İmar ve Planlama İle İlgili Soru ve Cevaplar

Yoğunluk ve Kat Yüksekliği Artırımı İçin Plan Tadilatına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporlarının Hazırlanmasına İlişkin izlenecek yol nedir?

Mülga Afet İşleri Genel Müdürlüğü’nün 19.08.2008 gün ve 10337 sayılı genelgesinin yürürlük tarihinden önce onaylanan plana esas jeolojik-jeoteknik etüt raporlarında kütle hareketleri nedeniyle önlemli alan olarak belirlenen yerlerde yoğunluk ve kat yüksekliği arttırımına yönelik plan tadilatına esas jeolojik-jeoteknik etüt raporu gerekli olup,  bunun dışındaki durumlarda ise, plan veya rapor onay yetkisine sahip ilgili idarenin gerekçeli talebi (afet tehlikelerini ortaya koymak için ayrıntılı veri ve değerlendirme içermemesi halinde) olması halinde yoğunluk ve kat yüksekliği artışına yönelik plan tadilatına esas jeolojik-jeoteknik etüt raporu istenecektir.

Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği Geçici 6. maddesi kapsamında, 01/06/2013 tarihinden önce yürürlükte olan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin tercih edilmesi mümkün müdür ?

Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin Geçici 6. Maddesi kapsamında, ilgili Belediye İmar Yönetmeliğinin bulunmaması halinde,01/06/2013 tarihinden önce yürürlükte olan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği ya da Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğinden, ancak 01/06/2013 tarihinden önce Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği ya da Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğine göre uygulama yapılacağına ilişkin bir meclis kararı alınmış olması kaydıyla tercih yapılabilir.

SORU:   Bir belediye, belediye sınırları dışında imar planı yapabilir mi? Yaparsa ve uygulamalar yapılırsa ne olur?

CEVAP: Bir belediyenin, belediye ve mücavir alan sınırları dışında imar planı hazırlayıp onaylaması mümkün değildir. Belediye ve mücavir alan sınırları dışında bu görev ve yetki 5302 sayılı Kanun ile İl Özel İdarelerine verilmiştir. Böyle bir imar planı onaylanması ve buna göre imar uygulaması yapılması durumunda o imar planının ve buna göre düzenlenen ruhsatlar hukuken yok sayılacağından düzenleyen idarece derhal iptali gerekmektedir. Bu tür işlemlerin yetki yönünden geçerliliği bulunmamaktadır.

SORU:   Mevzi imar planı onay mercii neresidir?

CEVAP: Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğinin 3. maddesinin 4. fıkrasında mevzii imar planının; mevcut planların yerleşmiş nüfusa yetersiz kalması veya yeni yerleşim alanlarının kullanıma açılması gereğinin ve sınırlarının ilgili idarece belirlenmesi halinde, bu Yönetmeliğin plan yapım kurallarına uyulmak üzere yapımı mümkün olan, yürürlükteki her tür ve ölçekteki plan sınırları dışında, planla bütünleşmeyen konumdaki, sosyal ve teknik altyapı ihtiyaçlarını kendi bünyesinde sağlayan, raporuyla bir bütün olan imar planı olduğu hüküm altına alınmıştır. Söz konusu madde hükmünde geçen ilgili idare ise, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, dışında ise il özel idareleridir. 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanununa göre belediye ve mücavir alan sınırları dışında imar planı ile mevzii imar planların yapılması, yaptırılması, onayı il özel idarelerin yetkisine verilmiştir.

SORU:   Nazım imar planı olmadan uygulama imar planı yapılmaması hükmü mevzii imar planları için de geçerli midir?

CEVAP: Mevzii imar planı adından da anlaşılacağı üzere bir imar planı türüdür. Bu bağlamda, imar planları yapımı için geçerli olan tüm sürecin izlenip, yöntemlerin uygulanması zorunludur. Bu nedenle mevzii imar planı yapılırken bir alanda önce 1/5.000 ölçekli mevzii imar planı yapılması, bu planlara uygun olarak 1/1000 ölçekli, uygulama ölçeğinde mevzii imar planı yapılması gerekir. 3194 sayılı İmar Kanununun tanımlar başlıklı 5. maddesine göre uygulama imar planının nazım imar planı esaslarına göre yapılması gerektiğinden, uygulama ölçeğinde mevzii imar planı yapılmadan önce nazım ölçeğinde mevzii imar planlarının yapılması zorunludur. Planın İmar Kanununun 7. maddesi kapsamında mevzi olarak yapılması, mevzi imar planının nazım ve uygulama etaplarından oluşmayacağı anlamına gelmemektedir.

 

SORU:   İmar planı plan notlarının mevzuata veya yönetmeliğe aykırı olması ve aykırı plan notlarına göre uygulama yapılması durumunda ne yapılmalıdır?

CEVAP: Plan notları,  plan kararlarını açık ve anlaşılabilir kılmak, plan üzerinde ve plan lejantlarında ifade edilemeyen noktaları açıklamak amacı ile plan paftaları üzerinde yer alan ve imar planı gibi kesin ve yürütülmesi zorunlu bir düzenleyici işlem olan notlardır İmar planı ve plan notlarının, planlama tekniklerine, şehircilik esaslarına, kamu yararına ve 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili Yönetmeliklerine aykırı olması mümkün değildir. İlgili idare meclisi tarafından mevzuata aykırı şekilde imar planı onaylanmış ise bu planın yeniden gözden geçirilmesi ve ilgili mevzuata uygun hale getirilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde telafisi mümkün olmayacak sonuçlar doğuracağından mevzuata aykırılığı tespit edilen planlara göre uygulama yapılmaması gerekmektedir. Ayrıca ilgili mevzuata aykırı olan planları hazırlayanların ve onaylayanların bu işlemlerde sorumlulukları olduğu da unutulmamalıdır. Planların mevzuata uygun olarak hazırlanması zorunludur. Planların mevzuata aykırı kısımlarının uygulama kabiliyeti de bulunmamaktadır. Plan yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelikte ve İmar Yönetmeliklerinde planların hangi kararlarının öncelikli olduğu açıkça belirtilmektedir.

İmar planına dava açma süresi geçmişse ve yerel bir mahkemeye dava açılmış ise yerel mahkeme de davayı görüşmeye başlamışsa bunun sonucu ne olur?

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 7. maddesinin 4. fıkrasında; “ilanı gereken düzenleyici işlemlerde dava süresi, ilan tarihini izleyen günden itibaren başlar. Ancak bu işlemlerin uygulanması üzerine ilgililer, düzenleyici işlem veya uygulanan işlem yahut her ikisi aleyhine birden dava açabilirler. Düzenleyici işlemin iptal edilmemiş olması bu düzenlemeye dayalı işlemin iptaline engel olmaz.” kuralı yer almıştır.

İmar planlarına dava açılma süresi planlar onaylandıktan sonra 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununa göre 60 gündür. Bu süre imar planına yapılan itirazlara cevap verilmemesi durumunda değişmektedir. Plana itiraz edildi ve idare itiraza cevap vermedi ise, aradan geçen 60 gün süre sonunda idarenin cevabı ret olarak kabul edilmekte ve dava açma bu tarihten sonra başlamaktadır. İdare mahkemesi açılan davayı yetki, şekil, sebep, konu, maksat açılarından incelemektedir. Bu kapsamda süre açısından da mahkeme dava konusunu incelemekte ve kararını vermektedir. Mahkemenin planı iptal ettiği veya yürürlüğünü durdurduğu tarihe kadar plan uygulanmaya devam edecektir, iptal kararı sonrasında idarenin iptal kararına göre planları revize etmesi ve revizyon sonrasında tazminlerin gündeme gelmesi söz konusudur. Zararın, neden olan ilgililerine rücu edilmesi mevzuat gereğidir. Bu nedenle planların mevzuata şehircilik ilkelerine planlama esaslarına uygun ve katılımcı yöntemlerle hazırlanmasında fayda görülmektedir. Ayrıca planlama alanındaki mevcut dokunun ve yapıların irdelenmesinde ve dikkate alınmasında fayda görülmektedir.

SORU:   İmar planlarında ticari alan oluşturulmasında ne gibi bir süreç izlenmeli?

CEVAP: İmar planları şehircilik ilkeleri, planlama esaslarına, kamu yararına ve ilgili mevzuata göre hazırlanmaktadır. İmar planları varsa üst ölçekli planlara uygun olmak zorundadır. Planlar hazırlanırken Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelik hükümlerine göre kurumlardan görüşler alınmalı, gerekli inceleme, araştırmalar yapılarak plan kararları oluşturulmalı ve tasarım yapılmalıdır. Bu süreçte nüfusun gerektirdiği ticaret alanları da planlarda oluşturulmalıdır. Ticaret alanlarının yer seçimi, erişebilirlik, ulaşım, hizmet ettiği bölge, diğer merkez ve alt merkezlerle ilişkisi, niteliği, arsanın büyüklüğü, hitap ettiği gelir grubu, kent ve çevresine etkileri, çevresindeki kullanımlar ve toprağın koruma ve kullanma dengesini en rasyonel biçimde sağlama gibi unsurlara göre yapılır.

SORU:   İmar planında sanayi bölgesi olarak yer alan bölgede yapılan düzensiz ve çarpık yerleşim alanları hakkında ne tür işlemler yapılmalıdır?

CEVAP: Bilindiği üzere organize sanayi bölgelerinin yer seçimi 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanununa ve ilgili yönetmeliklerine göre yapılmaktadır. Bu alanlarda yapılacak imar planlarında yetkili olan idare ile plan yapımına ait süreç ve esaslar da anılan Kanun ve uygulama yönetmeliğinde belirlenmiştir. Bu alanlarda yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgeleri organize sanayi bölgesi tüzel kişilikleri tarafından verilmektedir. Ancak Kanun verilen ruhsatların imar mevzuatına, imar planına, ruhsat ve eklerine aykırı olması durumunda yapılması gereken yasal işlemlere ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır. Bu nedenle söz konusu mevzuata, ruhsat ve eklerine aykırı yapılarla ilgili olarak 3194 sayılı İmar Kanunun 32. ve 42. maddelerinin belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye, dışında il özel idaresi tarafından uygulanması gerekir. İlgili idarelerin bu işlemleri yerine getirmesi içinde yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni ile diğer yapım süreçleri hususlarında bilgilendirilmesi gerekir.

Özellikle kırsal alanlarda yapılan çalışmalarda büyük sorunlar çıkmaktadır. Afetten dolayı ya da iskândan dolayı hak sahibi olan aileler için yapılan yeni yerleşim yerlerinde yer sorunu ortaya çıkmaktadır. Konut yapılacak arazi bulunamamaktadır. Durum böyleyken, Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelikte geçen sosyal tesis alanlarının asgari oranları çok yüksektir. Bununla ilgili insiyatif kullanmak mümkün değil mi? Ya da yeni bir genelge veya yönetmelikle değişiklik yapılamaz mı?

Bilindiği üzere Bakanlığımızca Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin 27. maddesi 4. bendine “(Değişik: 08.07.2005/25869 R.G.) Afetzede yerleşim alanlarının imar planlarında yapılacak değişikliklerde yeni bir kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanı ayrılması halinde, (2) numaralı bentteki şartlar ve bu Yönetmeliğe ekli EK-1a, EK-1b, EK-1c, EK-1d ve EK-1e işaretli tablolarda belirtilen asgari alan büyüklükleri şartı aranmaz.” hükmü getirilmişti. Ancak anılan hüküm Danıştay 6. Dairesinin 17.01.2007 günlü E: 2005/5257, K: 2007/99 ve E:2005/5258, K: 2007/98 sayılı kararları ile iptal edilmiş olduğundan, afetzede yerleşim alanlarına yönelik planlarda da Yönetmeliklerde yer alan standartlara ve alan büyüklüklerine uyulması zorunludur.

SORU:   İmar planı değişikliklerinde belediye meclis kararlarının içeriği nasıl olmalıdır?

CEVAP: Belediye meclis kararlarında imar planı değişikliklerine ilişkin açıklayıcı bilgilerin, gerekçelerin ve imar komisyonu raporunun olması gerekir. Birçok belediye meclisince açıklayıcı bilgiler olmadığından plan değişikliğinin nerede hangi amaçla yapıldığı, değişikliğin son plan değişikliği olup olmadığı bile anlaşılamamaktadır. Bu nedenle plan değişikliği yapılacak alana ve parsele ilişkin bilgilerin, plan değişikliliği yapılmadan önceki plan kararları ve onama tarihleri, plan değişikliğinin amacı ve hedefleri, gerekçeleri açıklayıcı bir biçimde belediye meclis kararlarında yer alması gerekir.

SORU:   İmar komisyonundan geçmeyen plan tadilatı teklifleri meclis gündemine getirilebilir mi?

CEVAP: Belediye Meclisi Çalışma Yönetmeliğinin İhtisas Komisyonlarının oluşumu başlıklı 21. maddesinin 5. ve 6. fıkralarında; imar ve bütçeye ilişkin konular hakkında meclis tarafından karar alınmadan önce ilgili komisyonlarda görüşülmesinin zorunlu olduğu, İhtisas komisyonları toplantılarını, meclisin toplantı süresinde veya müteakip günlerde yapacağı, İmar ve bayındırlık komisyonunun en fazla on iş günü, diğer komisyonların ise beş iş günü toplanarak kendisine havale edilen işleri sonuçlandıracağı ve raporunu meclise sunacağı ve Raporun Kanunda öngörülen sürenin sonunda meclise sunulmaması halinde, konunun meclis başkanı tarafından doğrudan gündeme alınacağı hükme bağlanmıştır.

Buna göre bir imar planı değişiklik teklifinin imar komisyonunda görüşülerek rapor hazırlanması ve meclise sunulması zorunludur. Plan değişiklikleri ile ilgili imar komisyon raporunun mutlaka hazırlanması gerekmekle birlikte söz konusu değişiklik ile ilgili nihai kararı belediye meclisi vermektedir. İmar komisyonunda plan tadilatına ilişkin olumsuz bir rapor düzenlense de raporun belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye meclisine sunulması gerekir. Belediye meclisince karar altına alınan, onaylanan plan tadilatların ilgili yasalara, yönetmeliklere ve mevzuata uygun olması zorunludur. Aksi durumda mevzuata aykırı plan tadilatına onay veren belediye meclis üyelerinin yasal sorumlulukları bulunmaktadır.

SORU:   İmar planları üzerinde resmi kurum alanları olarak ayrılan alanlar kaç yıl yapılmadığı zaman değiştirilebilir? (okul alanları, yeşil alan, park, pazar yerleri vs.)

CEVAP: 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre imar planları onaylandıktan ve planlar yürürlüğe girdikten sonra 3 ay içinde bu planları tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarının hazırlanması gerekir. İmar programında parselasyon planların yapılma süresi ile kamulaştırılacak alanların ne zaman kamulaştırılması gereğinin belirlenmesi gerekir. Ayrıca bu amaçla ödenekte ayrılması gerekir. İmar Kanununun 18. maddesi kapsamında kalan Milli Eğitim Bakanlığına ait ilköğretim ve orta öğretim kurumları, park alanı, yeşil alan, yol, otopark, ibadet yeri, meydan, çocuk bahçesi, karakol alanlarının düzenleme ortaklık payından karşılanması gerekir. Bunun dışında kalan sağlık alanı gibi diğer alanların kamulaştırılması gerekmektedir. Kamulaştırmanın da ilk beş yıllık imar programına alınması ancak bu sürede gerçekleşememesi durumunda öncelikle ikinci beş yıllık imar programına alınarak kamulaştırma ile ilgili gerekli yasal işlemlerin yapılması zorunludur. Ancak, İmar Kanununda düzenlenen en uzun süre 5 yıldır. Bu süreden fazla özel mülke konu taşınmazın emsallerine göre kısıtlı tutulmasına özen gösterilmesi gerekmektedir.

Anayasa Mahkemesi 29.12.1999 tarihli ve 1999/51 sayılı kararında mülk sahiplerinin süresiz olarak mağdur edilmemesi yönünde karar vermiş ve yine Anayasa Mahkemesi, 29.12.1999 gün ve 1999/33 E.1999/51 K. Sayılı kararı ile mülkiyet hakkini engellediği gerekçesiyle ve Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinin 23.9.1981 günlü Sporrong ve Lonnroth kararını da gerekçe göstererek 3194 sayılı İmar Kanununun 13. maddesinin 1. ve 3. fıkralarını yürürlükten kaldırmıştır. Ancak bu tür alanlarda kamulaştırma işlemlerinin imar programında belirtilen süreler dâhilinde yapılamaması, doğrudan plan değişikliğini gündeme getirmemektedir.

SORU:   Planda “Eğitim” kullanım kararı getirilen yerler Milli Eğitim Müdürlüğü’nün uygun görüş vermesi halinde plan tadilatı ile kaldırılabilir mi?

CEVAP: Eğitim alanının kaldırılarak farklı bir kullanıma tahsis edilmesine ilişkin plan tadilatı için zorunluluk bulunması ve yatırımı gerçekleştirecek Milli Eğitim Bakanlığı’nın uygun görüşünün alınması ve ilgili idare tarafından, tesisin hizmet götürdüğü bölge içinde ihtiyacı karşılamaya yönelik eşdeğer bir alan ayrılması gerekmektedir. Planda “eğitim” kullanım kararının değiştirilmesi, Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin 27. maddesi ile Yönetmeliğin eki listede belirtilen asgari alan standartlarına da uyulması koşullarının sağlanması ile mümkündür.

Talebin bu çerçevede, bugün veya gelecekte bölgenin eğitim alanına ihtiyacı olup olmadığının, ayrılan parselin konumunun gürültü, trafik, yeşil alan, oyun bahçesi, güvenlik ve yürüme mesafesinde erişilebilirlilik vb. faktörler açısından, eğitimin sağlıklı bir şekilde sürdürülmesine imkân tanıyıp tanımadığının incelenmesi suretiyle şehircilik ve planlama ilkeleri ile kamu yararına uygunluğu çerçevesinde değerlendirilmesi gerekmektedir.

İmar planlarında “eğitim” alanları için bölgenin ihtiyacına göre nüfus projeksiyonu dâhilinde en uygun alanda yer seçimi yapılmaktadır. Örneğin, ilköğretim alanlarının belirlenmesinde yürüme mesafeleri ile diğer hususlar dikkate alınmalıdır. Konuya sadece kamulaştırma bedeli açısından bakılmaması ve bölgenin eğitim açısından bu tür bir alana gereksinimi bulunup bulunmadığının irdelenmesi gerekmektedir. Eğitim alanları İmar Kanununun 18. maddesinde değişiklik yapılmadan önce kamu ortaklık payından elde edildiğinden, mülk sahiplerinin de süresiz olarak mağdur edilmemesi gerekir.

SORU:   Ticari alanlarda zemin katlarda asma kat düzenlenirken ayrıca imar planı üzerinde herhangi bir değişiklik yapmak gerekiyor mu?

CEVAP: İmar planlarında “ticaret” kullanımda kalan alanlarda zemin katlarda yapılacak asma katlara ilişkin bir hüküm yer almasına gerek bulunmamaktadır. Asma katın Ruhsat eki mimari projede gösterilmesi gerekmektedir. Zemin katlarda yapılacak asma katların oluşturulmasında Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği hükümlerine uyulması gerekmektedir. Ancak Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin tanımlarına aykırı olmamak kaydıyla imar planlarında ticaret kullanımında kalan alanlarda zemin katlarda yapılacak asma katlara ilişkin plan kararları varsa, plan kararlarına uyulması zorunludur.

SORU:   Bir parselde 2 blok inşaat yapılacaktır. Aynı parselde imar planında biri A–5 biri A–3 olan iki yapılaşma koşulu belirlenmiştir. Buna göre blokların kat adedi kaç olacaktır?

CEVAP: Aynı parselde iki farklı yapılaşma kuralı belirlenememektedir. Uygulama imar planlarında parsel veya adalarda farklı yapılaşma koşulunun getirilmesi gerekir. Bazı uygulama imar planlarında farklı yapılaşma koşulu ifraz hattı ile ayrılmıştır. Uygulama aşamasında farklı yapılaşma koşulu taşıyan parsellerin ifraz edilmemesi gerekir. Bazı uygulama imar planlarında ise ana yola cepheli parsellere farklı yapılaşma ve kullanma kararı getirilmiş olabilir. Eğer bir parselde iki farklı yapılaşma kuralı belirleyen bir plan onaylanmış ise bu planın Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelik hükümleri uyarınca düzeltilmesi gerekmektedir. Plan kararı ile bloklar belirlenmek suretiyle özel olarak tasarlanan alanlar bu kuralın dışındadır.

SORU:   Planlarda A–2; B–2 veya S–2 olarak yazılan ve başka bir işaret bulunmayan yapılaşma koşulu verilmesi halinde “TAKS %40’ı aşamaz maddesi”, plan notlarında “mevcut dokudaki çekme mesafeleri ile TAKS değerlerini saptamaya belediyesi yetkilidir” notu ile aşılmaktadır. Bu durumda TAKS %60 kadar artırılabilir mi?

CEVAP: Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin 2. maddesinde, tanımlar ve ruhsata ilişkin hükümler hariç, bu Yönetmelikte yer alan diğer hususların, imar planlarında aksine bir açıklama bulunmadığı takdirde uygulanacağı belirtilmektedir. Aynı Yönetmeliğin “taban alanı kat sayısı” başlıklı 26. maddesinde “blok veya ayrık yapı nizamına tabi olan ve imar planı ile ölçü ve emsal verilmemiş yerlerde taban alanı kat sayısı %40’ı hiçbir şekilde geçemez.” hükmü yer almaktadır. Bu hüküm uyarınca planlarda, taban alanı kat sayısına ilişkin bir hüküm yoksa Yönetmeliğin 26. madde hükümlerinin uygulanması gerekir. 3194 sayılı İmar Kanununun 5 ve 8. maddesi ile Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin 3. maddesinde uygulama imar planı tanımı yapılmış ve uygulama imar planında yapılara ilişkin yoğunluk kararların bu planlarda belirlenmesi öngörülmüştür.

Kanunla açıkça verilen bir yetkinin devredilmesi söz konusu olmayıp uygulamaların eksik bırakılan hükümler açısından yönetmelik hükümlerine göre gerçekleştirilmesi gerekir.

Uygulama imar planındaki yapılaşmaya ilişkin kararların üst ölçekli nazım imar planında belirlenen genel yoğunluk kararlarına uygun olması gerekir. Ayrıca yapılaşma kararı ile yapıların çevresi ile uyumu sağlanmakta, geleceğe yönelik olarak ada bazında oluşacak yapı dokusuna ilişkin kararlar verilmektedir. Bu tür teknik kararların imar planlarında verilmeyerek mevcut yapılaşmaya bırakılması yapılaşmada kaosa ve düzensizliklere yol açabileceği gibi İmar Kanunundaki tanımada aykırı olacaktır. Bu tür kararların belediyeye bırakılması, keyfiyete neden olacak ve ileride sorunlara yol açacak, belli ilke ve esaslara göre karar verilmesini ortadan kaldıracaktır. Yapı nizamları, imar yönetmeliklerinde belirlenmiş olup uygulama imar planında yeni bir nizam yaratılarak uygulamaların güçleştirilmesinden kaçınılması gerekir.

SORU:   A-3 nizamı belirtilen alanlarda yan bahçe mesafeleri bırakılması zorunlu ise nizamlar neden A-3 (5,3) şeklinde yapılmamaktadır? Bunun özel bir nedeni var mıdır?

CEVAP: Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin 2. Maddesinde, tanımlar ve ruhsata ilişkin hükümler hariç, bu Yönetmelikte yer alan diğer hususlar, imar planlarında aksine bir açıklama bulunmadığı takdirde uygulanmaktadır. Yapılaşma ile ilgili olarak imar planında yan bahçe ve arka bahçe mesafelerine ilişkin bir yapılaşma koşulu getirilmemiş ise, Tip İmar Yönetmeliğinde belirtilen yan ve arka bahçe mesafelerine uygun olarak yapılaşmanın öngörülmesi gerekmektedir. İmar planında mesafelere ilişkin hüküm varsa imar planı kararlarının uygulanması gerekmektedir. 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre uygulama imar planlarında yapılaşma ile ilgili gerekli hususların bu planda yer alması gerekmektedir. Ayrıca Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin ekinde yer alan “Lejant”ta planlarda yapılaşma koşulları belirlenirken sadece nizam ve kat alanları değil, ön bahçe ve yan bahçe mesafelerinin de belirlenmesi gerektiği hususu bulunmaktadır. Ancak bazı planlar yapılırken mesafeler belirtilememekte ve yanlış uygulamalara neden olunmaktadır. Plan müelliflerinin İmar Kanununa ve yönetmeliklerine uyması gerektiği gibi planların belirsiz yapılaşma kurallarına açık olmaması gerekir. Bu ve benzeri uygulamalar plan müelliflerin yapılaşma dokusunu imar planı ile belirlememesinden kaynaklanmaktadır.

SORU:   İmar planında kat artırımı yapılması için yerine getirilmesi gereken koşullar nelerdir?

CEVAP: İmar planları, alanın nüfus projeksiyonu yapıldıktan ve konut alanları, kentsel sosyal ve teknik altyapı alanları, belirlendikten sonra uygulamaya geçecek olan notuyla bütün belgelerdir.

Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin 16. maddesinde; hazırlanacak her ölçekteki imar planlarının yapım ve değişikliklerinde planlanan beldenin ve bölgenin şartları ile gelecekteki gereksinimleri göz önünde tutularak sosyal ve teknik donatı alanlarında Ek-1 deki tabloda belirtilen asgari standartlara uyulacağı hüküm altına alınmıştır.

Bu kapsamda imar planında kat artırımı yapılması plan değişikliği ile mümkün olup, kat artırımı aynı zamanda emsal artışına neden oluyorsa söz konusu alanda, kat artırımı sonucu oluşacak nüfus yoğunluğunun ihtiyacına cevap verecek sosyal ve teknik donatı alanlarının ayrılması zorunludur. Kat artırımı, yoğunluk artırsın yada artırmasın öncelikle anılan Yönetmeliğin 28. madde hükümlerinin uygulanması ve yönetmelikteki formülün irdelenmesi gerekir. Ayrıca tüm yapı yaklaşma mesafelerinin, doğal aydınlatmadan maksimum faydalanılması, enerjinin verimli kullanılması, afet anındaki etkileri gibi kriterler de dikkate alınarak yeniden irdelenmesi zorunludur.

Ayrıca plan değişikliği talebe göre değil, kamu yararının zorunlu kılması halinde, yapılan ayrıntılı incelemelere, bölgenin koşullarına, yörenin şartlarına, gelecek öngörülerine, planlama esaslarına, şehircilik ilkelerine göre yapılmalıdır. Bunun yanı sıra kat artırımının can ve mal güvenliği açısından getirdiği sorunlarında dikkate alınması, jeolojik-jeoteknik ve diğer bilimsel etütler yapılması, Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında yönetmeliklere de uygun olması zorunludur.

SORU:   Planlı alanlarda kat artırımı yapıldığında gerekli yeşil alan + otopark gibi alanlar için kent kıyısında yer verilirse mevzuata uygun olur mu?

CEVAP: İmar planı değişikliklerinde; Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin İmar Planı Değişikliklerinde Uyulması Gereken Esaslar başlıklı Üçüncü Bölüm hükümlerine uyulması zorunludur. Yönetmeliğin 28. maddesine göre imar planında verilmiş olan inşaat emsalinin, kat adedinin, ifraz şartlarının değiştirilmesi sonucu nüfus yoğunluğunun artırılmasına dair imar planı değişikliklerinde artan nüfusun ihtiyacı olan sosyal ve teknik altyapı alanları Yönetmeliğin EK–1 de belirtilen standartlarına uygun olarak plan değişikliğine konu alana hizmet vermek üzere ayrılması gerekir. Planlı alanda planlama esaslarına, şehircilik ilkelerine, kamu yararına uygun ve güvenliği sağlayan kat artırımına yönelik bir plan değişikliğinde öncelikle yeşil alan, otopark gibi kullanımların o alanda artan nüfusun ihtiyaçlarına yönelik olması beklenmektedir. Bu nedenle yeni kullanım alanlarının o alanın ihtiyaçlarını giderecek bir mesafede olmalıdır. Bu mesafe sahil şeridi içinde ise bir sorun bulunmamaktadır.  Ancak amaç, arazi ve arsa düzenlemesi yapılmaksızın sadece standardı sağlamak ise bu anılan Yönetmelik hükümlerine ve planlama esaslarına uygun olmayacaktır.

SORU:   İmar planlarında konut alanı kullanım kararı getirilmesi için,  imara uygun yapılan yerleşim alanlarında hâlihazır haritalara göre imar planı yapılabilir mi? Yapılabiliyorsa ne gibi çalışmalar yapılmalı?

CEVAP: İmar planların Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelik hükümlerine göre yapılmalıdır. İmar planı yapılırken anılan Yönetmeliğin 14. maddesi uyarınca ilgili kurum ve kuruluşların görüşlerinin alınması gerekir. Ayrıca alana ilişkin jeolojk-jeoteknik etütlerinde yapılarak, onaylanması ve bu etütlere göre plan kararlarının alınması gerekir. Planlar güncel hâlihazır haritalar üzerine yapılmak durumundadır. Plan herhangi bir dönüşümü gerektirmiyorsa, mevcut yapılar için yeni kamulaştırma bedeli öngörülmeyeceğinden, plan bütünlüğünü bozmadan ve fonksiyonel ilişkileri zorlamadan güncel halihazır haritalar üzerine işaretlenmiş olan yapıların dikkate alınmasının fayda sağlayacağı değerlendirilmektedir. Mevcut yapılar, mevzuata, ruhsat ve eklerine uygun yapıldı ise bu yapıların plan yapımı aşamasında göz önünde bulundurulabilir. Bu yapılar kurum ve kuruluşlardan alınan bilgi ve belgeler ile jeolojik-jeoteknik etütler ve planlama esasları kapsamında bir bütün olarak, plan bütünü ve çevresi ile birlikte değerlendirilir. Yapılan değerlendirmelere göre alanın ve yapıların özelliğine göre yapılar korunacağı gibi iyileştirilmesi veya tasfiyesi de gündeme gelebilir.

SORU:   İmar planımız 1998 yılında İller Bankası tarafından yapılmıştır. Ancak 2007 yılında yapılan ilave imar planına yapılan itirazlar sonucu idare mahkemesince iptal edildi. Yeni yapacağımız imar planı için Tarım ve Köyişleri Bakanlığından uygun görüş alınması gerekli mi?

CEVAP: Her tür ve ölçekteki planların Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin 14. maddesi hükümlerine uygun olarak kurum ve kuruluşların görüşlerinin alınması, gerekli araştırma ve incelemelerin yapılması gerekir. Bilindiği üzere İmar Kanununa 8. madde (c) bendi 19.07.2005 tarihli ve 25880 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Kanun ile eklenmiş ve anılan hüküm “Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda belirtilen izinler alınmadan tarımsal amaç dışında kullanılmak üzere planlanamaz” şeklinde düzenlenmiştir. Bu hükümden de anlaşılacağı üzere plan yapımında Tarım ve Köyişleri Bakanlığı’nın görüşünün alınması gerekir. 2007 yılında idare mahkemesi tarafından iptal edilen söz konusu planın iptal gerekçelerinin öncelikle irdelenmesi ve buna göre planların yeniden hazırlanması gerekir. İptal edilen plan 1998 yılında yapıldı ise, aradan geçen süre içinde toprak koruma ve arazi kullanımında yeni düzenlemeler yapıldığından, ayrıca ilgili Bakanlığın yeni projeleri gündeme gelebileceğinden Tarım ve Köyişleri Bakanlığından görüş alınmasında yarar görülmektedir.

SORU:   İmar adasında serbest olarak belirlenen adalarda daha önce yapılan iki değişik yapı mevcut. Birinde normal çekme mesafeleri uygulanmış diğerinde ise uygulanmamış. Hangi yapılaşma koşuluna uyulması gerekir?

CEVAP: İmar mevzuatında serbest yapı nizamına dair bir tanım bulunmamaktadır. Serbest yapı nizamı şeklinde belirlenen yapılaşma koşulu imar uygulamalarında sorunlara yol açmakta, keyfiliği getirmektedir. Bu nedenle 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili Yönetmeliklerinde belirlenen ayrık nizam, blok nizam, bitişik nizam olarak alanın özelliğine göre bir yapılaşma biçiminin tanımlanması ve bir düzen getirmesi imar planlarından beklenmektedir. Bunun dışında kuralları konulmamış serbest nizam tanımı belirsizliklere yol açmakta ve geçerliliği tartışılmaktadır.

Ayrıca imar planı ve plan notlarında yapılaşmaya, çekme mesafelerine ilişkin ölçüleri açıkça belirlenmiş bir hüküm bulunması durumunda plan notları geçerlidir. Planda parsele ilişkin çekme mesafelerinin olmaması durumunda Planı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği hükümleri uygulanmaktadır. Bu durumda mevzuata, imar planına aykırı olan mevcut yapılaşmaların emsal teşkil etmesi mümkün değildir. Ancak plan notlarının parsele özel hüküm taşımaması ve genellik arz etmesi zorunludur.

SORU:   İmar planında yeşil alan olarak belirlenmiş bir arsanın belediye meclisinin alacağı bir kararla konut veya iş merkezi yapılabilecek bir alana dönüştürülebilir mi? Meclis kararıyla yol olan yerlerde plan tadilatı yapılabilir mi? Plan tadilatı yapılacak yerlerin Belediye Meclisince onaylanması gerekiyor mu?

CEVAP: Arazi kullanım kararları ve yapılaşma şartları, 3194 sayılı İmar Kanunu ve Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelik hükümlerine uygun olarak hazırlanmış ve belediye meclisince onanmış imar planları ile belirlenmek durumundadır. Plan değişikliklerinde yoğunluğun gerektirdiği her türlü teknik ve sosyal donatı alanlarının, standartlar doğrultusunda ayrılması zorunludur. Mevcut ya da önerilen yapı adaları, yapı adalarının kullanım kararları, yapıların ve parsellerin konumu ve durumu, idare ya da idare meclisinin kararına göre değil, 3194 sayılı İmar Kanunu, Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelik ve diğer mevzuat hükümlerine uygun olarak bir plan müellifi tarafından hazırlanan ve idare meclisince onaylanarak askı süreci sonrasında kesinleşen plan hükümleri ile belirlenmek zorundadır.

Bu çerçevede belediye meclislerinin plan müellifi yerine geçmemesi gerekir. Planların bu konuda uzman olan ve gerekli eğitimi alan müellifler tarafından bilimsel ve teknik araştırmalara göre hazırlanmalıdır. Planlar, şehircilik ilkeleri, planlama esasları,  kamu yararı ve ilgili mevzuata uygun olarak, plan müellifine özgülenen tasarım anlayışı ile hazırlandıktan sonra, karar alınmak üzere belediye meclisine gönderilmelidir. Belediye meclisleri onay organıdır. Meclislerin bu planlarda değişiklik öngörmesi halinde plan müellifi öngörüleri ayrıca değerlendirmek durumundadır.

SORU:   Yeşil alanın konut alanına çevrilmesi neticesinde kaybolan yeşil alanın miktarı kadar, o adadaki başka bir alanının yeşil alana ayrılması (özellikle hazine arazisi veya herhangi bir şahsa ait) o yeşil alanın konut alanına çevrilmesindeki rantı karşılayabilir mi?

CEVAP: Bir alanda yer alan sosyal ve teknik altyapı alanları o bölgenin nüfus ihtiyaçlarına göre belirlenir ve hazırlanacak imar planında ihtiyaca uygun şekil ve büyüklüklerde uygulanır. Eğitim ve sağlık gibi ilgili idare dışında kamu kurum ve kuruluşlarınca yatırımı gerçekleştirilecek tesisler için yapılacak değişiklik ve ilavelerde öncelikle bu kuruluşların uygun görüşlerinin alınması gerekmektedir. Ancak hiçbir şekilde Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin kişi başına düşen alanlara ilişkin standartların altına düşülmemesi ve tesisin hizmet vereceği çevrenin bu hizmetten yararlanamaz hale getirilmemesi gerekir. Yeşil alan ve benzeri kamusal alanların kaldırılması halinde ise o mutlaka o bölgeye hizmet verecek eşdeğer bir alan ayrılması gerekmektedir. Bu alanlardan herhangi birinin büyüklüğünün ya da şeklinin değişmesi gerektiğine ilgili idare tarafından karar verilmişse ilgili yönetmelikteki 27. madde hükümleri gereğince uygulama yapılması ve değişiklik yapılmadan önce onaylanan imar planında belirlenen kişi başına düşen sosyal ve teknik altyapı alanı değerinin korunması zorunludur.

Öncelikle, yeşil alanların İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca düzenleme ortaklık payından elde edilmesi gerekir. Parselleri yeşil alana rastlayan mülk sahiplerine de aynı bölgeden, parsellerinden diğer malikler gibi DOP oranı düşülerek konut alanı yeri ayrılması gerekir. Bu durumda yeşil alanda kalan mülk sahipleri mağdur edilmeyecek, adaletsizliklerin önüne geçilecektir. İmar uygulamaların arsa ve arazi düzenlemesi yerine ifraz ve tevhit yolu ile yapılması uygulamada eşitsizliklere yol açacak, planların uygulanma olasılığını ortadan kaldıracaktır. Kaldırılan yeşil alanın yerine aynı bölgede yaşan nüfusun ihtiyacını giderecek bir alanın bulunması zorunludur. Hazine arazileri de diğer özel mülkler gibi değerlendirilmekte olup, özel mülkiyete konu alanlardan daha az miktarda düzenleme ortaklık payı kesilmek amaçlı olarak kullanılmaması gerekir.

SORU:   1983 yılında yapılan imar planında 15 metre yol düzenlenmesi planlanmış ve bu yolun 1,5 metresi 13 adet binanın sökülerek uygulanmasını gerektirmektedir. Kamu yararı kararı alınarak (belediyenin gücü yetmediğinden) bu yolun 15 metreden aşağıya indirilmesinde bir sakınca bulunur mu?

CEVAP: Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin 29. maddesinin 1. fıkrasında “Devamlılığı olan bir yol belli bir kesimde daraltılamaz” denilmektedir. Dolayısıyla imar planında belirlenmiş bir yolun genişlik ve nitelik olarak sürekli olması gerekmektedir. Bu nedenle söz konusu yolun sadece bu yola bitişik yapılar çerçevesinde değil, plan bütününde değerlendirilerek bir çözüm yolu bulunmalıdır. Plan kararı gereği tasfiyesi gereken yapılardan kaynaklanan mali yük nedeniyle yolun daraltılması söz konusu olmayıp, bu amaçla kamu yararı kararı alınması uygun görülmemektedir. Ayrıca söz konusu yapıların durumunun da, gerek yapıldığı tarihteki gerekse yürürlükteki mevzuata, imar planına, ruhsat ve eklerine uygunluğu çerçevesinde de irdelenmesi gerekir. Sadece mevzuata aykırı yapıların yasallaştırılmasına yönelik olarak plan değişikliği yapılması söz konusu değildir.

SORU:   1979 yılında ilçenin taşınmazlarının kadastral planları yaptırılmıştır. İlçe orman ile sınır olduğundan sınır krokisi düzenlenirken orman temsilcisinin de imzasının yer aldığı kadastral sınır krokisi mevcuttur. Daha sonra kadastral sınırlar içinde kalmak şartı ile turizm imar planları gerçekleştirilerek hazineye, belediyeye ve şahıslara ait imar parselleri oluşturulmuştur. Yapılmış olan imar planlarının, belediyeye, şahıslara ait oluşturulan parsellerin orman tarafından orman alanı içinde kalıyor diye iptali söz konusu olabilir mi?

CEVAP: İmar planları mahkeme kararları ile veyahut planı onaylayan idare meclisinin kararı ile iptal olabilmektedir. Ancak imar planları hazırlanırken yörenin toprak yapısı ve bitki örtüsü de dikkate alınarak, koruma ve kullanma hedeflerinin o alan için kamu yararı ve şehircilik ilkeleri çerçevesinde irdelenmesi gerektiğinden imar parselleri oluşturulurken orman vs. gibi alanların yapılaşmaya açılmaması gerekmektedir. Korunması gerekli bir alan imar planı ile yapılaşmaya açılıyor ise yasal süresi içinde konuyla ilgili kurum ya da kişilerin o imar planı için bölge idare mahkemelerine dava açması durumunda planın iptali gündeme gelebilir. Kadastral sınırlar içinde orman alanları tespit edilmemiş ise planların iptali de söz konusu olmayacaktır. Ancak orman alanı olan bir alanda, kullanım kararları itibariyle yürürlükteki plan Orman Kanununa aykırı ise plan kararlarının uygulanması mümkün görülmemektedir.

SORU:   5 yıllık imar programları yol, su, kanalizasyon, köprü, sanat yapısı gibi altyapı yatırımlarını kapsar mı?

CEVAP: İmar Kanununun10. maddesinde; belediyelerin; imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç 3 ay içinde, bu planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlayacağı, beş yıllık imar programlarının görüşülmesi sırasında ilgili yatırımcı kamu kuruluşlarının temsilcileri görüşleri esas alınmak üzere Meclis toplantısına katılacağı, bu programların, belediye meclisinde kabul edildikten sonra kesinleşeceği, bu program içinde bulunan kamu kuruluşlarına tahsis edilen alanların, ilgili kamu kuruluşlarına bildirileceği, beş yıllık imar programları sınırları içinde kalan alanlardaki kamu hizmet tesislerine tahsis edilmiş olan yerlerin ilgili kamu kuruluşlarının, bu program süresi içinde kamulaştıracağı, bu amaçla gerekli ödeneğin, kamu kuruluşlarının yıllık bütçelerine konulacağı ve imar programlarında, umumi hizmetlere ayrılan yerler ile özel kanunları gereğince kısıtlama konulan gayrimenkuller kamulaştırılıncaya veya umumi hizmetlerle ilgili projeler gerçekleştirilinceye kadar bu yerlerle ilgili olarak diğer kanunlarla verilen hakların devam edeceği hükme bağlanmıştır.

Söz konusu yol, su, kanalizasyon gibi hizmetler imar planında öngörülen projeler ise bu altyapı yatırımları 5 yıllık imar programına alınır. İmar programlarının amacı imar planların belli bir süre içinde uygulanmasını planlamaktır. Ayrıca planlar uygulanırken planların etaplar halinde uygulanması da sağlanır. İmar programları, planların uygulanmasına yönelik bütçe hesaplarını da içermektedir.

SORU:   İmar planı üzerinde A–2 kat yazılan alanda KAKS’ın yeterli gelmesi durumunda TAKS’dan kat artırılabilir mi?

EVAP: İmar planında A–2 gibi sadece kat ile ilgili yapılaşma koşulu varsa TAKS ve KAKS ile ilgili hesabın Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği hükümlerine göre yapılması gerekir. Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin “taban alanı kat sayısı” başlıklı 26. maddesinde “blok veya ayrık yapı nizamına tabi olan ve imar planı ile ölçü ve emsal verilmemiş yerlerde taban alanı kat sayısı %40’ı hiçbir şekilde geçemez.” hükmü yer almaktadır. Ayrıca planda arka, yan ve ön bahçe ile ilgili koşullar belirtilmemiş ise Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde yer alan koşulların uygulanması gerekir. Planda A-2 olarak belirlenen ve başka bir ölçü verilmeyen bir parselde taban alanı katsayısının en fazla 0.40  kat alanı katsayısının en fazla 0.80 olması kat adedinin de kot aldığı noktadan itibaren en fazla iki olması zorunludur. Zeminde veya birinci katta daha az kullanılmak suretiyle ve 0.80 i geçmemek şartıyla bodrumda ve çatı arasında emsale konu kullanımlar ayrılması mümkündür. Emsale konu alanların hangi mekan kullanımlarını kapsadığı Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin 16/4 maddesinde açıklanmıştır. İmar Kanununun 5 inci maddesindeki tanımı gereği uygulama imar planlarında, TAKS, KAKS kat adedi bina yüksekliği, ön, yan ve arka bahçe mesafelerinin bina cephe hatlarının ölçü verilmek suretiyle belirlenmesi zorunludur.

SORU:   Kamu kurumlarına tahsisli alanların ilgili kurumdan görüş almadan plan tadilatı yapılabilir mi?

CEVAP: Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin 27. maddesinde, imar planlarında bulunan sosyal ve teknik alt yapı alanlarının kaldırılması, küçültülmesi veya yerinin değiştirilmesine dair plan değişikliklerinin zorunluluk olmadıkça yapılamayacağı, zorunlu hallerde böyle bir değişiklik yapılabilmesi için, imar planındaki durumu değişecek olan sosyal ve teknik altyapı alanındaki tesisi gerçekleştirecek ilgili yatırımcı ve kuruluşların görüşünün alınacağı belirtilmiştir.

Yönetmeliğin EK–1 tablosunda kentsel, sosyal ve teknik altyapı tesislerin neleri içereceği belirtilmiştir. Bu tür tesislerin içine ilköğretim ve ortaöğretim alanları, sağlık tesis alanları, kültürel tesis alanları, sosyal tesis alanları, dini tesis alanları, idari tesis alanları girmektedir. Bu tür tesislerin hangi kurumlara tahsis edileceği ve kamulaştırmanın hangi idare tarafından yapılacağı bellidir. Bu nedenle Yönetmeliğin 27. maddesi kapsamında kalan bu tesisler için yatırımcı bakanlık ve kuruluşun görüşünün alınması zorunludur.

İmar planlarında bazı alanlar kamu kuruluşu alanları olarak kullanım kararı getirilmiştir. Ancak bu tür alanların hangi kamu kurumu tarafından kamulaştırılacağı, hangi kamu kurumuna tahsis edileceği belirli değildir. Uygulama imar planlarında kamu kuruluşlarına ait alanların genel olarak ifade edilmesi yerine, o alan özel olarak hangi kamu hizmeti için ayrılacaksa o kamu kurumunun da planda belirtilmesi belirsizlikleri giderecek ve uygulamaları kolaylaştıracaktır. Bu tür kamu kurumu olarak planda kullanım kararı getirilen verilecek kamu hizmeti açıkça planlanmayan alanların Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin 27. maddesi kapsamında değerlendirilmemesi gerekir. Ayrıca 27. madde mülkiyet sahibini değil planla getirilen verilecek kamu hizmetini sunacak kamu kurumunu tanımlamaktadır. Kamu kurumunun mülkiyet edinme hakkı nedeniyle edindiği tüm parsellerin kamu hizmet alanı olarak değerlendirilmesi mümkün görülmemektedir. Kentsel alanların kıtlığı, özelleştirme nedeniyle özel mülkiyete konu edilebilirliği ve arazi ve arsa düzenlemesinde farklı kurallara tabi olması hususu birlikte değerlendirildiğinde planda kamu hizmeti için ayrılan alanın gelecek öngörüleri de dâhil ihtiyacı karşılayacak ve hizmetin gereği kadar olmasına dikkat edilmesi gerekmektedir.

SORU:   İmar planına itirazın bölge idare mahkemesi tarafından sonuçlanmaması durumunda, Danıştay’a dava konusu oluşturur mu?

CEVAP: Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyelerce, dışında il özel idarelerince onaylanan planlar, belli süreleri içinde dava konusu olabilir. Bu tür planlara İdari Yargılama Usulü Kanunu hükümleri çerçevesinde bölge idare mahkemelerine dava açılmakta ve dava söz konusu mahkemelerde görülmektedir. Merkezi idarenin, bakanlıkların yaptıkları planlara ise Danıştay’da dava açılmaktadır.

Bölge idare mahkemesine açılan bir dava bu mahkemece sonuçlanmadan konunun Danıştay mahkemesine götürülmesi mümkün değildir. Bilindiği gibi Danıştay mahkemeleri üst mahkemelerdir, dolayısıyla bölge idare mahkemelerinde sonuçlanmayan ya da bölge idare mahkemesine götürülmeyen bir davanın doğrudan Danıştay da görülmesi mümkün değildir. Ancak bölge idare mahkemelerinin aldıklara kararlar Danıştay’da temyiz edilebilir.

SORU:   3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine göre planlar ve bu planların tadilatları yapılmakta ve onaylanmaktadır. Ancak konut alanlarında tadilat yapılmadan sadece Kat Mülkiyeti Kanununun 25. maddesine göre maliklerin iznini alan daire sahipleri ticari olarak yapı ruhsatı alması doğru mu?

CEVAP: 3194 sayılı İmar Kanununun 3. maddesinde herhangi bir sahanın, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamayacağı hükme bağlanmıştır.

Bir alandaki arazi kullanım kararları imar planlarıyla belirlenir. Bir kullanım kararı değiştirilecekse bu ancak, yürürlükte olan imar mevzuatına uygun plan değişikliğinin ilgili idare meclisince onaylanması ile mümkün olabilmektedir. İmar planında ticari vs. olarak belirlenmiş bir alanda ilgili idarenin, yapı ruhsatını plana uygun olarak düzenlemesi, yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak yapıldığının tespiti halinde ise yapı kullanma izninin düzenlenmesi gerekmektedir. Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde hangi alanlarda konut yapılarının zemin katlarının hangi konut dışı kullanıma ayrılabileceği belirtilmiştir. Ayrıca Bakanlığımızın 31 Ocak 2000 tarihli Genelgesinde konu ayrıntılarıyla açıklanmıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu İmar Kanunun ve yürürlükteki imar planına aykırı olarak kullanım kararı getiren düzenlemeler içermemektedir. Kat mülkiyeti ruhsat eki imar planına ve imar yönetmeliklerine uygun mimari projeye göre kurulmaktadır.

SORU:   Yapı ruhsatı almış olup inşaata başlanmadan ve iki yıllık süre dolmadan imar planları bütününde bir revizyon yapılır ve verilen bu ruhsatlardaki kullanım hakları dikkate alınmaz ise ne yapılması gerekmektedir? Plan bütününde yapılan revizyonda daha evvel plan değişikliği yapılmış ise ve belediye meclis kararıyla onaylanan değişiklik plana işlenmek zorunda mıdır ve bunun bir süresi var mıdır?

CEVAP: Bilindiği üzere 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca yapı ruhsatı aldıktan sonra iki yıl içinde yapıya başlanması gerekir. Bu süre içinde yapıya başlanmaması durumunda yapı ruhsatı hükümsüz hale gelmektedir.  3194 sayılı İmar Kanununda müktesep hak, yapının ruhsat süresi içinde tamamlanan kısımları ile plan ve mevzuat hükümlerine, fen ve sağlık kurallarına, ruhsat eki projelerine uygunluk açısından incelenip, kullanılmasında sakınca görülmediğinin tespiti ve sonrasında yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesi ile oluşmaktadır. Yapı kullanma izin belgesi alınması dışında müktesep hak, yapının, yapı ruhsatı süresi içerisinde, ruhsat alındığı tarihteki plan ve mevzuat hükümlerine, can ve mal güvenliğini tehdit etmeyecek şekilde uygun olarak inşa edildiği kadarı ile sınırlıdır. Yani, yapılarda müktesep haklar; yürürlükteki plana ve mevzuata uygun olarak yapı ruhsatı düzenlenmiş yapıların yasal ruhsat süresi içinde yapıldığı kadarıyla olan kısmını kapsar. Dolayısıyla iki yıllık süre dolmadan önce yapı inşaatına başlanmamış ise ve o alanda bir plan revizyonu yapılıyor ise bu yapı için müktesep haktan söz edilememektedir. Ancak plan değişikliği yapı kullanma izni alınmasına engel teşkil ediyor ise ivedilikle ruhsatın iptali, yapının bulunduğu alanın ve yapının plana uygun hale getirilmesi ve müktesep haktan bahisle zararın yargı yoluyla tazmini gerekir. Sonuç olarak bu durumdaki bir yapının kulanım kararlarının ve projesinin idare tarafından, revizyonu yapılan plan kararlarına göre tekrar değerlendirilmesi gerekir.

Planlarda yapılan plan değişikliklerinin yeni yapılan plan revizyonuna işlenmesi zorunluluğu bulunmamaktadır. Bütün plan kararların revizyonda yeniden gözden geçirilerek, daha önceki plan kararları ile mevcut durumda dikkate alınarak karar verilmesi gerekir.

Kaynak:artiplanlama

Yazar Hakkında:

. Twitter / Facebook üzerinden takip et.

One comment on “İmar ve Planlama İle İlgili Soru ve Cevaplar

  1. İyi günler iyi çalışmalar Yanyana olan iki parselimi birleştirmek tevhit etmek istiyorum yanlız ayrık nizam olan bu ikiarsamın bitine 4 diğerine 2 kat izin veriliyor arsalarımı birleştirince ayrık nizam 4 katlı tek bina yapabilirmiyim arsalarımın toplamı 1000 metrekare belediyenin imar işleri kesin bir bilgi vermiyor önce birleştirmeyi yaptırın sonra bakarız diyorlar nasıl bir yol izlemeliyim birde Yen’i imar kanunu düzenlemesi ile arsaların %60 lık kısmına bina yapılabileceği söyleniyor bu bilgi doğrumu cevap verirseniz çok sevinirim iyi günler iyi çalışmalar

Yorum Yapın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir