Binalara Kot Verilmesine İlişkin Esaslar Ve Kademelendirme
MADDE 11 –(1) İmar planlarında aksine bir hüküm bulunmaması halinde yoldan kotlandırma esastır.
(2) Binalara kot verilirken binanın yola olan mesafesine bakılır. Yola olan mesafenin, bina köşe noktalarına göre farklılık gösterdiği hallerde binanın yola en yakın noktası esas alınır.
(3) Binanın yola olan mesafesi; 6.00 metreden az ise yoldan, 6.00 metre veya fazla ise tabii zeminden kot verilir.
(4) Birden fazla yola cephesi olan parsellerde yola olan mesafeler 6.00 metrenin altında ise daha yüksek kottaki yol esas alınır. Yola olan mesafelerden birinin 6.00 metrenin altında, diğerinin ise 6.00 metre veya üstünde olması halinde yakın mesafeli yol esas alınır.
(5) Yol kenarında en az 1.50 metre yükseklik ile başlayarak set teşkil eden parsellerde kot; ilgili idarenin imar birimince yapı adasının tamamının, civarın karakterine ve silüete etkisine göre etüt edilerek bu madde hükümleri çerçevesinde belirlenir.
(6) Bir parsele birden fazla bina yapılması halinde her bina müstakil değerlendirilerek bu madde hükümlerine uygun olarak kot verilir.
(7) Tabi zeminden kotlandırılan parsellerde; zemin kat taban kotunun tabi veya tesviye edilmiş zeminden en fazla 3.50 metre yükseldiği noktalarda 12. maddenin 4. 5. 6. 7. ve 8. fıkralarına göre kademelendirme yaptırılmasında ilgili idaresi yetkilidir.
(8) Viyadük, köprü gibi parsele giriş çıkış yapılamayan yerlerden, parklardan ve parsele bitişik olmayan yollardan binalara kot verilemez.
Yoldan kotlandırma
MADDE 12 – (1) Kot alınacak yolun yüksek tarafına rastlayan bina kenarı hizasındaki kaldırım üstünden kot verilir.
(2) Kaldırımı yapılmamış yollarda yol seviyesinin 0.18 metre üstünden kot verilir.
(3) Açılmamış veya kaplaması yapılmamış yollarda yol profili ile belirlenen kırmızı kotlar esas kabul edilir. Kırmızı kot tespiti, yapı ilgililerinin müracaatı üzerine 10 gün içerisinde ilgili idarece yapılır.
(4) Parselin kot aldığı yolun eğiminden dolayı zemin kat taban kotunun kot alınan noktaya göre en fazla 3.50 metre yükseldiği noktalarda bina üstten bir kat kademelendirilir. Her bir kademenin boyu 6.00 metreden aşağı olamaz.
(5) Kademelendirmede her kademe, cephe boyunca 6.00 metreden aşağı olamaz. Son kademenin 6.00 metreden az olması durumunda bir önceki kademe seviyesine uyulur.
(6) Yoldan kotlandırılan binalarda yoldan düşük olan parsellerin arka köşe noktalarının en düşük yol kotundan 3.50 metreden daha fazla kot farkı olması durumunda bina derinliği boyunca dördüncü ve beşinci fıkralardaki kademelendirme esaslarına göre kademelendirilir.
(7) Kademe boyunun yeterli gelmemesi sebebiyle kademe yapılması gerekli olmayan köşe başı veya iki yola cephesi bulunan parsellerdeki binalarda her halükarda en az 3.00 metre önce kademe yapılarak komşu parsel veya diğer sokak şartlarına uydurulacaktır.
(8) 30.00 metre ve altında olan bina cephe ve derinliklerinde, talep edilmesi halinde; bu maddedeki hükümlere göre yapılması gerekli olan kademe sayısı kadar ve her bir kademe boyu 3.00 metre olmak üzere, bina cephe ve derinlikleri ayrı ayrı değerlendirilerek binanın kademe yapılması gerekli olan cephelerinden geriye çekilmek suretiyle de kademe uygulaması yapılabilir.
Tabii zeminden kotlandırma
MADDE 13 – (1) Düz ya da yol kotuna nazaran tabii zemini alçalan parsellerde kot bina ön cephesi tabii zemin kotlarının aritmetik ortalaması alınarak bulunur.
(2) Yol kotuna nazaran tabii zemini yükselen parsellerde kot bina köşe kotlarının aritmetik ortalaması alınarak bulunur. Bina köşe kotlarının aritmetik ortalamasının yola göre 3.00 metreden yüksek olması durumunda, tabii zemin kotu, ilgili idarenin imar birimince yapı adasının tamamının bu madde hükümleri çerçevesinde etüt edilmesi ile belirlenir.
KADEMELENDİRMEDE DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR
1-Yoldan kotlandırılan binalarda yoldan düşük olan parsellerin arka köşe noktalarının en düşük yol kotundan -3.50 metreden daha az kot farkı olması durumunda çekme mesafeleri içinde kalan bina derinliği 12 metreden küçükse kademe yapılmaz,yada 12mt yi geçmesi durumunda 3 mt den az kademe olmamak şartıyla .tabii,tesviye edilmiş zemin üzerinden zemin kat tabanına kadar 3,50 mt. yükselen mesafe hizasında üstten bir kat kademelendirilir.Parsel eğimi zemin taban kotuna kadar olan kat yüksekliği 3.50 mt den az ise kademe yapılmaz.
2-Kademe yapılması ile ilgili İstanbul imar yönetmeliğinde net bir açıklama yok,tabii zeminden yükselen 3.50 mt.düşük kota göre yol kotuna göre mi? ,yada subasman kotu dahil 3,50 mt. alınarak mı? hesaplanacak belirsizlik var.Anlaşılan !!!!. yol kotuna göre en düşük tretuvar kotundan parsel arka köşe noktalarının -3,50 mt. ve daha fazla olması durumunda çekme mesafeleri içinde kalan bina parsel eğiminden zemin kat taban kotuna kadar olan mesafe 3,50 mt. ise kademe bu hizada üstten bir kat kademelendirilir.Aşağıda açıklanan şartlara göre 6 mt.de bir kademelendirme bina cephesi yada bina derinliğince yapılır.
Bina derinliği yada cephesi 12 mt. den küçükse kademe şartı aranmayacaktır.
Bina derinliği yada cephesi 12 mt. ise ( 9mt+3mt) 3 metresi kademe yapılacak
Bina derinliği yada cephesi 15 mt. ise ( 11.99mt+3mt) ve ( 9mt+3mt) şeklinde olabilir.
30.00 metre ve altında olan bina cephe ve derinliklerinde, talep edilmesi halinde; bu maddedeki hükümlere göre yapılması gerekli olan kademe sayısı kadar ve her bir kademe boyu 3.00 metre olmak üzere, bina cephe ve derinlikleri ayrı ayrı değerlendirilerek binanın kademe yapılması gerekli olan cephelerinden geriye çekilmek suretiyle de kademe uygulaması yapılabilir.
Kademe boyunun yeterli gelmemesi sebebiyle kademe yapılması gerekli olmayan köşe başı veya iki yola cephesi bulunan parsellerdeki binalarda her halükarda en az 3.00 metre önce kademe yapılarak komşu parsel veya diğer sokak şartlarına uydurulacaktır.
Bitişik veya blok nizam parsellerde ada içindeki istisnai derinlikteki bir parselde yapılacak binanın aynı sıradaki diğer bina derinliklerini aşması halinde ada içi boşluğu bölücü nitelikte yapılaşmaya izin verilemez.
Kademelendirme,sokak silueti dikkate alınarak çevreyle uyumu gözetilerek oluşturulmalı.Bunun için uygulama imar planlarının yükselti eğrilerinin yer aldığı halihazır haritaların üzerinden planda parsel cephe işaretlerinin konulmasında fayda vardır.
Her kademedeki bina bölümü +0.00 kotuna göre saçak seviyesini geçmemelidir.Kademelendirme üst katlarda yapılmalı,binanın taşıyıcı sisteminde zafiyede neden olmamalı.Bağımsız bölümlerde bu şartları görerek düzenlenmeli…?
İstanbul imar yönetmeliğinin kotlandırma,kademelendirme ve çatılar için çizim ve şekillere ait linke tıklayınız.
Kaynak:İstanbul imar yönetmeliği/ibb yayını