defterdarlık ya da Malmüdürlüğü talebi ile öncelikle tescil edilmesi gerekirdi yaklaşımı ile uygulama dosyasının bekletildiği örneklerle karşılaşılabilmektedir. Halbuki bu yerlerin doğrudan 18 uygulamasına alınmış olarak Tapu ve Kadastro İdaresine getirildiğinde, artık herhangi bir talebe gerek kalmadan, uygulama dosyasındaki “Özet Cetveli”ne göre öncelikle Hazine taşınmazı tescil edilip, akabinde bu taşınmaza karşılık tahsis edilen imar parselleri “ g i t t i ” gösterilerek kütük sayfası kapatılmalıdır. Yeni oluşan imar parsellerinin tescili ise uygulama dosyasındaki “Dağıtım Cetveli”ne göre yapılır.)

D – Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Yerlerin DOP’ta Kullanılması

İmar plânı kapsamında kalan Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerle ilgili olarak düzenleme 1477 sayılı genelgede yer almaktadır. Ancak bu konuya son şekli 1498 sayılı genelge ile verilmiştir… 1498 sayılı genelgeye dayanak DANIŞTAY 1’inci Dairesinin 10.02.1989 tarih, E.1988/326, K.1989/19 sayılı kararı esas alın­mıştır. Meralar için olan karar TKGM genelgesiyle, Devletin hüküm ve ta­sarrufu altında bulunan yerler için de geçerli görülmüştür.

1498 sayılı genelgedeki düzenleme şu şekildedir; “3194 sayılı Yasanın 11’inci maddesinin son fıkrası uyarınca imar plânı kapsamında kalan mera, yaylak, kışlak ve harman yeri gibi tescil harici yerler ile, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki sahipsiz yerlerden olması nedeniyle tespit harici bırakıl­mış yerler, imar plânının kesinleşmesi ile bu vasıflarını yitirerek imar plâ­nındaki kullanım amacına konu ve tabi olacağından, imar parselasyon plânlarının tescili sırasında, imar plânında meydan, yol, park, yeşil saha, otopark, toplu taşıma istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere ayrılmış yerler dışında kalan ve konut, sanayi ve ticaret alanı gibi özel mülkiyete konu olan kısımlar arsa vasfı ile Maliye Hazinesi adına tescil edilecektir.”

Konuyla ilgili bir başka düzenleme ise 1993/5 sayılı genelgede yer almaktadır. Bu genelgedeki düzenleme ise şu şekildedir; “… kesinleşen imar parselasyon plânlarının tescilleri sırasında, imar plânında meydan, yol, park, yeşil saha, otopark, toplu ta­şıma istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan yerlere isabet eden mera, yaylak, kışlak ve harman yeri gibi tescil harici yerler ile Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da tespit harici bırakılan alanların, öncelikle imar plânındaki kullanım amacı kapsamında tasarrufa konu edilmeyen Maliye Hazinesi adına tescil edilmesi, daha sonra sicilden terkin edilmesi ve terkin nedeniyle kapatılan kaydın kütük sayfasının beyanlar hanesine ‘Bu taşınmaz malın, onaylı imar plânında ….. (imar plâ­nında, ayrıldığı amaç yazılacak) ….. ayrılması nedeniyle, 3194 sayılı İmar Yasasının 11’inci maddesi uyarınca kamunun ortak kullanımına açık olmak üzere ….. (belediyesine/İl Tüzel Kişiliğine) ….. bedelsiz terki yapıldığından ….. (Belediyece / İl Tüzel Kişiliğince) ….. satılamaz ve başka maksat için kul­lanılamaz. İleride, imar plânı değiştirilerek kullanım şekli özel mülkiyete konu olabilecek hale getirildiği takdirde, tekrar aynı şartlarla Hazine adına tescil edilir’ şeklinde belirtme yapılması gerekir……”

B u n o k t a d a ;

Devletin hüküm ve tasarrufa altındaki yerler imar plânında, yol, meydan, park, otopark, ibadet yeri, okul yeri ve karakol yeri gibi DOP’tan oluşturulacak yerlere rastlayan kısımları, o amaçla kullanılmak üzere doğrudan terk edilip edilmeyeceği önem arz etmektedir.

Bilindiği üzere İmar Yasasının 11’inci maddesinde; “Hazırlanan imar plânı sınırları içindeki kadastral yollar ile meydanlar, imar plânının onayı ile bu vasıflarını kendiliğinden kaybederek, onaylanmış imar plânı kararları ile getirilen kullanım amacına konu ve tabi olurlar” hükmü bulunmaktadır.

Uygulama şekli ise 1477 sayılı genelgede şu şekilde yer almıştır; “imar planında umumi hizmetlere ayrılmış ve tescile tabi olmayan (meydan, yol, park, otopark, yeşil saha, toplu taşıma istasyonu, terminal ve benzerleri) hazine ve özel idareye ait arazi ve arsalar belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeye, belediye ve mücavir alan sınırları dışında özel idareye bedelsiz terk edilir ve tapu kaydı terkin edilir”

Genelgede bulunan bu düzenleme gereğince; henüz 18 uygulaması yapılmadan önce Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden imar plânında yol, park, meydan, yeşil saha, …vs. gibi yerlere rastlayan kısımları, henüz 18 uygulaması yapılmadan önce belediye ya da valilik adına terk edildiği örneklerle karşılaşılabilmektedir.

Halbuki DANIŞTAY; Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin düzenleme sahası içinde doğrudan düzenleme ortaklık payı şeklinde düşülmesini kabul etmemiştir. (Danıştay 6.Da.nin 09.11.1992 tarih, E.1991/3280, K.1992/4042 sayılı kararı)

Konuyla ilgili olarak “18’inci Madde Uygulama Yönetmeliği”nin 32’nci maddesindeki düzenleme de şu şekildedir;

“Düzenleme sahasında umumi hizmetlere ayrılan miktarın, düzenlemeye giren alan toplamının %40’ından fazla çıkması halinde, bu miktarın %40’a düşürülmesi için önce, varsa bu düzenleme sahasındaki belediyeye ait arsalar, bu işe tahsis edilir. Bunlar yetmediği takdirde, bu sahada, belediyeye devri mümkün hazine veya özel idare mülkiyetindeki parsellerden; meydan, yol, park, yeşil saha otopark, toplu taşım istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere rastlayan kısımların belediyeye devri sağlandıktan sonra aynı maksada tahsis edilir. …”

Danıştay Kararları ve Yönetmeliği 32’nci maddesinden anlaşılan odur ki;

Henüz 18 uygulaması yapılmadığı; yapılsa bile DOP oranı %40’ı aşmadığı sürece Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da imar plânında DOP’tan karşılanması gereken yerlere rastlayanların, İmar Yasasının 11’inci maddesi gereğince terki zorunlu değildir.

E – Sonuç Olarak

1 – İmar düzenleme sahasında kalan Devletin hüküm ve tasarrufu altın­daki yerler Maliye Hazinesi mülkiyetine geçer,

2 – Devletin hüküm ve tasarrufu altın­daki yerler plân içinde kalmasıyla birlikte üzerinde tescile konu ayni hak doğmuş olması nedeniyle, 18 uygulaması öncesinde Defterdarlık ya da Malmüdürlüğünün talebi ile, Hazine adına bu yerlerin tescili yapılabilir.

3 – Maliye Hazinesi, henüz 18 uygulaması yapılmadan imar parseline kavuşmak isterse, bu yeri bir bütün olarak tescil ettirdikten sonra; tıpkı herhangi bir şahıs taşınmazlarında olduğu gibi talep üzerine bu parselden yola terk talebinde bulunabilir.

Bu terk, İmar Yasasının 11’inci maddesi gereğince yapılan bir terk olmayacaktır. Nasıl ki; herhangi bir şahıs taşınmazından talebe bağlı olarak terk yapılıyorsa bu terk de aynı mahiyette olacaktır. Bu şekilde yapılan bedelsiz terkler, 18 uygulaması sırasında, şahıs taşınmazlarından yapılan terk miktarını yeni belirlenen DOP oranına tamamlayan kadarı daha DOP kesiliyorsa, Hazine taşınmazları için de aynı kural geçerli olacaktır.

4 – Henüz 18 uygulaması yapılmadan önce, Devletin hüküm ve tasarrufunda olup da, imar plânında yol, park, yeşil alan, …vs. tesislere rastlayan kısımların İmar Yasasının 11’inci madde gereğince belediyeye ya da valiliğe terkini yakmak zorunluluğu bulunmamaktadır.

5 – Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler 18 uygulamasına Maliye Hazinesi adına girer. Diğer parsellerden kesilen oranda DOP kesintisi yapıldıktan sonra geri kalan miktar için verilecek imar parselleri Maliye Hazinesi adına tahsis edilir.

6 – 18 uygulaması öncesinde herhangi bir tescil talebi olmamışsa, bu yerler 18 uygulamasına doğrudan da alınabilir. Doğrudan uygulamaya alınması halinde, yukarıda da belirtildiği üzere, uygulama öncesi tescili için Defterdarlık ya da Malmüdürlüğü talebine gerek kalmadan uygulama dosyasında bulunan “özet cetveli” dikkate alınarak bütün olarak tescil edildikten sonra, bu taşınmaza karşılık tahsis edilen imar parselleri “ g i t t i ” gösterilerek kütük sayfası kapatılmalıdır. Yeni oluşan imar parsellerinin tescili ise uygulama dosyasındaki “Dağıtım Cetveli”ne göre yapılır.

7 – 18 uygulaması sırasında hesaplanan DOP oranı %40’tan fazla çıkıyorsa; öncelikle o uygulama bölgesi içerisinde bulunan belediye taşınmazına başvurulur. Belediye taşınmazı yoksa ya da olsa bile yeterli olmuyorsa işte o zaman Hazine mallarından, yol, park, … gibi umumi tesislere rastlayan kısımları, İmar Yasasının 11’inci maddesi gereğince terkin edilebilir.

8 – Terkin yapılabilmesi için de ilgili Bakanlığı onayı gereklidir. Bakanlığın onayı için; belediye ve mücavir alan içinde belediye başkanlığının, dışında ise Valiliğin teklifi gereklidir. Bakanlığın onayı ile; Devletin hüküm ve tasarrufunda olup da, imar plânında yol, park, ..vs. gibi kamusal alanlara rastlayan kısımları; plândaki amacına uygun şekilde kullanılmak üzere, belediye ya da valiliğe terk edilebilir.

9 – Henüz 18 uygulaması yapılmadığı sürece; 18 uygulaması yapılmış olsa bile DOP oranı %40’tan fazla çıkmadığı sürece; DOP oranı %40’tan fazla çıkmış olsa bile o uygulama bölgesinde yer alan belediye taşınmazı ile fazlalık giderilmeye çalışılmadığı sürece; imar plânı içinde kalan Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden, imar plânında yol, park, …vs. gibi yerlere rastlayan kısımların İmar Yasasının 11’inci maddesi gereğince terki zorunlu değildir.

10 – Bir üst maddede bahsedilene bağlı olarak; Uygulama sahasında kalan Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin uygulama öncesinde tescil edilmesi gibi bir zorunluluk bulunmamaktadır.

Ancak 18 uygulaması yapılmadan; Devletin hüküm ve tasarrufunda bulunan yerlerden, imar plânında yol, park, …vs. gibi DOP’tan karşılanması gereken yerlerin 11’inci madde gereğince terk edilerek, belediye ya da valilik adına tapuya tescil edilmiş olanlar varsa bunlar, amacı dışında kullanılamaz. Tescil yapılırken bu husus tapu kütüğünde belirtilir. Daha sonra yapılacak bir plân değişikliği ile bu yerlerin tekrar tescile konu olması halinde, aynı şartlarda Hazineye döneceği yine tapu kütüğünde belirtilir.

Böylece, terkin edilen yerlerin daha sonra tescile tabi olması halinde belediyeler tarafından ihdası da engellenmiş olacaktır. Defterdarlıkların ve malmüdürlüklerinin, plânda değişiklik yapılıp yapılmadığı, yapılması halinde daha önce bedelsiz terk ettikleri yerlerin belediyeler tarafından ihdas edilip edilmediğinin takipçisi olması gerekir.

II – KAMUYA AİT MALLARDA İMAR UYGULAMASI

İmar uygulaması sahası içerisinde kalan kamuya ait taşınmaz malların, plân kapsamında nasıl değerlendirileceği 3194 sayılı İmar Yasasının 11’inci mad­desinde; şekli yönü ise 1477 ve 1993/5 sayılı genelgelerde yer aldığına ve bunlarla birlikte Uygulama Yönetmeliğinin 32’nci maddesinde yer alan düzenlemelere yukarıda yer verilmişti.

Ayrıca bir Danıştay kararı da şu şekildedir; “Mülkiyeti Hazineye ait parselden %35 DOP (Değişik 5006 sayılı Yasa gereği bu oran %40’tır) alındıktan sonra imar plânında park alanında kalan parsellerden tahsis yapılmasına olanak bulunmamaktadır.” (Danıştay 6.Dairesinin 23.05.2000 tarih, E.1999/1868, K.2000/3241 sayılı kararı).

Bu verilere göre;

Maliye Hazinesi adına tescilli taşınmaz malların imar plânı içinde kalması nedeniyle parselasyona tabi tutulması halinde, yapılacak uygulama Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin aynısıdır. Tek farkı bu yerlerin daha önce Maliye Hazinesi adına tescilli olmasıdır.

– Hazine taşınmazları, 18 uygulamasına tabi tutulduğunda, uygulamaya tabi diğer parsellerden kesildiği oranda DOP kesildikten sonra kalan miktar için verilecek imar parselleri Maliye Hazinesine tahsis edilir.

– Henüz 18 uygulaması yapılmadığı sürece; 18 uygulaması yapılsa bile DOP oranı %40’ı aşmadığı sürece; Hazine taşınmazlarının, DOP’tan oluşturulan sahalara terki zorunlu değildir.

– 18 Uygulaması sırasında DOP oranı %40’tan fazla çıkarsa, bu oranı %40’da indirmek için önce o uygulama sahası içerisinde bulunan belediye taşınmazları kullanılır. Uygulama sahası içerisinde belediyenin taşınmazı yoksa ya da olsa bile yeterli değilse o zaman uygulamaya sayasında yer alan Hazine taşınmazından, imar plânında yol, park, …vs.gibi sahalara rastlayanlara başvurulur.

– Bu halde; ilgili Bakanlığın onayı ile Hazine malından imar plânında yol, park, … vs. gibi DOP’tan karşılanması gereken kamusal alanlara rastlayanlar; belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeye, dışında ise Valiliğe terk edilir.

– Maliye hazinesi, tapulu taşınmazı ilgili olarak, henüz 18 uygulaması yapılmadan imar parseline kavuşmak isterse (yukarıda Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlar için bahsedildiği üzere); tıpkı herhangi bir şahıs taşınmazlarında olduğu gibi talep üzerine bu parselden yola terk talebinde bulunabilir.

– Bu özet bilgiye ek olarak; yukarıda Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler için geçerli hususlar aynısı, Hazine adına tescilli taşınmazların imar uygulamasına tabi tutulması halinde de geçerli olacaktır.

III – MERALARDA İMAR UYGULAMASI

Mera; 4342 sayılı Mera Yasasında; “Hayvanların otlatılması ve otundan yararlanılması için tahsis edilen veya kadimden beri bu amaçla kullanılan yer” olarak tanımlanmıştır.

İmar düzenlemesinde meraların nasıl bir işleme tabi tutulacağı, 3194 sayılı İmar Yasasının 11’inci maddesinin dördüncü bendinde yer almakta idi. Buna göre; İmar plânı sınırları içinde kalan kadastral yollar, meydanlar gibi mera­lar da, imar plânının onayı ile bu vasıflarını kendiliğinden yitirerek, onay­lanmış imar plânı kararı ile getirilen kullanım amacına konu ve tabi olmakta idi.

3194 sayılı Yasanın 11’inci madde dördüncü bendi, 28.02.1998 tarihli 4342 sayılı Mera Yasasının 35’inci maddesiyle, yeniden düzenlenmiş ve meralar bu uygulamanın dışında bırakılmıştır. Dolayısıyla, mera vasıflı taşınmazların doğrudan imar uygulamasına tabi tutulması mümkün değildir.

“Mera vasıflı taşınmazların, parselasyona tabi tutulamaz. Mera olarak tahsisli taşınmazların tahsis amacı değiştirilerek mera vasıfları kaldırılmadıkça parselasyon işlemine dahil edilmesi olanaklı değildir.” (Danıştay 6.Dairesinin 22.04.2008 tarih, E.2006/1662, K.2008/2479 sayılı kararı;)

Tahsis amacı değiştirilmedikçe mera, yaylak ve kışlakların Mera Yasasında gösterilenden başka şekilde yararlanılamaz. Bazı nedenlerle gerekli olduğunda o amaç için kullanılabilmesi için meraları tahsis amacının değiştirilmesi gerekmektedir. Meraların tahsisi ve tahsis amacının değiştirilmesi yetkisi; ilgili Bakanlıkta iken 4342 sayılı Mera Yasasının 14’üncü maddesinde 5178 sayılı Yasanın 3’üncü maddesiyle yapılan değişiklikle Valiliğe verilmiştir.

Meraların imar plânları kapsamında kalması halinde de meranın tahsis amacı değiştirilmek suretiyle uygulamaya alınması mümkündür.

Tahsis amacı değiştirilen meralar, öncelikle HAZİNE adına tescil edildikten sonra imar uygulamasına alınır. Uygulama sırasından diğer taşınmazlardan kesilen oranda DOP kesildikten sonra kalan kısım için verilen imar parselleri de Maliye Hazinesi adına tahsis edilir.

Buna göre;

– İmar plânı nedeniyle tahsis amacı değişen meraların mülkiyeti Maliye Hazinesine geçer. Maliye Hazinesi; bu şekilde tahsis amacı değişen meraları, uygulama öncesinde adına tescil ettirebileceği gibi uygulama dosyasıyla birlikte de tescil edilebilir.

– 18 Uygulaması öncesinde tescili yapılmış olsun ya da olmasın meralar uygulamaya Maliye hazinesi adına girer. Uygulamaya tabi diğer parsellerden kesildiği oranda DOP kesildikten sonra kalan miktar için verilecek imar parselleri Maliye Hazinesine tahsis edilir.

– Henüz 18 uygulaması yapılmadığı sürece; 18 uygulaması yapılsa bile DOP oranı %40’ı aşmadığı sürece; meraların, DOP’tan oluşturulan sahalara terki zorunlu değildir.

– Bu bilgilere ek olarak; yukarıda Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler için geçerli hususlar aynısı; imar plânında kalması nedeniyle tahsis amacı değiştirilen meralar için de geçerlidir.

IV – ORMANLAR VE 2/B ALANLARINDA İMAR UYGULAMASI

A – Orman ve İmar Uygulaması

6831 sayılı Orman Yasasının, 22.05.1987 tarih, 3373 sayılı Yasa ile de­ğişik 11’inci madde üçüncü fıkrası: “Kadastrosu yapılıp kesinleşen Devlete ait ormanlar, tapu dairelerince hiçbir harç, vergi ve resim alınmaksızın Ha­zine adına tescil olunur” hükmündedir.

Anayasa ile katı kurallarla güvece altına alınmış olan ormanların imar uygulamasına tabi tutulması, parçalara bölünmesi ve “arsa” vasfında yeni parsellerin oluşturulması mümkün değildir.

O nedenle de; uygulama sınırında orman bulunuyorsa; bu orman uygu­lama sahası dışında tutulur. Eğer orman küçük bir sahayı kapsıyorsa ve de tamamen uygulama sahası içerisinde kalıyorsa; o takdirde, orman olan bö­lüm, imara tabi toplam yüzölçüme dahil edilmez.

Yani, uygulama sahasının dış sınırı belirlendikten sonra, orman yüzöl­çümü düşülür ve umuma ayrılan tesisler için kesilecek DOP miktarı, geri kalan yüzölçüme göre hesaplanır.

Ayrıca, var olan bu ormanlık saha için diğer taşınmazlardan DOP ke­silmesi yoluna gidilmez.

Örneğin;

Uygulama sahasının toplam alanı 120 000 m2 dir. Bu uygulama saha­sında mevcut bulunan orman alanı 30 000 m2 dir. Bu uygulama sahası içeri­sinde umuma ait tesisler için ayrılacak toplam alanı ise 29 700 m2 dir.

DOP oranının hesabı şu şekilde yapılmalıdır. Önce toplam alandan or­manın alanı çıkarılmalı; (120 000 – 30 000 =) 90 000 m2. Daha sonra umuma ayrılan alan, kalan bu alana oranı bulunmalıdır. (29 700 / 90 000 = ) % 33.

Bu uygulama alanı için DOP oranı %33 olarak hesaplanmış olur.

DANIŞTAY Kararları ;

Özet: “Orman alanı olarak belirlenmiş yerlerin, inşaata elverişli imar parseli haline getirilmeyecek alanlar olması nedeniyle, parselasyon işlemine tabi tutulamazlar” (6.Dairesinin 16.03.2007 tarih, E.2005/28, K.2007/1673 sayılı kararı);

B – 2/B Sahasında İmar Uygulaması

2/B sahaları içerisinde imar uygulaması, uygulamada karşılaşılan örneklere göre şu şekilde olacaktır;

1 – 2/B Sahasında Kalan Tapulu Yerlerde İmar Uygulaması

Uygulamada; daha önce tapulanan ve imar uygulamasına tabi tutulan bazı yerlerin daha sonra orman ya da 2/B sahası içerisinde kaldığı örneklerle karşılaşılabilmektedir.

İmar parseli olmasına karşın halen 2/B sahasında kaldığı anlaşılan taşınmazların tapu kütüğü sayfasında da belirtme yapılması gerekir.

İşte bu konuya dair olan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bir talimatı şu şekildedir;

“a – Kayıtlarda ‘Hazine adına orman dışına çıkarılmıştır’ şeklinde be­lirtme bulunan taşınmaz malların durumunun 1996/4 sayılı genelgede (bu genelge yerine halen 2010/1 sayılı genelge yürürlüktedir.) belir­tildiği şekilde incelenerek, gerekiyorsa kayıtlarındaki belirtmelerin kaldırıl­ması,

b – Şayet, bu belirtmelerin kaldırılmasında yasal engel var ise, bu par­sellerden oluşacak imar parsellerine, belirtmelerin aynen aktarılması, icap eder. …..” (TKGM – Tas.İşl.Da.Bşk.lığının 19.07.1997 tarihli 128 – 3165 sayılı talimatı)

• Daha önce tapulandığı ve imar uygulamasına tabi tutulduğu halde orman haritasında kalan yerlerle ilgili yargı kararları ise imar uygulamasının yok hükmünde sayılması doğrultusundadır.

Nitekim YARGITAY 20.HD.nin (16.09.2004) tarih, E.2004/3252, K.2004/8517 sayılı kararı şu şekildedir; “….. İncelenen dosya kapsamına, kararın dayandığı gerekçeye ve çekişmeli taşınmazın kesinleşen 2/B madde kapsamında kaldığı, bu tür taşınmazların bu niteliğini sürdürdüğü sürece imar uygulamasına tabi tutulma işleminin yok hükmünde olacağı göz önünde bulundurularak Hazinenin kabulüne karar verilmesinde isabetsizlik bulunmadığı,…..”

O nedenle de; Genel Müdürlüğün talimatı 2/B sahalarında imar uygulaması yapılabileceğine değil, daha önce yapılmış hatanın telafisine dairdir.

PARSELASYONLA OLUŞAN OKUL, CAMİ ve KARAKOL YERLERİ İLE BAĞIŞLARIN TESCİLİ

Umumi hizmet alanlarından olup, imar uygulamalarında DOP kesintile­rinden oluşturulan okul, cami ve karakol da tescile tabidir.

Kesinleşen parselasyon plânlarında;

a) O k u l yerleri olarak ayrılan sahalar; Hazine adına tescil edilir. Tescilden sonra, belediye ve mücavir alan içinde özel idareye, dışında ise köy tüzel kişiliğine devredilir. (222 sayılı İLKÖĞRETİM VE EĞİTİM YASASI md: 65 ve TKGM–Tas.İşl.Da.Bşk.lığı çıkışlı 09.06.1962 tarihli ve 1367 nolu genelge.)

Tahsis, Milli Eğitim Bakanlığına yapılır. Ve kütük sayfasına, bu Bakanlığın izni olmadan satılamayacağı şeklinde şerh konur.

b) Karakol yerleri olarak ayrılan sahalar, yine Maliye Hazinesi adına tescil edilir.

(Merkez İnceleme Kurulunun 06.01.2000 tarih 30 sayılı kararında; DOP’dan karakol yeri olarak ayrılan taşınmaz malın kamu orta malları sici­line kaydedilmeden doğrudan doğruya – Hazine adına – tapu kütüğüne kay­dedilmesi, ancak oluşumuna ilişkin gerekli şerhlerin tapu kütüğünün ilgili sütunlarına düşülmesi gerektiğinin uygun olduğu belirtilmiştir.)

c) Cami alanı olarak ayrılan sahalar ise, Maliye Hazinesi adına tescil edildik­ten sonra Diyanet İşleri Başkanlığına tahsisleri sağlanır.

Konuyla ilgili olarak Bayındırlık ve İskân Bakanlığı, Teknik Araştırma ve Uygulama (TAU) Genel Müdürlüğünden görüşü de aynı doğrultudadır.

Buna göre;

3194 sayılı İmar Yasasının 18/3 ve “İmar Yasasının 18 inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esas Hak­kında Yönetmeliğin” 12 nci maddesi ile 4379 sayılı Yasa ve 3194 sayılı Ya­saya ek madde getiren 4380 sayılı Yasalar uyarınca, düzenleme ortaklık payından oluşan ve bahsi geçen yönetmelik kapsamında düzenleme sahası­nın umumi hizmetlerine ve bu hizmetlerle ilgili tesislere ayrılan ve tescilleri gereken cami ve karakol yerlerinin doğrudan Hazine adına tescil edilmesi gerekmekte olup, tescil sonucunda cami yerlerine ilişkin olarak Diyanet İş­leri Başkanlığına (Müftülük) bilgi verilmelidir. (TAU Gn.Md.nün 01.11.2000 tarihli ve 25444 sayılı görüş yazısı.)

• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün talimatları da aynı doğrultudadır. (TKGM–Tas.İşl.Da. Bşk. 18.06.2001 tarihli ve 2412 sayılı; 06.01.2003 tarihli ve 35 sayılı talimatları.)
• Tahsisisin yapılabilmesi için, tapu sicil müdürlüğüne, Hazine temsilcisinin başvurması ve bu yolda talebi olmalıdır.
• Tahsis işlemi, 492 sayılı Harçlar Yasasının 59/a maddesi gereğince harca tabi değildir.
• Bu yerlerin tescili için fiilen cami, karakol ya da okulun varlığı şart değildir. Plânda okul, cami ya da karakol yapılmak üzere yerinin ayrılmış olması tescil için yeterlidir.
• * *

d) Parselasyon Sahasında Yapılan Bağışların Tescili

Uygulama sahasında hesaplanan DOP’un %40’tan fazla olduğu durumlarda yapılacak bağışların tescili konusundaki tereddütler Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün talimatlarıyla giderilmeye çalışılmıştır.

Bu talimatların içeriği özetle şu şekildedir;

“….. Bilindiği üzere; belediye ve valilikçe düzenlemeye tabi tutulan alanlarda 3194 sayılı Yasanın 18/2 nci maddesi uyarınca %40’ı geçmeyen düzenleme ortaklık payı alınabileceği, umumi hizmetlere ayrılan yerlerin DOP miktarından fazla olması halinde eksik kalan miktarın belediye veya valilikçe kamulaştırma yolu ile tamamlanacağı aynı Yasanın 18/4 üncü maddesinde açıklanmıştır.

Anılan Yasanın 13 üncü maddesinin son fıkrasında ise, DOP üzerindeki miktarın mal sahiplerince ilgili idarelere bedelsiz olarak terk edilebileceği belirtilmiştir.

Buna göre; 3194 sayılı Yasanın 18 inci maddesi kapsamında yapılan imar uygulamalarında, ilgili idarece parsellerden kamulaştırma yapılamamış ya da maliklerce tapu sicil müdürlüğüne talepte bulunularak bedelsiz terk edilmemiş ise;

Bağışlamaya konu olacak kısımların yol, meydan, yeşil alan gibi yerlere rastlasa dahi, DOP üzerindeki bedelsiz terke konu olacak kısımların müstakil bir parsel (ya da parseller) numarası altında, imar plânındaki vasfı aynen yazılmak suretiyle, “Dağıtım Cetvellerinde” malikleri adına gösterilmesi ve tescillerin malikler adına yapılması,

Tescil sonrası maliklerinin talebi ile bağış yapılabileceği, bağışın yapılmasıyla da, bu kısımların Medeni Kanunun 999 uncu maddesi gereğince sicilden çıkarılması, gerekir.”

Kaynak:http://tapu-kadastro.net/

Hüseyin KOÇAK / Tapu ve Kadastro Başmüfettişi

Metin BEYAZ / Tapu ve Kadastro Başmüfettişi